Объем поглощения новых офисов близок к нулю

В 2016 году в Екатеринбурге открыли три новых бизнес-центра: БЦ «Демидов» (общая площадь офисной части здания составляет 45 тыс. кв. м.), вторые очереди «Делового дома на Архиерейской» (7 тыс. кв. м.) и БЦ «Вознесенский» (5 тыс. кв. м.). Новые объекты ухудшили и без того сложную ситуацию на рынке офисной недвижимости уральской столицы. Объемы поглощения новых площадей в городе сейчас близки к нулю. Поэтому открывшиеся бизнес-центры оказались не востребованы. Доля вакантных площадей в отдельных объектах превышает 50%.

Из-за напряженной ситуации на рынке некоторые застройщики перенесли запуск своих объектов с 2016 на 2017 год. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», речь идет о БЦ «Эльбрус» (15 тыс. кв. м.), БЦ компании «Олипс» (18 тыс. кв. м.), БЦ «Auroom» и торгово-офисном центре на пересечении ул. Куйбышева — Луначарского.

Кроме того, в Екатеринбурге достаточно много БЦ, строительство которых полностью «заморожено» (например, «Карнеол» и «Бриг»). Это связано с дефицитом финансовых ресурсов у застройщиков и крайне низким спросом на новые офисные площади в городе.

На 1 апреля 2017 года в офисных центрах класса «А» в Екатеринбурге уровень вакантных площадей составляет 17%, класса «В+» — 18%, класса «В» — 23%.

«В отдельных офисных центрах (не только в недавно открывшихся) уровень вакантных площадей может достигать 50% и более. В условиях ухудшения экономической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-арендаторы стараются минимизировать свои расходы на аренду, преимущественно за счет ухудшения качества и уменьшения площадных характеристик офисов», — говорится в исследовании.

Снижение ставок аренды уже начало приводить к тому, что даже компании, имеющие стабильное положение и хорошие доходы, не торопятся покупать подходящие офисные площади в собственность. Они предпочитают арендные отношения.

«Нужно отметить, что рынок офисной недвижимости наиболее подвержен влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов офисных и бизнес-центров составляют мелкие и средние компании, наиболее чувствительные к негативным тенденциям в экономике», — заявил директор компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что кризисные явления на рынке бизнес-центров усиливаются.

«Мы видим две ключевых тенденции. С одной стороны, из-за неблагоприятной экономической ситуации в Екатеринбурге сокращается число потенциальных арендаторов. С другой, происходит рост офисного фонда. В городе продолжают вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры. Некоторые из них были заложены еще 5-6 лет назад. В результате этого дисбаланса арендные ставки в Екатеринбурге продолжают снижаться. Правда, в последнее время темпы этого падения несколько замедлились», — сообщил Михаил Хорьков.

По данным УПН, с III квартала 2015 года средняя арендная ставка в офисах класса «В» и «С» в Екатеринбурге снизилась на 15% (до 700 и 460 руб. за кв. м. соответственно), класса «В+» — на 1% (до 910 руб. за кв. м.). В классе «А» индикатор не изменился (цены варьируются от 900 до 1 тыс. 300 руб. за кв. м.).

Гораздо более показательной выглядит статистика за последние два года. С III квартала 2014 года арендная ставка в классе «С» упала на 47%, классе «В» — на 23%, классе «В+» — на 22%, классе «А» — на 18%.

Предпосылок для улучшения ситуации в ближайшее время пока не наблюдается. Далеко не все свердловские предприятия малого и среднего бизнеса достигли «дна» в своем развитии.

«Многие компании испытывают острый дефицит оборотных средств. У них не хватает выручки для осуществления профессиональной деятельности. Доступный банковский кредит получить практически невозможно. Они находятся на грани своего существования», — считает независимый финансовый аналитик Константин Селянин.

По словам экспертов, рынок офисной недвижимости Екатеринбурга начнет восстанавливаться только после возобновления экономического роста в России, а также улучшения финансового состояния малого и среднего бизнеса, который является основным арендатором бизнес-площадей. Однако пока поводов для оптимизма нет.