ТЦ отказываются от фиксированных арендных ставок

В I полугодии 2016 года ситуация на рынке торговых центров Екатеринбурга продолжила ухудшаться. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», уровень вакантных площадей в среднем вырос до 5-7%. На отдельных объектах показатель достигает 15%. Арендные ставке в январе-июне в среднем упали на 4-5%. Однако аналитики отмечают следующую тенденцию: из-за глубокого кризиса владельцы ТЦ постепенно отказываются от фиксированных ставок и переходят на процент с оборота.

В I полугодии в Екатеринбурге открылся всего один торговый центр — ТРЦ «Академический» (площадь — 43 тыс. кв. м.), который стал 37-м по счету в уральской столице. До конца 2016 года в городе должны сдать в эксплуатацию еще пять объектов: ТЦ «Crystals», ТЦ «Кировский» (на ЖБИ), вторая очередь ТРЦ «Максидом», а также два гипермаркета федеральной торговой сети «Лента» (на дублере Сибирского тракта и в районе Академический).

Из-за негативных тенденций на рынке реализация некоторых анонсированных ранее проектов была «заморожена»: в частности, ТРЦ «Астра молл», «Июнь», «Олимп», «Fashon House», «ТРЦ на Щорса/8 Марта».

По оценкам экспертов, в настоящий момент рынок ТЦ достиг стадии первичного насыщения. Екатеринбург занимает одно из лидирующих мест в России по обеспеченностью населения торговыми площадями. Дальнейший же рост рынка невозможен без увеличения реальных доходов населения. Однако сейчас наблюдается обратная тенденция.

«Кризисные явления, развивающиеся в экономике России, также находят отражение на рынке торговых центров. В I квартале 2016 года покупательский трафик уменьшился в среднем на 20% к соответствующему периоду прошлого года, увеличивается количество вакантных площадей, падают и подвергаются реструктуризации арендные ставки. Такая ситуация обусловлена прежде всего снижением реальных доходов населения — в январе-апреле 2016 года они упали на 4,7% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года», — заявил директор «Урал-Гермес» Александр Засухин.

По его словам, торговые центры Екатеринбурга по-разному справляются с кризисными явлениями. Можно выделить три группы объектов: успешные (доля вакантных площадей не превышает 1-2%), устойчивые (доля свободных площадей — 3-4%), проблемные (доля свободных площадей составляет более 5-7%).

В текущей экономической ситуации владельцы ТЦ вынуждены либо резко снижать размер фиксированных арендных платежей, либо переводить ритейлеров на процент с выручки.

Ведущий консультант по торговой недвижимости консалтинговой компании Watcom Алексей Плетнев заявил, что в условиях кризиса этот механизм оплаты стал достаточно распространенным в Екатеринбурге.

«Фиксированная арендная ставка у арендаторов сейчас становится все менее востребованной, в ходу все больше процент с оборота. Однако большинство собственников ТЦ собирает эти данные вручную. Поэтому появляется комплекс связанных с этим проблем. Нередко арендаторы представляют данные без НДС либо фальсифицируют информацию путем отмены чеков, либо устанавливают дополнительные кассы в праздничные периоды или же занижают данные по товарообороту», — сообщил Алексей Плетнев.

По прогнозам аналитиков «Урал-Гермес», во II полугодии 2016 года ситуация на рынке ТЦ Екатеринбурга не улучшится. С запуском новых объектов ожидается некоторое увеличение количества вакантных площадей, однако в целом по рынку оно не превысит 10-15%. Коррекция цен аренды на рынке также продолжится, но не будет носить критичный характер за счет сдерживания высокими темпами инфляции и роста коммунальных расходов. В этих условиях в Екатеринбурге усилится дифференциация торговых центров (сильные станут еще сильнее, слабые еще слабее). Сильнее всего пострадают объекты с устаревшей концепцией.