Инвесторы ушли с рынка жилья

Инвестиции в покупку жилой недвижимости в Екатеринбурге стали одним из самых убыточных видов вложений денежных средств в период кризиса 2014-2016 годов. Это касается не только первичного, но и вторичного рынка, где можно дополнительно заработать на арендных ставках. По словам экспертов, в текущей ситуации наиболее надежным инструментом вложения денежных средств является открытие банковского вклада и покупка иностранной валюты (долл. США и евро).

По данным Уральской палаты недвижимости, с начала 2014 года стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга упала с 72 982 руб. до 68 652 руб. за кв. м., то есть на 6%. Если инвестор 2,5 года назад купил однокомнатную квартиру за 3 млн руб., то сейчас ее стоимость должна была снизиться до 2 млн 820 тыс. руб. За аналогичный период времени средняя арендная ставка однокомнатной квартиры (без учета коммунальных услуг) в Екатеринбурге уменьшилась с 14 до 10 тыс. руб. в месяц. Следовательно, за 30 месяцев можно было получить ренту 300 тыс. руб. Если прибавить к этой сумме стоимость самой квартиры, то получится цифра в размере 3 млн 120 тыс. руб. (плюс 3,9%).

Таким образом, формально вложения в покупку недвижимости в Екатеринбурге принесли небольшой доход. Однако если подсчитать инфляцию за 2,5 года, то перед глазами появляется абсолютно другая картина. В 2014 году индекс потребительских цен на Среднем Урале составил 110,6%, в 2015 году — 116%, в первые 5 месяцев 2016-го, — 103,5%. Следовательно, с учетом инфляции покупка жилья на вторичном рынке Екатеринбурга в январе 2014 года принесла инвесторам убытки в размере 26,2%.

Если покупка «вторички» в уральской столице была сделана на год позже (в январе 2015 года), то номинальный убыток потенциального инвестора составил 5%, а реальный — 24,5%.

Для сравнения, банковский вклад позволил значительно лучше сохранить свои сбережения. Если взять за основу среднюю процентную ставку в размере 12% (за последние 2,5 года), то с начала 2014 года инвестор, вложив 3 млн руб., мог получить 3 млн 950 тыс. руб., то есть его капитал увеличился на 32%. С учетом инфляции — на 1,9%.

С начала 2015 года наблюдается еще более позитивная динамика. Номинальный доход инвестора, открывшего полтора года назад банковский вклад, составил 17,6%, реальный — 3,5%.

Также достаточно хорошую доходность показал рынок акций. С января 2014 года индекс ММВБ вырос на 29% (с учетом инфляции — минус 1,1%). С начала 2015 года — на 20,1% (с учетом инфляции — плюс 0,6%).

Самым выгодным видом инвестиций в период экономического кризиса ожидаемо стала покупка иностранной валюты. С начала 2014 года стоимость долл. США выросла почти в 2 раза (с 33,93 до 65,35 руб.). С 2015 года котировки почти не изменились (тогда среднемесячный курс был 65,15 руб.). Курс евро с 2014 года вырос на 59% (с 46,21 до 73,66 руб.). С 2015 года показатель упал на 2,3% (с 75,34 до 73,66 руб).

Таким образом, открытие банковских вкладов, покупка акций и иностранной валюты позволили инвесторам не понести больших убытков. В худшем случае они потеряли 3-5% от своего капитала. На этом фоне выделяются вложения в недвижимость. Они принести 24-26% убытков. Неудивительно, что инвесторы (ранее их доля на рынке достигала 20%) практически в полном составе покинули этот рынок. Сейчас практически все сделки совершаются людьми, которые намерены улучшить свои жилищные условия, а не получить прибыль. Ситуация может измениться только после фундаментального улучшения макроэкономической ситуации.