Рынок жилья может упасть еще на 10%

Российская гильдия риэлторов (РГР) и Уральская палата недвижимости (УПН) подготовили три возможных сценария развития рынка жилья в 2017 году в городах-миллионниках, в частности, в Екатеринбурге. Первый вариант (пессимистический) предполагает падение цен еще на 10% от текущих значений. Второй (умеренно-пессимистический) предусматривает сохранение стоимости квартир на сегодняшнем уровне. Третий (оптимистичный) — рост цен на жилье в пределах 3-5%. Согласно экспертным оценкам большинства опрошенных в октябре аналитиков и директоров агентств недвижимости, участвующих в системе обмена данных РГР, ждать каких-либо улучшений ситуации в краткосрочной перспективе не стоит. Поэтому наиболее вероятными являются пессимистический и умеренно-пессимистический прогнозы.

Отметим, что с начала кризиса в 2014 году стоимость жилья в екатеринбургских новостройках снизилась на 10-15%. В случае реализации пессимистического сценария рынок может сократиться еще на 10%. Как отмечают в РГР, это станет возможным в случае продолжения кризисных явлений в российской экономике в конце 2016 и 2017 года. Такой сценарий кажется весьма вероятным.

Умеренно-пессимистический прогноз будет реализован при сохранении стагнации в экономике России. Однако эксперты РГР сомневаются, что стоимость новостроек сохранится на текущем уровне.

«Наиболее вероятный сценарий — продолжение «сползания» общего уровня цен вниз. Новостройки на стадии котлована «стартуют» по ценам гораздо ниже среднерыночных. Объем предложения при этом пока сильно не снижается за счет «затоваривания» квартир в уже сданных в эксплуатацию домах. Соответственно, растут сроки экспозиции новостроек. В январе-сентябре 2016 года они увеличились на 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — считают эксперты РГР.

В УПН считают более вероятным умеренно-пессимистический сценарий.

«На первичном и вторичном рынке Екатеринбурга по-прежнему сформировано избыточное предложение. Девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты, которые замещают проданное жилье. Предложение постепенно смещается в сторону малогабаритных квартир, обостряя конкуренцию со вторичным рынком. На текущий момент мы не видим каких-либо существенных причин для изменения сложившихся тенденций», — заявил начальник УПН Михаил Хорьков.

Эксперты выделяют несколько факторов, которые определяют развитие рынка жилья Екатеринбурга и других городов-миллионников РФ. Главный — реальные доходы населения. По данным Росстата, в январе-сентябре 2016 года этот показатель в Свердловской области сократился на 5,3%. Это оказывает негативное влияние на рынок жилой недвижимости.

Второй фактор — инфляция. Как полагают аналитики РГР, глубокий рост цен играет на руку застройщикам. Эксперты уверены, что любая инфляция способствует увеличению стоимости жилья. В настоящее время этот показатель постепенно замедляется. По прогнозам ЦБ, потребительские цены в РФ в 2016 году вырастут на 6,5%. В этих условиях девелоперы больше не могут обосновывать возможный рост цен на жилье высокой инфляцией.

Третий фактор — цены на нефть. Аналитики видят прямую взаимосвязь между стоимостью углеводородов и рынком жилья. Чем выше стоимость ресурсов, тем лучше продаются квартиры. В настоящее время стоимость топлива в 2,5 раза ниже уровня лета 2014 года.

«Экономических предпосылок для роста цен на нефть в краткосрочном периоде нет. На рынке углеводородов сохраняется избыточное предложение на фоне больших запасов, особенно в США. Запасы нефти в странах ОЭСР тоже достигли рекордно высокого уровня», — говорится в исследовании РГР.

Еще один фактор — динамика ВВП РФ. За первые 10 месяцев 2016 года этот показатель сократился на 0,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В ближайшее время рассчитывать на существенный рост экономики не приходится.

Единственным индикатором, который играет на пользу застройщикам, является динамика выдачи ипотечных кредитов. По данным ЦБ, в январе-сентябре 2016 года показатель вырос сразу на 35%. Эксперты считают, что такой стремительный рост связан с эффектом «низкой базы». Не секрет, что в первые месяцы 2015 года выдача кредитов под залог недвижимости практически полностью прекратилась.

«Ключевые макроэкономические индикаторы сохраняют негативную динамику. Поэтому с высокой долей вероятности цены на первичном рынке жилья Екатеринбурга будут снижаться, а не расти. Вряд ли темпы падения будут очень высокими, потому что ситуация в экономике постепенно стабилизируется. Тем не менее говорить о начале восстановления цен преждевременно. Для этого нет предпосылок», — сообщил УрБК представитель одного из крупнейших застройщиков Екатеринбурга.

По мнению экспертов, в лучшем случае рынок новостроек уральской столицы ожидает сохранение текущих цен, в худшем — падение еще на 10%. Все будет зависеть от динамики реальных доходов населения и экономической ситуации в стране. В настоящее время поводов для оптимизма пока нет.