Какие стройки будут «заморожены» в кризис?

Скачкообразное падение рубля и резкий рост учетной ставки ЦБ до 17% годовых ставят крест на развитии строительного бизнеса в России. Главные причины этого — рост стоимости строительства, снижение покупательной способности населения, исчезновение ипотечных кредитов и рост стоимости заемных средств для самих строителей.

Замороженными могут оказаться многие стройки Екатеринбурга. В зоне особого риска — проекты на ранних стадиях реализации, в том числе, громкие и «раскрученные». Под вопросом оказались последние объекты Атомстройкомплекса, ЛСР и PRED-Group, а также такие громкие проекты, как «Малевич», «Клен», «Солнечный», «Квартал Новаторов», «Ольховский парк» и еще несколько десятков домов по всему Екатеринбургу.

«В 2015 году некоторые объекты на начальной стадии строительства могут «заморозить». В целом текущая ситуация на рынке напоминает предыдущий кризис», — полагает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Фактически строители попали в классическую вилку кризиса: с одной стороны, они сталкиваются с резким падением спроса, вызванного обесцениваем доходов и накоплений россиян, и особенно — предполагаемым концом ипотеки, которая для большинства заемщиков может стать неподъемной. Как отмечают эксперты, увеличение стоимости ипотечных кредитов на 1% приводит к уменьшению объемов кредитования на 10%. За последние дни ставка ЦБ выросла на 7,5%, что позволяет прогнозировать снижение объемов ипотечного кредитования на 75%. Это будет означать, что только из-за данного фактора количество сделок на рынке должно снизиться более чем в два раза.

В такой ситуации естественной реакцией рынка должно было бы стать снижение цен до восстановления баланса спроса и предложения. Однако строительные компании не могут себе этого позволить. И главная причина — необходимость обслуживать кредиты, а также невозможность рефинансировать ранее полученные займы на сколько-нибудь приемлемых условиях. Можно ожидать, что для большинства заемщиков ставка по кредитам уже в ближайшее время поднимется на 6,5%-7,5% годовых, что выведет строительный бизнес за рамки рентабельности.

«Рост учетной ставки сильно ударит по строительному сектору. С одной стороны, повысятся ипотечные ставки для населения. С другой стороны, застройщики фактически не смогут занимать деньги в банках. Следовательно, они рискуют столкнуться с дефицитом финансовых ресурсов, поэтому в Екатеринбурге может появиться много «замороженных» объектов», — описывает ситуацию директор АН «Диал» Александр Дмитриев.

В лучшем положении находятся компании, уже закончившие строительство. С одной стороны, они уже зафиксировали свои затраты, с другой — могут предложить потребителям построенное жилье, а не виртуальные квадратные метры. Но и они, чтобы остаться конкурентоспособными, вынуждены идти на значительные скидки, которые в среднем по рынку уже сейчас составляют 10% от прайсовой стоимости.

В особой зоне риска оказались объекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, и особенно — закладываемые проекты. Многие эксперты сомневаются в том, что они вообще будут закончены в обозримом будущем. Многим из них уготована судьба долгостроев начала 2000-х годов, которые могли возводиться по 5, 7 и даже 12 лет.

Между тем число подобных объектов, находящихся на стадии котлована или проекта, на рынке очень велико и измеряется десятками домов, тысячами квартир. Среди них присутствуют как крупные проекты больших строительных компаний, такие как кварталы «Рассветный» на ЖБИ и «Хрустальные ключи» в Компрессорном от «ЛСР», целый ряд новостроек от «Атомстройкомплекса», «Ньютон Парк» от PRED-Group, «Первый Николаевский» от «Уралэнергостройкомплекса». Есть и комплексы меньшего размера, но достаточно широко рекламируемые, такие как вторая и третья очереди «Малевича» от «УралСтройИнвеста», Дома «Клен», новая очередь ЖК «Библиотечный», жилой комплекс в микрорайоне «Солнечный» от ГК «Виктория», «Квартал Новаторов» от «Брусника-Урал», ЖК «Ольховский парк» от «Форум-групп». Число одиночных проектов на этой стадии, по предварительным оценкам, больше 40.

При этом главный вопрос, на который эксперты рынка пока не видят внятного и вразумительного ответа, — на какие средства строители планируют реализовывать свои новые проекты.

Традиционно таких источников было три: привлечение средств дольщиков, банковские кредиты и собственные средства. Со всеми тремя источниками у банков сейчас наблюдаются серьезные проблемы.

Пожалуй, наименее понятна ситуация с дольщиками. Риски от вложений в строительство на стадии котлована всегда оценивались экспертами как крайне высокие. Десятки долгостроев и тысячи обманутых дольщиков являются тому зримым примером. Традиционно риски были компенсированы относительно низкими ценами на квадратные метры на ранних этапах строительства. Обычно квартира на стадии котлована стоила на 25% ниже, чем аналогичная в уже построенном доме. Сегодня очевидно, что такая ситуация невозможна: вслед за курсом иностранной валюты значительно подорожали практически все строительные материалы, в том числе и произведенные в России. Так, цены на металлоконструкции и цемент зависят от мировых биржевых цен, номинированных в валюте. Получается, что уже готовая квартира оказывается заведомо дешевле той, которая только начинает строиться.

