Кризис «раздел» торговые центры

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывает в глубоком кризисе. Одним из самых пострадавших сегментов является сектор торговых центров. По данным УПН, с конца 2014 года уровень вакантных площадей екатеринбургских ТЦ вырос практически в два раза, средний размер арендной ставки упал на 12% (по некоторым сегментам на 22%). По оценкам экспертов, в ближайшее время предпосылок для улучшения ситуации на рынке нет. Поэтому в 2016 году доля вакантных площадей будет продолжать увеличиваться, а размер арендных ставок — снижаться.

По информации УПН, сейчас в Екатеринбурге насчитывается 990 тыс. кв. м. торговых центров. С начала 2015 года в городе сдали в эксплуатацию два ТЦ: «Максидом» (22,7 тыс. кв. м.) и «Пассаж» (64 тыс. кв. м.). Таким образом, общая площадь торговых центров в столице Среднего Урала увеличилась на 9%. В стадии строительства сейчас находится еще 161 тыс. кв. м.

На фоне роста конкуренции между торговыми центрами (в данный момент себя наиболее комфортно чувствуют ТЦ «Мега», «Гринвич» и «Пассаж») покупательная способность населения в последнее время резко упала, что привело к падению выручки арендаторов. Это, в свою очередь, привело к оттоку бизнеса из торговых центров.

По данным УПН, с начала 2015 года уровень вакантных площадей вырос с 2,2% до 4,1%. Для того, чтобы удержать действующих арендаторов, ТЦ стали массово переписывать ценники.

«Средняя арендная ставка в торговых центрах составляет 2 тыс. 697 руб. за кв. м., что на 11,8% меньше уровня 4 квартала 2014 года. В Центре ставки упали на 2,1% (до 3 тыс. 929 руб. за кв. м.), в региональных ТЦ — на 6,2% (до 3 тыс. 776 руб за кв. м.), в окружных ТЦ — на 21,7% (до 1 тыс. 711 руб.), в микрорайонных ТЦ — на 15,3% (до 1 тыс. 622 руб.)», — заявил президент УПН Эдуард Богданов.

По его словам, благодаря гибкой ценовой политике торговым центрам удалось остановить намечавшийся в начале года отток арендаторов и сохранить заполняемость.

«Снижение ставок аренды фиксируется во всех сегментах рынка: и в торговых центрах, и на встроенно-пристроенных площадях. На рынке продажи собственники не готовы к существенному снижению цен. Однако спрос на покупку падает из-за увеличивающегося разрыва между стоимостью продажи и аренды», — сообщил Эдуард Богданов.

Руководитель консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин считает, что основной причиной кризисных явлений в сегменте ТЦ является снижение реальных доходов населения, которое привело к снижению трафика покупателей в торговых центрах Екатеринбурга (с конца 2014 года) на 15-20%.

«В ближайшее время позитивных изменений в экономике России мы не предвидим. Как показывает опыт кризиса 2008-2009 годов, увеличение количества вакантных площадей будет не так критично и в целом по рынку не превысит 15%. Коррекция цен аренды на рынке ТЦ продолжится, однако также не будет носить катастрофического характера, — считает Александр Засухин.

По словам консультанта по коммерческой недвижимости Сергея Николайченкова, в текущих экономических условиях екатеринбургским торговым центрам необходимо «переждать экономическую нестабильность».

«Сейчас мы видим серьезный отток покупателей и арендаторов. Собственникам необходимо просто пережить это время. После стабилизации ситуации в экономике большинство начнет снова заполняться новыми операторами, а ставки по аренде торговых помещений начнут снова расти», — заявил Сергей Николайченков.

Однако, как прогнозирует Российская гильдия риэлторов, восстановление этого сегмента может начаться только в 2019-2020 годах.

«Тот пессимистический прогноз, который делали наши экономисты еще в 2014 году, оправдывается. Сильного обвала рынка жилой и коммерческой недвижимости в 2016 году мы не ожидаем. Однако ситуация, по всей видимости, будет продолжать ухудшаться. «Дно» этого кризиса может быть достигнуто только в 2017 году», — считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок.

Таким образом, ситуация в сегменте торговых центров начнет улучшаться только после восстановления платежеспособного спроса, которое должно привести к возобновлению роста оборота розничной торговли. Это произойдет только после окончания экономического кризиса в РФ. Пока никаких признаков улучшения ситуации не наблюдается.