Гурам Тухашвили о ситуации на рынке аренды жилья

Если говорить о ценовых показателях, то, очевидно, что падение арендных ставок продолжается. Индикатор снижается с конца 2012 года, то есть практически четыре года. Темпы падения рынка не такие высокие, как были в 2013-2014 годы. Однако негативный тренд сохраняется.

Сейчас аренда однокомнатной квартиры в среднем стоит 16 тыс 850 руб. в месяц, двухкомнатной — 22 тыс. 500 руб., трехкомнатной — 32 тыс. руб. Эта цифра включает в себя коммунальные платежи. В последнее время «однушки» дешевели быстрее, чем «двушки» и «трешки». Однако если посмотреть динамику с ноября 2012 года, то уровень снижения во всех сегментах сопоставим — приблизительно 25-30%.

Нынешняя ситуация мало связана с кризисом. Важно понимать, что арендные ставки снижаются не потому, что у нас дешевеет нефть или падает курс рубля. С 2008-2010 годов рынок жилья активно наполнялся новыми объектами. Того дефицита, который был раньше, давно нет. Сегодня спрос больше не преобладает над предложением. За эти годы в Екатеринбурге был сдан не один млн кв. м. жилой недвижимости. Рынок постепенно наполнился и насытился. Текущее снижение ставок обусловлено отсутствием дефицита объектов.

К сожалению, у нас нет возможности отслеживать спрос, однако понятно, что наиболее востребованными являются малогабаритные квартиры: «однушки» и «двушки». Именно этот сегмент является наиболее конкурентным на рынке.

Скорее всего, в ближайшее время ставки продолжат падать. Однако темпы этого снижения будут незначительными. Уже сейчас ставки находятся на достаточно низком уровне, поэтому дальнейшее падение не должно быть глубоким. Наиболее уязвимым сегментом является малогабаритное жилье. В настоящий момент многие застройщики делают ставки на строительство однокомнатного жилья и квартир-студий. Со временем это жилье появится на рынке аренды, что приведет к увеличению конкуренции в этом сегменте и снижению ставок. Для сравнения, формат трехкомнатных квартир сейчас встречается достаточно нечасто среди строящихся объектов. Поэтому он будет более устойчивым.

Можно выделить несколько факторов, которые будут определять развитие рынка в краткосрочной перспективе. Это и общеэкономические факторы, и тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Если цены расти не будут, стоимость ЖКХ увеличится, то доходность от этого бизнеса будет снижаться. Еще один фактор — объемы жилищного строительства. От этого зависит уровень конкуренции.

Сейчас многие задаются вопросом, что выгоднее: арендовать жилье или купить квартиру в ипотеку? Здесь все зависит от каждой конкретной семьи. Ситуация в зависимости от доходов, наличия первоначального взноса и других факторов может быть абсолютно разной. Поэтому универсального ответа на этот вопрос быть не может.

Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости.