Ритейл уходит с улиц

Продолжающийся экономический кризис остро обнажил проблемы российского бизнеса. В числе наиболее пострадавших оказались небольшие торговые и сервисные предприятия, традиционно относящиеся к категории «стрит-ритейла».

Надписи «Аренда», «Сдается» и «Закрыто» все чаще появляются на дверях магазинов, расположенных даже на центральных улицах. При этом в ряде районов Екатеринбурга обозначились настоящие «кризисные зоны», где закрытыми оказывается до трети всех заведений стрит-ритейла. И если на относительно благополучных центральных улицах даже в кризис на месте закрытых торговых точек достаточно быстро начинают появляться новые, то в кризисных зонах магазины могут стоять закрытыми месяцами и даже годами.

Примером может служить улица 8 Марта от Щорса до Фурманова, о чем УрБК писало в одном из обзоров состояния екатеринбургского уличного стрит-ритейла. Схожая ситуация складывается и на многих других улицах, с 90-х годов воспринимавшихся в качестве торговых витрин Екатеринбурга, но теперь стремительно утрачивающих свое былое значение. Это касается улиц Луначарского, Куйбышева, Гагарина, Вайнера, Бажова и многих других.

Причин упадка стрит-ритейла несколько. И нынешний финансовый кризис — далеко не самая серьезная из них. Как считают сами участники рынка, он только усилил и ускорил те тенденции, которые и без него действовали уже достаточно долгое время и подтачивали торговый потенциал городских улиц. Сейчас, в условиях уменьшения покупательского спроса и ужесточения конкуренции, сложности возникли у всей розничной торговли. И оказалось, что «уличные» магазины — то самое «тонкое место», где экономика рвется в первую очередь.

«На рынке сейчас самая тяжелая ситуация у стрит-ритейла. Необходимо помнить, что всегда есть объекты, которые практически ничего не теряют, и есть объект, которые будут терять больше, чем все остальные. Ко вторым как раз относится стрит-ритейл», — отмечает независимый финансовый консультант Сергей Николайченко.

Главным конкурентом уличных магазинов оказались торговые центры, которые перетягивают на себя основные потоки покупателей. Как правило, они могут предложить своим клиентам гораздо больший выбор, удобную парковку, дополнительные сервисы в виде тех же фудкортов. Все это обеспечивает высокую проходимость и, как следствие, гораздо большие обороты. У стрит-ритейла подобных преимуществ нет.

«Если брать ту же улицу 8 Марта, то главный удар по торговле там нанес торговый центр «Мегаполис». Плюс к этому у ул. Авиационной по обеим сторонам дороги построили торговые галереи. Там есть удобная большая парковка, широкий выбор товаров и услуг, различных развлечений. В результате трафик сдвинулся в этот район, оставив другую часть улицы без покупателей. Тем более что коммерческие площади, которые расположены ближе к ул. Фрунзе, находятся в старом жилом фонде, они небольшие по размеру и не самого лучшего качества», — рассказал специалист отдела по работе с коммерческой недвижимостью «БК-Недвижимость» Андрей Варгасов.

«Сегодня все больше пустых коммерческих помещений стрит-ритейла в центре города. Это связано с высокими ставками. У нас закрылось много банковских отделений, страховых компаний и турфирм (это сильные арендаторы), а эти компании традиционно снимали хорошие помещения на виду. Большие проблемы у бутиков, они сейчас не могут продать коллекции по старым ценам, не то что по новым», — отмечает специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Диал», Александр Дмитриев.

Впрочем, эксперты отмечают, что не все торговые предприятия пострадали в равной степени. Уверенно себя чувствуют продуктовые магазины «шаговой доступности», а также торговые и сервисные точки, рассчитанные на обеспечение потребностей жителей близлежащих домов: салоны красоты, аптеки, магазины бытовых товаров, парикмахерские, сервисные мастерские и небольшие заведения общественного питания.

В относительно привилегированном положении находятся магазины, торгующие уникальными, узкоспециализированными товарами. Как правило, покупатели едут в такие места специально за строго определенными вещами, покупки совершаются не спонтанно, а обдуманно, и в целом не зависят от местоположения. Примером могут служить магазины по продаже инструментов, специализированной техники, хоббийных товаров.

В куда более сложном положении оказываются магазины специализированные, но не уникальные. Именно они больше всего страдают от конкуренции с торговыми центрами. В зоне наибольшего риска оказались магазины одежды, обуви, тканей, промышленных и спортивных товаров. Именно на них приходится большая часть закрытий.

«С началом кризиса сильней всего просел именно этот сегмент — ткани, одежа и другие сопутствующие товары. Владельцы этих магазинов просто не могут выплачивать аренду. Не закрываются только те, у кого площади находятся в собственности», — пояснил Сергей Николайченко.

