В Екатеринбурге массово перепрофилируют бизнес-центры

По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в I полугодии 2016 года в уральской столице не ввели в эксплуатацию ни одного крупного бизнес-центра (БЦ). В городе по-прежнему насчитывается 92 объекта. Из-за падения спроса на офисы свердловские девелоперы приняли решение «заморозить» строительство ряда БЦ. Также застройщики стали активно перепрофилировать офисные центры в апартаменты и многофункциональные комплексы.

В 2016 году девелоперы анонсировали завершение строительства в Екатеринбурге семи бизнес-центров. Наиболее крупными из них являются БЦ «Демидов» (общая площадь офисной части здания — 45 тыс. кв. м), БЦ компании «Олипс» на ул. Металлургов (8 тыс. кв. м.), «Эльбрус» (15 тыс. кв. м.) и 2 очередь «Делового дома на Архиерейской» (7 тыс. кв. м.). Пока ни один из объектов не достроен. Эксперты опасаются, что из-за сложной ситуации на рынке сдачу в эксплуатацию практически всех перечисленных объектов могут перенести на 2017 год.

Несмотря на отсутствие новых объектов на рынке, в Екатеринбурге продолжают снижаться арендные ставки на офисные площади.

«В условиях ухудшения экономической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-арендаторы стараются минимизировать свои расходы на аренду, преимущественно за счет ухудшения качества и уменьшения площадных характеристик офисов. В I полугодии 2016 года арендные ставки на качественные офисные площади снизились примерно на 5%. От большего снижения ставки аренды сдерживают высокие темпы инфляции в РФ и рост коммунальных и эксплуатационных расходов», — заявил директор «Урал-Гермес» Александр Засухин.

По его словам, средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга в I полугодии увеличился на 2-3%. На 1 июля 2016 года в БЦ класса «А» показатель составляет 19%, класса «В+» — 16%, класса «В» — 22%. В недавно открывшихся БЦ уровень вакантных площадей может достигать 40% и более.

«Если крупные компании, а также госструктуры, которые нередко строили и приобретали здания для собственной эксплуатации, останутся на своих площадях, то малый бизнес на каждого дополнительного работника будет требовать все меньше офисной площади. Этому способствует не только общеэкономическая составляющая, но и растущая налоговая нагрузка», — заявил аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев.

Массовый отток арендаторов вынудил застройщиков перепрофилировать офисные объекты. Часть девелоперов проводит реконцепции офисных зданий на стадии строительства с переводом их в апартаменты и многофункциональные комплексы (БЦ «Свердловск», башня «Исеть» и другие объекты), имеющие гораздо меньший срок окупаемости. Однако, как показывает опыт, в конструктивном плане такой перевод не всегда возможен и может создать новые проблемы. Рынок апартаментов сейчас не способен на равных конкурировать с жилищным строительством.

Реконцепция в Екатеринбурге проводится не только в отношении строящихся, но и уже функционирующих бизнес-центров.

«В условиях кризиса и увеличения количества вакантных площадей часть управляющих компаний стала диверсифицировать свои площади под предприятия услуг, общественного питания и торговли. Дополнительный плюс для сотрудников компаний, являющихся арендаторами — удобное приближение зоны обслуживания. С таким подходом бизнес-центр превращается фактически в МФК, формат которого за счет совмещения ряда функций обладает большой устойчивостью на рынке», — сообщил Александр Засухин.

По мнению экспертов, сегмент офисной недвижимости является наиболее проблемным на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Поэтому застройщики и управляющие компании пытаются всеми доступными средствами перепрофилировать свои объекты: разместить апартаменты, торговые площади и различные сервисы оказания услуг. Однако пока эти меры не привели к замедлению роста вакантных площадей.