Апартаменты «АRTEK»: Маркетинговая ловушка

Свердловские застройщики, которые сделали ставку на развитие формата апартаментов в Екатеринбурге, столкнулись с резким падением спроса. Поэтому они вынуждены придумывать новые маркетинговые ходы для повышения уровня продаж. В частности, «Атомстройкомплекс» предлагает потенциальным покупателям комплекса апартаментов «АRTEK» не платить за коммунальные услуги в течение трех лет. На первый взгляд, предложение кажется интересным, однако по факту оно практически не дает никаких преимуществ покупателю.

Отметим, что комплекс апартаментов «АRTEK» строится на пересечении улиц Народной Воли и Степана Разина. Сдача 16-этажного здания запланирована на II квартал 2016 года. На данный момент готовность объекта составляет 80%.

Стоимость квадратного метра в «АRTEK» в среднем составляет 85-95 тыс. руб. В частности, однокомнатную «квартиру» площадью 46 кв. м. можно купить за 4 млн 391 тыс. руб. (95 тыс. руб. за кв. м.), двухкомнатную площадью 71 кв. м. — за 6 млн 064 тыс. руб. (85 тыс. руб. за кв. м.). Отметим, что для такого экзотического формата недвижимости это достаточно высокие цены.

Сейчас для повышения объемов продаж «Атомстройкомплекс» принял решение ввести скрытую скидку на «квартиры» в «АRTEK» в форме «коммунальных каникул». Подсчитаем размер выгоды для покупателя. В Екатеринбурге собственник обычной квартиры площадью 50 кв. м. платит за «коммуналку» около 5 тыс. руб. За год — 30 тыс. руб., за три года — 90 тыс. руб. Коммунальные услуги в апартаментах в среднем на 20-30% дороже. Следовательно, размер скрытой скидки для покупателей проекта «АRTEK» за три года всего 108-117 тыс. руб., то есть около 2-2,5% от общей стоимости «квартиры».

Очевидно, что управляющая компания через три года сможет достаточно быстро компенсировать свои дополнительные расходы. Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются размером на ставку НДС. В цифрах это выглядит так: за водоснабжение покупателю ежемесячно придется доплатить сверху 10%, за тепло — 25%, а за электричество — все 27%.

Маркетинговая активность свердловских застройщиков связана с тем, что продажи апартаментов в Екатеринбурге упали гораздо сильнее, чем рынок обычного жилья. По оценкам экспертов, новый формат недвижимости пока не прижился в Екатеринбурге, поэтому после начала экономического кризиса спрос на него практически полностью исчез.

Отметим, что апартаментами на российском рынке принято называть жилье, юридически оформленное как коммерческая недвижимость. Единственное конкурентное преимущество этого формата — низкая цена. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах на 10-15% ниже, чем в аналогичных объектах жилой недвижимости. Однако многочисленные недостатки с лихвой компенсируют это достоинство.

В частности, управляющей компании гораздо проще завышать цены за коммунальные услуги в апартаментах, чем в обычных квартирах. Собственники менее защищены юридически, так как здесь не работают нормы Жилищного кодекса. Следовательно, жители не могут создать ТСЖ, получить социальные льготы на коммунальные услуги или налоговый вычет. Также в отношении апарт-комплексов не действуют правила, принятые для обычных домов. Например, не работает запрет не шуметь после 23.00. Поэтому, приобретая апартаменты, покупатель должен быть готов, что соседняя квартира, возможно, будет использована в качестве офиса.

Кроме того, здесь нельзя оформить прописку, только временную регистрацию на 5 лет (при условии, что управляющая компания обладает специализированной лицензией на управление гостиницами). Она позволит устроить ребенка в детский сад или школу, попасть в больницу по месту жительства. Но есть и ограничения: имея временную прописку, покупатель не сможет оформить ИНН, попасть на биржу труда и встать в очередь на жилье.

Еще один недостаток — неразвитая инфраструктура. Учитывая нежилой статус, апартаменты, как правило, плохо оснащены детскими и спортивными площадками, парковками.

Сейчас стало очевидно, что недостатки этого формата являются критичными для подавляющей доли покупателей на рынке жилья. Поэтому застройщики начали масштабную рекламную кампанию, которая по логике должна стимулировать горожан вкладывать свои средства в приобретение апартаментов. Однако есть большие сомнения, что эти меры принесут девелоперам желаемый результат. Екатеринбуржцы не горят желанием покупать «гостиницу долговременного проживания» под видом жилья.