По мнению участников рынка, тенденция к сокращению стрит-ритейла будет продолжаться, если не произойдет серьезных структурных изменений.

Самым простым выходом из ситуации эксперты видят снижение цен на аренду, которые сегодня в заведениях стрит-ритейла оказываются даже выше, чем в торговых центрах. При этом собственники, привыкшие к тому, что владеют прибыльными квадратными метрами на признанной «торговой улице», не готовы признаваться, что теперь их заведение оказалось в «зоне кризиса». Так, на той же улице 8 Марта помещения предлагаются в аренду по довольно высоким арендным ставкам — от 1,5 тыс. до 2,8 тыс. руб. за кв. м. При этом специалисты Уральской палаты недвижимости отмечают, что средняя ставка по аренде коммерческой недвижимости в центральных районах Екатеринбурга зафиксирована на отметке 1,3 тыс. руб. за кв. м.

«Абсолютно понятно, что рано или поздно будет происходить снижение арендных ставок. Это неизбежный процесс. Пока собственники не готовы смириться с фактом, что по прежним ценам их помещения никому не нужны. Предыдущие кризисы показали, что на принятие этого факта нужно примерно полгода. 6 месяцев помещение стоит пустым, и собственник поймет, что его ценник завышен. Но когда это произойдет, бизнес туда вернется», — считает Александр Дмитриев.

Впрочем, эксперты рынка признают, что снижение аренды — скорее борьба с симптомами, нежели кардинальное решение проблемы стрит-ритейла. Бесконечно снижать аренду невозможно. Более того, некоторые бизнесы в «кризисных зонах» оказываются убыточными даже при минимальной арендной плате или вовсе без нее.

Одним из способов усилить позиции стрит-ритейла могло бы стать создание тематических кластеров, которые объединяли бы отдельные магазины под общей концепцией. Но в Екатеринбурге в этом направлении делаются пока только первые, весьма робкие шаги.

«В европейских городах на центральных улицах можно увидеть сложившуюся исторически торговую концепцию. В Екатеринбурге этого нет. Даже на той же ул. Вайнера, которая традиционно считается торговой улицей, никаких концепций не сложилось. У нас рядом могут находиться магазин «Ткани» и «Рыба». Некое подобие единой концепции можно наблюдать на ул. Свердлова у железнодорожного вокзала, где сейчас находится большое скопление меховых магазинов. Но нужно понимать, что даже на этой улице «Рыбу» никто не отменяет», — отмечает Сергей Николайченко.

Другим решением проблемы могло бы стать переформатирование существующих заведений, их переориентация с обслуживания «общегородского трафика» на удовлетворение потребностей конкретного района и его жителей. По такому пути уже пошли продуктовые, избегающие конкуренции с большими супермаркетами за счет создания ниши магазина шаговой доступности. Но остальной бизнес пока к таким шагам оказывается не готов.

«Этот путь проще всего было бы пройти заведениям общественного питания. Во всем мире существуют разного рода ресторанчики или пабы, которые, по сути, играют роль места проведения совместного досуга для жителей окрестных домов. Помимо еды и напитков они предлагают совместное времяпрепровождение, общение. У нас этот формат практически не развит. Можно говорить, что здесь сказывается и отсутствие у наших людей культуры подобного времяпрепровождения. Но и заведения не делают ничего, чтобы эту культуру развить», — отмечает независимый эксперт рынка недвижимости Борис Фомин.

По тому же пути индивидуализации услуг и повышения клиентоориентированности могли бы пойти и другие заведения. Но пока этот трудоемкий и ресурсоемкий путь не пользуется популярностью среди предпринимателей, предпочитающих эксплуатировать старые схемы работы с клиентом.

«Это сложный путь, и к нему мало кто готов. Наш бизнес привык работать, ориентируясь на случайного клиента. А здесь понадобится более тонкая настройка на нужды конкурентных жителей соседних домов, особый уровень клиентоориентированности. Подход надо будет искать буквально к каждому клиенту. А это у нас мало кто умеет, да и, честно сказать, хочет делать», — отмечает эксперт.

В результате пока рынок стрит-ритейла продолжает сокращаться, особенно — в кризисных зонах, где уже пустует до трети от общего числа заведений. По мнению экспертов, тенденции к изменению этой ситуации пока не прослеживаются, а возможные варианты ее изменения, отличные от снижения арендных ставок, пока выглядят маловероятными. В такой ситуации нельзя исключать, что некоторые магазины, когда-то переделанные из жилых квартир, смогут вновь вернуться к своему первоначальному предназначению.