Удача в дефиците: нехватка складов уберегла рынок от падения рынка

Снижение объемов потребительского рынка, вызванное сложившейся в стране экономической и политической ситуацией, стало источником тревожных тенденций на рынке складской недвижимости Екатеринбурга. Сформировавшийся в последние годы дефицит складских помещений в настоящее время сдерживает негативное влияние текущей ситуации, однако, по мнению экспертов, уже к концу 2014 года рынок почувствует его в полной мере.

«Дефицит на рынке складской недвижимости Екатеринбурга сохраняется. Складских объектов строится крайне мало: объемы строительства низкие, объемы ввода тоже невысоки. С начала года введено 28,7 тыс. кв. м. (все в I квартале, во II квартале новых объектов построено не было). Объем вакантных площадей в качественном сегменте (склады класса А+, А и В+) остается на уровне 2%. В этом смысле за последние месяцы ничто не изменилось. Для ритейлеров поиск складских объектов — один из самых сложных вопросов», — рассказал аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

Такая ситуация, по мнению экспертов, на сегодняшний день играет роль «буфера», дающего рынку складской недвижимости Екатеринбурга некоторое время для адаптации. Тем не менее прогнозы остаются не слишком оптимистичными.

По словам Гурама Тухашвили, снижение объемов потребительского рынка не может не отразиться на заполняемости помещений, однако почувствуется это не раньше, чем через 2-3 квартала. Ритейлеры и другие арендаторы не смогут мгновенно перезаключить договоры аренды, даже если у них появятся избыточные площади. Поэтому «охлаждение» может начаться не раньше конца года.

«Если в Москве уже наблюдается снижение ставок, повышение доли вакантных площадей, то по Екатеринбургу эта тенденция компенсируется повышенным спросом на объекты складской недвижимости, сложившимся за последние 2 года. Однако видно, что отношение к новым проектам, строительство которых было запланировано в этом году, уже не столь оптимистичное. Поэтому по итогам года можно прогнозировать, что из 150 тыс. кв. м., которые мы планировали строить, будет начато строительство только 60 тыс. кв. м.», — пояснил директор уральского филиала «Логопарк.ру» Виталий Хиль.

Если говорить о ставках, по данным УПН, они остаются на месте: прирост составляет не более 1,5% за квартал. Таким образом, прогноз роста ставок остается на уровне 4-7% к концу года в зависимости от сегмента. «Такую динамику сложно назвать ростом: 4% — это значительно ниже уровня инфляции, поэтому говорить об увеличении доходности в сегменте в нынешних условиях сложно», — поясняет Гурам Тухашвили.

Текущая ситуация осложняется и введением санкций на импорт из западных стран, однако аналитики полагают, что серьезного ущерба рынку складской недвижимости Екатеринбурга оно не нанесет, хотя может привести к временным трудностям.

«Что касается санкций, еще очень рано о чем-то говорить: мы еще работаем на старых товарных запасах. Кроме того, на Урале прямого импорта практически нет, поэтому кардинально ничто не изменится. Потребность региона в продуктах будет решаться за счет переориентации грузопотока на китайско-казахское направление, может дать импульс к наращиванию складских площадей», — полагает Сергей Шавзис.

Виталий Хиль отмечает, что в связи с введением санкций может быть временное уменьшение товарных запасов. Некоторые компании, которые были потенциальными арендаторами и планировали расширять свои площади, будут вынуждены свои планы пересмотреть. Возможно снижение спроса на складскую недвижимость. Однако, по его словам, санкции — лишь один из факторов. «Проблема еще и в уменьшении внутреннего экономического потенциала. Если не будет точек роста — новых проектов, активного инвестирования со стороны государства, то будет и тенденция к снижению спроса», — отметил он.

Между тем полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль полагает, что главные проблемы рынка складской недвижимости связаны не с текущей ситуацией, а со структурными проблемами экономики и ситуацией на финансовом рынке, с отсутствием долгосрочного финансирования по линии банков на нормальных условиях, отсутствием проектного финансирования.

Это подтверждает и президент некоммерческой организации «Уральская логистическая ассоциация» Сергей Шавзис. По его словам, на сегодняшний день заложено проектов в строительстве, которые могут продолжаться, еще на 400 тыс. кв. м. Однако новое строительство сдерживается отсутствием заказчика.

«В настоящее время в тренде строительство под конкретного заказчика. Но таких заказчиков — крупных компаний, которые бы потянули с гарантией строительство и эксплуатацию — нет. То, что продолжает строиться, рисковое: ориентировано на потенциальный коммерческий спрос. Дело в том, что крупные компании, такие как «Ашан», Metro, которые ранее вошли в регион, уже имеют свои площади. Теперь к нам должны приходить либо компании из другого сегмента, либо новые крупные игроки. Здесь необходима целенаправленная работа региона по привлечению федеральных и международных торговых компаний», — рассказал Сергей Шавзис.