Владельцы ТЦ идут на крайние меры

В Екатеринбурге выставлен на продажу торгово-офисный центр «Галерея Vanzetti». Продажа объекта может быть связана с падением посещаемости свердловских торговых центров, снижением общего числа покупок и размером среднего чека. Не исключено, что в ближайшее время в Екатеринбурге зафиксируют новые случаи продажи ТЦ целиком или по этажам. В зоне риска находятся объекты, которые имеют серьезные конкурентные недостатки.

«Галерея Vanzetti» (расположена на ул. Сакко и Ванцетти) была введена в эксплуатацию в 2014 году. Общая площадь здания составляет 7 тыс. 880 кв. м., на которых расположились четыре этажа торгово-офисных помещений и еще два этажа подземного паркинга. Управление ТЦ осуществляет УК «RED», занимающаяся такими проектами, как БЦ «Президент», БЦ «Палладиум», БЦ «Сенат» и многими другими.

Продажу «Галереи Vanzetti» курирует компания «АТРИ Коммерц». Стоимость объекта составляет 440 млн руб. Таким образом, цена одного квадратного метра общей площади — около 56 тыс. руб.

Консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченков сомневается, что в текущей экономической ситуации продавец сможет оперативно найти покупателя для «Галереи Vanzetti».

«Конечно, это ликвидный объект. Он расположен в правильном месте, обладает определенным пулом арендаторов. Здесь узел проживания людей с достаточно высоким уровнем доходов. Это главные его достоинства. Все-таки сейчас на рынке достаточно много неликвидных объектов, которые имеют проблемы с местоположением, концепцией или другие серьезные изъяны. «Галерея Vanzetti» таких недостатков не имеет. Другой вопрос — насколько адекватная цена. На мой взгляд, быстро найти покупателя под эту стоимость абсолютно точно не удастся», — полагает Сергей Николайченков.

По его словам, это связано с негативной ситуацией на рынке.

«Дело не столько в тяжелом положении арендаторов, сколько в высокой стоимости денег. Я не верю, что кто-то в наше время сможет сделать такую покупку без привлечения кредитных ресурсов. Потому что свободных денег на рынке крайне мало. Цена банковского кредита сейчас неподъемна для бизнеса», — уверен Сергей Николайченков.

Директор «Урал-Гермес»Александр Засухин заявил, что продажа ТЦ целиком — достаточно значимое событие для Екатеринбурга.

«Такие примеры на рынке уже были. Более пяти лет назад осуществилась продажа ТЦ «ГринГо» (после реконцепции «Сила Воли»). Также в прошлом году нового собственника нашел ТЦ «Кортео». Кроме того, стоял на продаже, но не нашел покупателя ТЦ «ЦУМ». Нужно отметить, что большинство торговых центров, продажа которых осуществлялась в последние годы, имело проблемы с концепцией, доходностью и успешностью работы», — считает Александр Засухин.

Эксперт полагает, что основной причиной продажи «Галереи Vanzetti» может быть не кризисная ситуация на рынке, а намерения девелопера, связанные с реструктуризацией бизнеса и избавлением от непрофильных активов.

«В ближайшее время в Екатеринбурге, возможно, произойдут новые случаи продажи проблемных торговых центров как целиком, так и по этажам. Ее, к примеру, может осуществлять девелопер или банк, к которому отойдет объект за долги. Часто эти технологии продаж используют на ранних стадиях проекта создания торговых центров», — пояснил Александр Засухин.

По словам экспертов, проблемы свердловских торговых центров в первую очередь связаны с падением рентабельности. За последний год посещаемость свердловских ТЦ в среднем снизилась на 20%, число покупок и средний чек упали на 15-30%. Это, в свою очередь, привело к оттоку арендаторов и падению ставок. Больше всего пострадали торговые центры с устаревшей концепцией, неудачным местоположением, дефицитом парковочных мест и другими конкурентными недостатками. Именно в этом сегменте наблюдается наиболее сильное падение ключевых индикаторов.

Следовательно, владельцы таких зданий больше других заинтересованы в продаже. Однако в текущих экономических реалиях будет крайне сложно найти покупателя на такие объекты. Платежеспособность бизнеса сейчас вызывает большие вопросы. Подогреть интерес к объекту может только демпинговая цена. Следовательно, для того, чтобы продать актив, продавцу необходимо устанавливать крайне низкую стоимость.