Группа ЛСР: работа на «схлопывающемся» рынке

Екатеринбургский рынок жилой недвижимости находится на пороге очередного кризиса. Эксперты не исключают, что уже в ближайшие несколько месяцев его могут ждать серьезные изменения. Под ударом в первую очередь окажутся строительные компании, имеющие большие объемы незавершенного строительства и не готовые к изменению своей ценовой политики.


На протяжении последних двух лет рынок жилой недвижимости в Екатеринбурге находился в состоянии застоя. Предложение значительно превышало спрос практически во всех категориях жилья. Причиной этого был резкий скачок цен в 2005—2006 годах, в результате которого стоимость квадратного метра оказалась выше массовой покупательной способности. Усложнение ипотечного кредитования в 2008 году окончательно подорвало платежеспособный спрос и значительно снизило число заключаемых на рынке сделок. И если рынок вторичного жилья продолжает существовать, то продажи квартир в недостроенных домах по различного рода долевым схемам могут сойти на нет.


Дело в том, что традиционно в Екатеринбурге цена жилья на вторичном рынке была выше, чем в различного рода долевых схемах. Этот дисконт, достигавший 10—15%, был своеобразной платой за риск и ожидание завершения строительства. Наличие такой «скидки» обеспечивало работу первичного рынка, позволяло привлекать средства инвесторов на ранних этапах строительства. Без такого «дисконта» привлекательность вложений в незавершенные стройки выглядит сомнительной.


В последние годы эта ситуация изменилась. Рынок вторичного жилья оказался значительно более гибким, чем первичного. Согласно данным Уральской палаты недвижимости, с начала года стоимость жилья в Екатеринбурге снизилась на 6%. Общее падение с начала 2007 года составило более 10%. Учитывая инфляцию за два года, реальная стоимость жилья снизилась на треть. При этом следует учитывать, что сейчас большинство сделок по приобретению квартир на вторичном рынке совершается со значительным дисконтом от первоначальной цены. В результате торга жилье приобретается на 5—15% дешевле своей «прайсовой» стоимости.


В результате на вторичном рынке уже сейчас можно купить недвижимость дешевле, чем по долевой схеме. В том числе — жилье относительно новое, 90-х и даже 2000-х годов постройки. Предложение наличествует практически во всех категориях. В такой ситуации вложения в долевые схемы теряют свою привлекательность. Более того, учитывая высокие риски прекращения строительства или его существенных задержек в связи с кризисом, востребованность недостроенного жилья может оказаться нулевой.


Решением вопроса могло бы стать снижение застройщиками цен на участие в долевом строительстве. Тем более что для этого есть все основания: на протяжении последнего полугода существенно снизились цены на значительную часть строительных материалов. Многие компании уже пошли по этому пути, предлагая возможность вступить в «долевку» от 35 тысяч рублей за квадратный метр — то есть, по сути, по ценам 2005 года.


Другим вариантом может стать завершение строительства за собственный счет и продажа готовых квартир на вторичном рынке по значительно более высокой цене. Новое, только что сданное жилье традиционно ценится выше «старого» и может торговаться на 10—20% выше средней рыночной стоимости. Однако подобные схемы требуют наличия у компаний значительных объемов собственных средств или доступа к дешевым источникам заимствований. В существующей ситуации подобными ресурсами на рынке обладают единицы.


Те компании, которые не готовы к гибкой ценовой политике, могут ожидать серьезные трудности. Примером может служить позиция петербургского строительного холдинга «Группа ЛСР», в прошлом году купившего ряд строительных активов в Екатеринбурге. Согласно заявлению главы компании Игоря Левита, компания не собирается снижать стоимость участия в долевом строительстве.


Главная причина отказа от гибкой ценовой политики, по словам Игоря Левита, — необходимость возвращать заемные средства. Строительный холдинг привлек крупные объемы кредитов, и их обслуживание требует от компании поддержания высокой нормы прибыли, которая просто невозможна при снижении цен. Понять стремление предпринимателя не допустить снижения нормы прибыли можно: компания вошла на уральский рынок в 2008 году, купив екатеринбургские активы по достаточно высокой цене. И сейчас использует все методы для того, чтобы «отбить» вложения в условиях общего падения.


Сам предприниматель верит, что сможет удерживать цену на «схлопывающемся» рынке. Впрочем, эксперты не исключают, что такая политика может привести к прямо противоположному результату — полной остановке продаж. И этот сценарий представляется более вероятным: по словам представителей компании, число заключенных сделок в Екатеринбурге уже снизилось на 40—50%. Группа вынуждена отказываться от начала реализации новых проектов.


Следует отметить, что, отказавшись от гибкой ценовой политики, холдинг ЛСР сам отрезает себе возможность выйти на самый массовый и одновременно наиболее платежеспособный рынок жилья, имеющийся в современной России. Речь идет о государственном заказе на квартиры. Напомним, что только в Екатеринбурге государство готово выкупить у застройщиков до 450 квартир по ценам несколько ниже рыночных. Игорь Левит говорит о том, что для Группы ЛСР данное предложение неинтересно, так как не обеспечивает требуемого уровня прибыли.


Напомним, что государственные органы рассматривают данную операцию скорее как оказание экстренной помощи, которая позволила бы строительному бизнесу выжить в тяжелых условиях, а не как способ создать частным застройщикам возможность для получения сверхприбылей.


Впрочем, как полагают наблюдатели, сейчас перед строителями не стоит проблема выбора между «продать дороже» и «продать дешевле». В реальности альтернатива иная: «продать дешевле» или «не продать вообще».


Эксперты не исключают, что уже в ближайшее время строительные компании могут столкнуться с ситуацией, когда продажи квартир в недостроенных объектах окончательно встанут. Так как весь платежеспособный спрос в полном объеме может быть обслужен за счет готового жилья, которое, особенно на вторичном рынке, практически не имеет «дна» для снижения цен.