«Тень» не спасает: спрос на аренду жилья в Екатеринбурге снижается

Ситуацию на рынке аренды жилья Екатеринбурга эксперты на сегодняшний день оценивают не слишком оптимистично. Участники рынка говорят о стагнации, а по некоторым оценкам, и о сокращении спроса на наем жилого помещения на 15-20%, тем не менее значительного снижения арендных ставок сегодня ждать не следует. Более того, с учетом выхода на рынок объектов нового формата, а также роста коммунальных платежей и тенденции к легализации бизнеса, возможен рост средней стоимости аренды.

По словам исполнительного директора НП «Уральская палата недвижимости» Рустема Галеева, рынок аренды жилья Екатеринбурга оценивать достаточно сложно: на сегодняшний день лишь 5-6% его легализовано.

«По некоторым оценкам, данный сегмент вообще не существует как рынок. Сегодня никто точно не знает, сколько объектов сдается в аренду. По статистике наших специалистов, в Екатеринбурге единовременно в состоянии аренды находится около 30 тыс. квартир, из них примерно 10% — свободные площади. Таким образом, объем предложения составляет около 3 тыс. квартир единовременно», — пояснил исполнительный директор УПН.

По его словам, на разных информационных ресурсах в Интернете этот показатель колеблется от 200 объектов на 66.ру до 20 тыс. на Avito, что не дает достоверной картины предложения и затрудняет выбор арендаторам.

«Понятно, что 20 тыс. — это полный фейк. И даже 6 тыс., которые предлагает еще один популярный портал — это примерно в 2 раза больше того, что предлагается реально. Здесь существует проблема информационного «мусора», в котором клиенту трудно выбрать достойное жилье. Агентства формируют свои базы из реальных предложений, опубликованных в Интернете, и продают информацию клиентам, но насколько информация актуальна — неизвестно, в результате потенциальным арендаторам приходится ходить по ложным адресам. Арендодатели же не торопятся открыться, «выйти из тени», и это не только затрудняет выбор жилья, но сказывается на собираемости налогов с данного сегмента», — рассказал Рустем Галеев.

По данным Уральской палаты недвижимости, в настоящее время только 5-6% рынка аренды жилья легализовано. При этом налоговые органы по-прежнему не могут получить достаточную информацию о сдаваемых объектах и не имеют эффективных инструментов, чтобы ситуацию изменить.

«Рынок недвижимости в сегменте аренды жилья в 2014 году несколько стабилизировался. За 2013 год было подано более 1 450 деклараций о доходах по данному виду деятельности, что более чем на 400 деклараций больше, чем в предыдущий период. В 2014 году собственниками жилья Свердловской области уплачено 16 млн руб. налогов от аренды. Кроме того, действует патентная система. Тем не менее, несмотря на разъяснительную работу с налогоплательщиками, информирование о штрафных санкциях, данных все равно мы получаем недостаточно», — рассказал заместитель начальника отдела налогообложения доходов и имущества физических лиц УФНС по Свердловской области Сергей Барышников.

Между тем, несмотря на положительную динамику, надеяться на скорую легализацию рынка аренды жилой недвижимости пока не приходится: рынок испытывает внутренние проблемы, и доходность данного вида бизнеса уменьшается, что не способствует выходу арендодателей «из тени». Основной проблемой на сегодняшний день является снижение спроса на аренду жилья. Оно объясняется развитием сегмента гостиничного бизнеса с одной стороны и достаточно высокими арендными ставками с другой.

«На сегодняшний день спрос уменьшился. В августе-сентябре, как правило, всегда спрос повышается, т. к. студенты ищут жилье, начинается время командировок и т. д. Однако в этом году такого спроса нет. Мы наблюдаем снижение его на 15-20%. Отчасти это связано с развитием гостиничного бизнеса, хостелов, кроме того, наем жилья в Екатеринбурге достаточно дорог, в частности, для студентов из области», — отметила директор ЦН «Северная Казна-1» Елена Мяло.

По ее словам, сегодня комнаты предлагаются по цене 6-9 тыс. руб. в месяц без учета коммунальных платежей, однокомнатные квартиры стоят 12-18 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — 18-25 тыс. руб., трехкомнатные — 25-45 тыс. руб. и более. Стоимость зависит от условий проживания и срока аренды, которые могут быть очень разными.

«Сегодня снижение объема спроса объясняется уменьшением платежеспособности населения, связанным с неблагоприятной экономической ситуацией в стране. Это, в свою очередь, приводит к отказу арендодателей от повышения арендных ставок», — полагает руководитель доп. офиса ЦН «Северная Казна-1» Елена Словеснова.

В то же время социальные процессы оцениваются экспертами неоднозначно: Елена Мяло считает, что о значительном снижении платежеспособности говорить нельзя, так как требования к жилью остаются достаточно высокими, более того, сегодня зачастую граждане стараются не снять жилье в аренду, а купить его.

«Нельзя сказать, что благосостояние граждан уменьшилось, потому что мы видим сегодня, как многие родители студентов стараются приобрести жилье в Екатеринбурге вместо того, чтобы его снимать. За счет того, что появились относительно недорогие апартаменты, квартиры-студии, это стало более доступным. Также на снижение спроса повлияло изменение формата общежитий: сегодня они являются значительно более удобным жильем, чем несколько лет назад. Можно сказать, что требования студентов изменились: они хотят жить комфортно», — пояснила Елена Мяло.

Тем не менее, несмотря на сокращение числа потенциальных арендаторов жилья в Екатеринбурге, существенного снижения арендных ставок участники рынка пока не прогнозируют.

«Арендные ставки у нас и так занижены: в основном сдается жилье, которое было в свое время бесплатно приватизировано, и собственники просто не ощущают его ценности. Налогов они не платят, им достаточно компенсировать коммунальные затраты и получить немного сверх. С учетом того, что на рынок выходит все больше квартир, которые приобретаются собственниками в новом жилье, с учетом того, что общая тенденция к легализации все же существует, а также имеет место повышение коммунальных платежей, арендные ставки будут только увеличиваться», — отметил Рустем Галеев.