Дилемма дольщика

Тысячи жителей Свердловской области столкнулись с проблемами, связанными с изменениями сроков сдачи десятков жилых объектов на всей территории региона. Кризис в строительной отрасли приводит к тому, что даже крупнейшие застройщики, такие как «Атомстройкомплекс», заявляют о переносе пуска в эксплуатацию своих проектов. Эксперты рынка жилой недвижимости прогнозируют, что до половины всех объектов, находящихся на ранних стадиях строительства, могут быть не закончены в срок. Нормой становится задержка сдачи дома на полгода. Вполне вероятно, что в ближайшее время этот срок может увеличиться до года и более.

В такой ситуации дольщики, уже вложившие средства в те или иные объекты, оказываются перед непростой дилеммой: что делать с этой проблемой? Еще несколько лет назад решение казалось очевидным. Эксперты советовали дольщикам бескомпромиссно отстаивать свои права: требовать с застройщика штрафных выплат, в случае существенного изменения сроков сдачи — возврата ранее вложенных средств, в том числе через суд. Эффективным инструментом традиционно считались и массовые акции.

Но, как считают участники рынка, сегодня эти методы теряют свою действенность. И главный повод этого — серьезные изменения причин, по которым строительные компании затягивают сроки сдачи. Несколько лет назад основной из них, как правило, была недобросовестность или злая воля девелопера. То есть строители имели возможность сдать дом в срок, но по тем или иным, как правило, экономическим, причинам, затягивали возведение объектов. Даже в случае, если застройщик банкротился, у властей всегда была возможность передать объект другому, более добросовестному участнику рынка, предложив ему ряд преференций. Тогда главной задачей дольщиков было заставить девелоперов и государственные органы выполнять свою работу.

Как говорят сами участники рынка, сейчас положение поменялось кардинально. Теперь стройки останавливаются не из-за злой воли девелоперов, а по вполне объективным экономическим причинам, главная из которых — падение покупательной способности населения. Квартиры на первичном рынке покупают все хуже.

«Если раньше к сдаче дома нормой было продать до 90% квартир, то сегодня хорошо, если продаётся 50-60%. Если в 2014-2015 годах при сдаче новых домов выстраивалась очередь из покупателей, то сегодня ее нет. На таком рынке происходит переход от количества в качество. Сейчас очень сложно продать просто квадратные метры или просто квартиру. Все понимают, что нужно продавать «образ жизни», — рассказала исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вера Белоус.

Как следствие, падение темпов строительства. Так, в январе-феврале 2017 года в Свердловской области сдали в эксплуатацию 160,2 тыс. кв. м. жилья, что на 45,9% ниже уровня аналогичного периода прошлого года (296 тыс. кв. м.). Это самое глубокое падение со времени начала кризиса.

Сами строители отмечают, что в такой ситуации старые методы борьбы с долгостроями — требования компенсаций, суды и массовые акции — только усугубляют проблему, загоняя строителей в банкротство.

«Мы понимаем, что требования о компенсации абсолютно законны. Но если мы будем их удовлетворять, выплачивать дольщикам эти деньги — мы просто обанкротимся. Стройка встанет на годы. Человек сегодня получит несколько десятков тысяч рублей, а в перспективе окажется без квартиры на несколько лет, а, может быть, и навсегда. Мы понимаем, что по закону мы не правы, но предлагаем дольщикам договариваться, искать компромисс», — отмечает один из участников строительного рынка, пожелавший остаться анонимным.

Впрочем, сами дольщики говорят, что готовы были бы договариваться, но не видят стремления к диалогу со стороны застройщиков. По их словам, девелоперы привыкли общаться на языке ультиматумов. Часто инвесторы сталкиваются с прямым или завуалированным обманом и ложными обещаниями. Как правило, именно такие ситуации — грубость, бескомпромиссность, обман (а не сам факт переноса сроков) — заставляют дольщиков идти в суды и на митинги.

Очевидно, что в ситуации затянувшегося кризиса и лавинообразного падения спроса на новое жилье проблема с затягиванием сроков жилого строительства в ближайшие годы будет ухудшаться. Тысячи, а, может быть, и десятки тысяч дольщиков, уже вложивших свои средства в стройку, столкнутся с переносами сроков сдачи своих объектов. И перед каждым из них будет стоять дилемма — как вести себя в этой ситуации: обращаться в суд, выходить на митинг или пытаться выстраивать конструктивный диалог с застройщиком. Простого ответа на этот вопрос нет. Старые методы давления на застройщика и органы государственной власти становятся все менее и менее эффективными. В то же время способность обеих сторон к нормальному честному общению пока вызывает большие вопросы. Смогут ли они наладить диалог — покажет время.

А вот к чему приводит отсутствие желания договариваться, говорит федеральная статистика. За 2016 год доля банкротств застройщиков, продающих жилье в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве», выросла в два раза. Об этом говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Согласно его расчетам, в стадии банкротства сейчас находятся 149 компаний. На балансе этих застройщиков находятся в общей сложности 4,5 млн кв. м. незавершенного жилья. Одновременно в банкротство в 2016 году вошли 3,2 тыс. компаний-подрядчиков, что на 17% выше показателя 2015 года. В 2015 году число подрядчиков-банкротов выросло на 129%.