Это означает, что их создатели попадают в абсурдную ситуацию: уже сегодня они вынуждены продавать доли в будущих стройках дороже, чем квартиры в готовых домах. Будет ли их кто-то покупать по такими ценами, и как удастся выдержать конкуренцию с уже законченными проектами — неясно.

В этом году была полностью опровергнута культивировавшаяся годами максима строителей о том, что инвестиции в недвижимость являются самыми прибыльными и надежными. По данным Уральской палаты недвижимости, с начала года средняя рублевая стоимость квадратного метра в Екатеринбурге выросла на 4,2%. За это же время официальная инфляция в России составила больше 10%, стоимость доллара США увеличилась более чем на 100%. Это означает, что инвестиции в недвижимость оказались убыточными. И сложно предполагать, что в следующем году ситуация изменится.

Вторым фактором, снижающим привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования, является ее ликвидность. Согласно данным УПН, средний срок экспозиции квартиры в Екатеринбурге превысил 9 месяцев. Это означает, что продавать даже уже готовую квартиру в Екатеринбурге непросто. Продать долю в недостроенном доме, скорее всего, будет просто невозможно без существенного дисконта.

В такой ситуации очевидно, что вложения в «проекты» и «котлованы» окажутся малопривлекательным для инвесторов и вряд ли выдержит конкуренцию с другими формами вложения средств.

Не меньше вопросов вызывает возможность привлечения средств в виде банковских кредитов. Во-первых, банковская система испытывает очевидный кризис ликвидности. Зарубежный рынок капитала для нашей страны фактически закрыт. Внутренний рынок стремительно сокращается, в том числе и в результате политики Центробанка. В такой ситуации кредитные организации все менее охотно выдают кредиты. Особенно на столь долгосрочные и рискованные проекты, как строительство, традиционно находящееся в «зоне риска» даже в ситуации растущей экономики.

Дополнительным фактором, ограничивающим кредитование со стороны банков, является качество залогов. Традиционно таковыми являются сами строящиеся объекты, иногда — строительная техника и оборудование. Сегодня ликвидность всех этих залогов является более чем сомнительной: реализовать их на рынке вряд ли получится даже за половину их «учетной» стоимости. К тому же, у банка нет никаких гарантий того, что залоги не снизятся в цене с течением времени.

Третий и, пожалуй, самый важный фактор — стоимость заемных ресурсов. При учетной ставке в 17% годовых стоимость кредитов для бизнеса ожидается на уровне 20%, учитывая особые риски строительной отрасли, она может оказаться даже выше. Средний срок реализации строительного цикла составляет 2 года, что означает, что стоимость заемных средств должна составить за это время порядка 40-45%, что напрямую скажется на себестоимости строительства. Как отмечают эксперты, в текущей ситуации обеспечить такой уровень рентабельности в строительной сфере непросто. В конечном счете это может означать, что привлекать средства по такой ставке строительным компаниям окажется просто невыгодно.

«Строители не будут брать кредиты по 21-22% на реализацию новых проектов, в то время как дешевле денег в экономике страны не будет. Это приведет к дефициту денежных средств у застройщиков и остановке реализации многих инвестпроектов», — полагает исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

Что касается собственных средств строительных кампаний, они оказываются под еще большим вопросом, чем дольщики и кредиты. Можно представить, что какие-то ресурсы для продолжения строительства есть у таких крупных застройщиков, как «Атомстройкомплекс», «PRED-Group» или «ЛСР». Впрочем, эти средства им приходится распределять между десятками объектов. И есть подозрения, что когда встанет вопрос о том, куда лучше инвестировать — в почти законченный дом, квартиры в котором можно быстро продать, или в котлован с неясными перспективами, выбор будет очевидным.

Что касается небольших компаний, строящих 1-2 дома, их собственные средства, как правило, абсолютно недостаточны для завершения строительства.

«Перед руководителями небольших строительных компаний, имеющих один-два объекта на стадии котлована или первых этажей и определенный пул дольщиков, уже внесших свои деньги, стоит непростая моральная дилемма. С точки зрения экономики, они понимают, что не смогут привлечь средства для того, чтобы достроить дом. Но что делать в такой ситуации — просто не знают. Подозреваю, что у некоторых у них появляется искушение конвертировать средства в валюту и просто сбежать с ними за границу, оставив дольщиков ни с чем. И такое искушение усиливается с каждым днем кризиса. Остается только надеяться на их порядочность и изменение рыночной ситуации», — отмечает один из экспертов рынка недвижимости.

Как поведут себя строители, сколько проектов окажется «замороженными», а сколько компаний — банкротами, покажет время.

УрБК будет следить за ситуацией на строительном рынке.