Будущее апартаментов: перспективы псевдожилья

Несмотря на кризис, свердловские застройщики продолжают запускать новые проекты, в том числе в весьма экзотическом формате «апартаментов». Несмотря на то, что в Екатеринбурге такая форма «ненастоящего жилья» пока не прижилась, с начала 2015 года девелоперы анонсировали 5 проектов апарт-отелей, в трех из них уже стартовали продажи. По словам экспертов, многие из этих строек рискуют остаться недостроенными из-за снижения платежеспособного спроса и серьезных недостатков нового формата недвижимости.

Апартаментами на российском рынке принято называть жилье, юридически оформленное как коммерческая недвижимость. От классического понимания «гостиницы долговременного проживания» в этом понятии не осталось практически ничего.

По данным УПН, доля апартаментов в структуре строительства в Екатеринбурге сейчас составляет 8,9%. В активной стадии реализации находится 11 проектов, из них 5 — на «низком старте», где активно идут продажи. В частности, МФК OPERA Tower («Атомстройкомплекс»; ул. Малышева — Красноармейская, сдача: 1 кв. 2017), «Олимп» (ООО «Доминвест», 40 лет Комсомола, 1 кв. 2016), «Кампус» (ГК «ТЭН», 3 кв. 2016), ARTEK («Атомстройкомплекс», 2 кв. 2016), «Зеленый бор» (ООО «Зеленый бор», 4 кв. 2015).

Еще 2 новых проекта были анонсированы в 2015 году, однако пока здесь не стартовали продажи: «Университетский» («Уралобувь», 2018), комплекс апартаментов на ул. Металлургов (ООО «Альфа-строй»).

По мнению экспертов, далеко не все перечисленные проекты будут реализованы в указанные сроки. Можно выделить несколько причин этого явления. Во-первых, практически все бюджетные апартаменты (в отличие от класса «элит» в лице ARTEK и МФК OPERA Tower) строят не самые известные в Екатеринбурге девелоперы. В условиях кризиса многие из них в текущих условиях могут столкнуться с дефицитом финансовых средств и «заморозить» стройку. Во-вторых, будущее самих апартаментов в Екатеринбурге вызывает большие вопросы.

«Это формат не относятся к жилой недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, по апартаментам нет никакой нормативно-правовой базы. По сути, это гостиница, которую человек снимает на длительный срок и живет ровно до того момента, когда у него появятся средства на приобретение жилого помещения. Апартаменты строятся по совсем другим критериям. Многие люди этого не понимают», — сообщил управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

В частности, требования к социальной, дорожной инфраструктуре, парковкам, толщине стен и экологии значительно отличаются от тех, которые существуют в формате жилой недвижимости. С одной стороны, это позволяет застройщикам значительно сэкономить на себестоимости строительства и предложить покупателям недвижимость на 20-25% дешевле, чем обычное жилье. С другой стороны, это создает ряд серьезных неудобств для клиента. Фактически он приобретает помещение, которое не приспособлено для длительного проживания. Кроме того, в апартаментах нельзя прописаться (только получить временную регистрацию на 6 месяцев).

Это приводит к трудностям при взаимодействии с государственными учреждениями: детскими садами, школами и больницами. Стоимость коммунальных услуг здесь выше, чем в обычной квартире, так как регулируется иными нормами, характерными для юридических лиц. Это также может отпугнуть потенциальных покупателей.

В целом же эксперты рынка полагают, что столкнувшись с выбором между нормальным жильем, особенно на высокой стадии готовности, и апартаментами «на низком старте», клиент отдаст предпочтение первому. На сокращающемся рынке, где покупателей с деньгами становится все меньше и меньше, это может стать фатальным для апартаментов. Не исключено, что многие из них окажутся невостребованными.

«На мой взгляд, апартаменты бюджетного класса как продукт в ближайшие годы обречены. На растущем рынке этот формат еще можно было продавать, однако когда она стал падать, продажи резко сократились. Те апартаменты, которые не на финальных стадиях реализации, будут испытывать серьезные затруднения. А запускать новые проекты — опрометчивый шаг. Они просто могут остаться невостребованными», — заявил председатель правления Астон Групп Вячеслав Трапезников.

По словам президента строительной компании «Корин холдинг» Андрея Бриля, застройщики выводят на рынок апартаменты из-за того, что испытывают дефицит «длинных» денег. «После начала кризиса банкиры стали сокращать сроки кредитования. В связи с этим многие девелоперы были вынуждены переформатировать «длинные» проекты в «короткие». Следовательно, многие застройщики вышли из складов, офисов и гостиниц и стали активно строить апартаменты. Во-первых, ситуация на рынке жилой недвижимости лучше, чем в сегменте коммерческой. Во-вторых, комплекс апартаментов можно построить в сравнительно короткие сроки», — сообщил Андрей Бриль.

Таким образом, застройщики занимаются строительством апартаментов не столько по причине больших перспектив этого формата, сколько из-за того, что их к этому принуждает сложная экономическая ситуация. В связи с этим многие проекты на «низком старте» из-за кризиса рискуют остаться невостребованными и недостроенными. Поэтому покупка апартаментов в нынешних условиях выглядит рискованной инвестицией. Кроме того, дольщики, которые вкладываются в покупку этого вида недвижимости, не защищены 214 ФЗ. Следовательно, если объект будет «заморожен», то покупателю будет практически невозможно вернуть затраченные денежные средства. В данный момент на апартаменты распространяется законодательство, которое относится к коммерческой недвижимости.