Трудный аукцион

Экономический кризис в России все чаще заставляет собственников рассматривать вопрос о возможной продаже принадлежащих им непрофильных активов для получения средств с целью поддержки основного бизнеса. До последнего времени одним из наиболее надежных и выгодных способов реализации имущества считались аукционные торги, позволяющие максимизировать сумму сделки за счет конкуренции между покупателями. Но в последнее время и они все чаще оказываются неэффективными. Как отмечают сами участники рынка, обычно это случается в ситуации, когда на период проведения предаукционной компании первоначальная цена аукциона оказывается нерыночной. В этом случае на торги не поступает ни одной заявки от участников.

Примером ситуации подобного рода может служить один из самых значительных крупных контрактов на проведение аукционов, реализуемый в нашем регионе. Речь идет об имуществе крупнейшей в России электроэнергетической компании «Россети». Она заключила договор с «Российским аукционным домом» о продаже трех офисных зданий класса «С» в Екатеринбурге и одного в Челябинске. Первые три аукциона должны были состояться 23 апреля. Однако торги были отменены из-за отсутствия заявок. С высокой долей вероятности подобная же ситуация может произойти и с четвертым аукционом, дата которого назначена на 24 июля. Эксперты полагают, что отсутствие спроса связано с высокой на сегодня стартовой стоимостью торгов и значительным снижением спроса со стороны бизнеса на покупку такого рода активов.

В частности, офисное здание в Екатеринбурге по адресу Первомайская, 56 (общей площадью около 15,5 тыс. кв. м.) предлагалось купить за сумму от 453 млн руб. И это при том, что первый этаж объекта принадлежит другим собственникам. Кроме того, сдавать в аренду в здании можно всего 63% общих площадей.

Стартовая стоимость другого здания в столице Среднего Урала по адресу: пер. Автоматики, 3 (площадь — 6,43 тыс. кв. м.) составляла 185 млн руб. Основным конкурентным недостатком этого объекта является плохая локация и удаленность от делового центра города. Сдавать в аренду здесь можно 72% от общих площадей.

Начальная цена офисного центра по пр. Победы, 168 (площадь — 4,47 тыс. кв. м.) в Челябинске составляла 128 млн руб. Объект также имеет ряд серьезных недостатков: высокий износ здания, дефицит парковочных мест, другие собственники на 1-2 этажах и т.д.

24 июля 2015 года должен состояться аукцион по продаже здания «Россетей» в Екатеринбурге по ул. Ленина, 38а (площадь — 7,17 тыс. кв. м., стартовая стоимость — 242 млн руб.). Эксперты опасаются, что спрос на данный объект также будет крайне низким. Во-первых, здание имеет ряд конкурентных недостатков: отсутствие парковки, другие собственники на 1 этаже, площадь, пригодная для арендного бизнеса — 69%. Во-вторых, рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывает в глубоком кризисе.

Как отмечают участники рынка, первоначальная цена торгов оказалась гораздо выше той, которая сегодня существует на этом рынке. Хотя она вполне соответствует реалиям годичной давности, когда до кризиса офисная недвижимость стоила значительно выше.

Причины падения стоимости офисов «Россетей» достаточно прозрачны. И первая из них — резкое снижение арендной платы, а, следовательно, и сроков окупаемости вложений в офисную недвижимость.

«В первом квартале 2015 года средняя плата за 1 кв. м. в офиса класса «С» в Екатеринбурге составила 650 руб., что на 10% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Рынок аренды традиционно быстрее реагирует на кризисную ситуацию в экономике, чем рынок продаж», — сообщил аналитик УПН Константин Октаев.

По его словам, продавцы офисов класса «С» пока не спешат снижать цену за свои объекты.

«Сейчас средняя цена предложения на рынке составляет 64 тыс. руб. за кв. м. Это на 6% больше, чем в первом квартале 2014 года. Но реальные сделки по этим ценам просто не проходят, что приводит к падению числа заключаемых договоров купли-продажи. В результате в последнее время примерно на 30% вырос и средний срок экспозиции», — считает Константин Октаев.

Таким образом, многие продавцы по инерции хотят продать свои активы по докризисным ценам, однако подобный подход привел к тому, что значительная доля объектов оказалась не востребована покупателем.

«Сейчас покупательная способность бизнеса нулевая. Продажи абсолютно во всех сегментах офисной недвижимости фактически остановились. Бизнесу, если у него есть деньги, значительно проще положить их в банк под высокие проценты, чем покупать готовое здание. Кроме того, доходность арендного бизнеса в последнее время сильно сократилась. Если раньше в классе «С» средняя цена составляла 600-700 руб. за кв. м., то сейчас это 400-500 руб. за кв. м.», — заявил заместитель генерального директора ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности Павел Маслихин.

Ситуацию усугубляет высокая конкуренция на рынке бизнес-центров Екатеринбурга. В первом квартале 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию около 50 тыс. кв. м. Кроме того, по данным УПН, число свободных офисных площадей с середины 2013 года выросло более чем в 2 раза (с 70 до 130 тыс. кв. м.).

«В последние годы в Екатеринбурге наблюдается тенденция замещения офисных помещений класса «С» на более качественные «А» и «В». Несмотря на очевидные достоинства в виде доступных цен, они имеют серьезные недостатки, которые зачастую связаны с инфраструктурой, небольшой парковкой и т.д.», — считает гендиректор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Таким образом, на фоне чувствительного ухудшения ситуации на рынке продавцам необходимо снижать цену на свои бизнес-активы. Приведенный выше пример компании «Россети» показывает, что при продаже собственности, учитывая ее текущее состояние, износ, а также значительные объемы площадей как в целом объектов, так и общего пользования, была заявлена чрезмерно высокая стартовая стоимость аукционных торгов. По оценкам экспертов, при такой цене сроки окупаемости инвестиций в проекты составляют от 10 лет и выше, что неприемлемо для потенциальных инвесторов.

«Можно предположить, что когда компания «Россети» оценивала стоимость своих активов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга была абсолютно другая. Сейчас ей следует провести переоценку. В противном случае объекты рискуют длительное время оказаться невостребованными», — заявил независимый финансовый аналитик Григорий Руденко.

Правы ли аналитики рынка и действительно ли продавцам необходимо снижать цены на выставляемую на торги недвижимость, покажут предстоящие торги.

УрБК будет следить за развитием событий.