Снижение не помогло

Сегодня сегмент коммерческой недвижимости в Екатеринбурге переживает не самые лучшие времена — число свободных площадей на первых этажах зданий продолжает увеличиваться, несмотря на постепенное, но стабильное снижение ставок. На сегодняшний день объем стрит-ритейла достиг максимального показателя за последние пять лет — 158 тыс. кв. м., что вполне сопоставимо с текущими показателями рынка торговых центров, а по итогам текущего года рынок пополнится не менее чем на 50 тыс. кв. м.

Между тем, учитывая ситуацию в экономике, первичный и вторичный рынок стрит-ритейла продолжает терять операторов несмотря на то, что арендные ставки начиная с прошлого года постепенно снижаются. Так, в разных районах города цены на съем торговых помещений, расположенных на первых этажах зданий, упали на 5-15%. По данным УПН, средняя ставка в данном сегменте недвижимости составляет около 1,2 тыс. руб. за кв. м.

Как отмечают эксперты, снижение расценок и уход арендаторов — это закономерное явление для рынка, который на данный момент находится в кризисном положении.

«Ранее, один-два года назад, основными покупателями были инвесторы, которые сдавали помещения в аренду, за счет чего в течение некоторого времени его окупали. Сейчас ставки сильно снизились, поэтому инвесторы на этой нише остались в очень ограниченном количестве», — пояснил консультант по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Новосел» Евгений Шестинский.

По его мнению, сегодня больше всего пострадал стрит-ритейл центрального района города. При этом в большинстве случаев это зависит от формата бизнеса.

«Не секрет, что сейчас многие виды услуг заметно «ужались». К этой категории можно отнести брендовые магазины одежды, обуви и аксессуаров, общепит. Помимо этого, пострадала банковская система, туристические и страховые агентства», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Так, например, за последние полгода заметно снизилось количество арендаторов на традиционно торговых улицах, таких как улица Вайнера. Сегодня там пустует около четверти помещений. В частности, без арендатора простаивает помещение, где раньше располагался магазин обуви Chester, а также бутик фирменной одежды Must Have.

Улица 8 Марта, которая всегда была заполнена небольшими торговыми залами сегмента «стрит-ритейл», теперь стоит полупустая. За последние несколько месяцев здесь закрылось большое количество магазинов, салонов красоты и других коммерческих помещений. Так, например, свою работу прекратил бутик обуви «Обувь Сити+», магазин косметики «Профессиональный мир», салон красоты «Эстетик».

Подобная участь постигла и клубный дом «Тихвинъ», где на первых этажах традиционно располагаются бутики дорогих и эксклюзивных марок одежды, обуви и аксессуаров. Не так давно свою работу прекратил магазин мужской одежды Marco Corvari, бутик Louis Vuitton и Marsiano Guess. На данный момент в здании пустует не менее семи торговых помещений.

Как поясняют эксперты, сегмент «люкс», несмотря на специфичность своей аудитории, подвержен кризисным ситуациям точно так же, как и средний класс.

«Существует миф, что есть категория горожан, которых кризис не касается. Однако стоит понимать, что при финансовой нестабильности страдают абсолютно все. Просто масштаб проблем у каждого разный, но при этом отношение одинаковое — люди начинают экономить на второстепенных вещах, к которым относится одежда, обувь и аксессуары», — рассказал консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченков.

Наряду с этим, как считает гендиректор АН «Диал» Александр Дмитриев, проблема пустующих торговых площадей затрагивает все районы Екатеринбурга.

«Если посмотреть на ул. Первомайскую, которая считается центральной, можно увидеть, что на одном ее участке все торговые помещения стрит-ритейла заняты, а на другом много пустующих. Причина — разный объем проходимости. Арендаторы в первую очередь выбирают те залы, где есть высокий поток горожан», — пояснил А. Дмитриев.

Как отметил консультант по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Новосел» Евгений Шестинский, если сравнивать разные районы города, можно отметить тот факт, что, например, на ул. 8 Марта операторы ввиду низкой посещаемости активно покидают торговые площади, тогда как арендаторы помещений в спальных районах за счет развития алкогольных сетей, таких как «Семь пятниц» и «Красное и белое», наоборот, чувствуют себя очень комфортно.

На сегодняшний день, как считают эксперты, труднее всего приходится собственникам крупных площадей — более 80 кв. м.

«Сдать помещение размером более 80 кв. м. очень сложно и в спокойные с экономической точки зрения времена, а сейчас это практически невозможно. В этой ситуации собственник может либо сидеть и дожидаться арендатора, который согласится снять этот зал, либо поделить его на несколько более мелких и сдавать по отдельности. Сегодня большой популярностью пользуются залы размером 40-50 кв. м.», — сказал гендиректор АН «Диал» Александр Дмитриев.

Стоит отметить, что при подборе торгового помещения под аренду операторы обращают внимание на большое количество показателей. В первую очередь оценивается уровень проходимости района. Вероятность быстрой сдачи площади зависит от размера площади, наличия парковки, количества входных групп у зала.

По словам участников рынка, будущий арендатор при подборе места обращает также внимание на месторасположение окон и дверей. От этого зависит, сможет ли оператор на окнах разместить рекламные вывески. Помимо этого, важно, чтобы деревья не загораживали входную группу зала.

Между тем, несмотря на негативную динамику, которая складывается на рынке коммерческой недвижимости в последние 6 месяцев, ряд экспертов уже в скором времени прогнозируют, что рост количества свободных площадей в сегменте стрит-ритейла закончится.

«Сейчас наступает тот самый момент, июль — август, когда нужно покупать помещения. Негативные тенденции на рынке недвижимости прослеживаются уже в течение нескольких месяцев, и к концу лета ставки дойдут до определенного минимума. Есть вероятность, что это может продолжиться и до конца года, но после, несомненно, начнется рост ценников и возврат арендаторов в торговые помещения», — подытожил консультант по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Новосел» Евгений Шестинский.

Тем не менее подобный оптимизм разделяют далеко не все, так как реальных предпосылок для выхода рынка не только стрит-ритейла, но и в целом коммерческой недвижимости из рецессии на сегодняшний день не наблюдается.