Авторская колонка
21.02.2014

Артем Денисов о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью

Артем Денисов о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостьюНаиболее дискуссионной проблемой в области нотариального удостоверения сделок на протяжении последних нескольких лет остается вопрос о необходимости введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом. Если обратиться к истории вопроса, то советское гражданское законодательство предусматривало нотариальную форму договоров купли-продажи жилого дома (его части), а также дачи, договоров дарения жилого дома, договоров залога жилого дома и мены жилого дома, то есть предписывало совершать практически все сделки с недвижимым имуществом в нотариальной форме.

Современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок.

Безусловно, отказ от нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве России оценивается неоднозначно. Этой проблеме посвящено немало публикаций. Сводятся они в целом к одному, краеугольный камень — неодинаковое правовое значение нотариальной формы сделок и государственной регистрации. Хотя оба указанных правовых института имеют общую цель — обеспечение стабильности и законности оборота недвижимости, механизмы достижения этой цели у них различны. Очевидно, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. Очевидно, законодатель пришел к выводу, что указанные принципы будут соблюдены путем регистрации только прав, но не сделок.

Государственная регистрация направлена на обеспечение публичности и достоверности сведений о сделках и правах на недвижимость. Открытость сведений, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяет каждому участнику оборота получить полную и достоверную информацию о динамике права на объект недвижимости.

Участие нотариуса в оформлении сделки в большей мере направлено на защиту прав и интересов ее сторон. В отличие от органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, нотариус не только проверяет законность сделки, но и способствует формированию воли сторон, разъясняя все правовые последствия. Уяснив истинные последствия сделки, лицо может отказаться от ее совершения, если оно, например, имело ложное представление о них. Нотариус обязан помочь обратившимся к нему лицам грамотно и юридически корректно сформулировать свою волю, изложить ее способом, указанным в законе, при этом проверив права отчуждателя на объект недвижимого имущества.

В своё время отмена обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом привела к существенному сокращению числа обращений субъектов оборота к нотариусу при подготовке и проведении сделок с недвижимостью. Желая получить юридическую помощь при заключении сделки с недвижимостью, лица часто прибегают к помощи частных фирм (риэлторов, юрисконсультов, ипотечных брокеров и т.д.). Преимущества нотариального удостоверения сделок перед участием таких частных фирм в оформлении сделки существенны: уровень профессиональных знаний и подготовки нотариуса проверяется при его назначении на должность (ст. 2, 4 Основ), в то время как подобный контроль за частными фирмами не осуществляется, обязанности нотариуса при удостоверении сделок определены законом (гл. X Основ), за их неисполнение он несет установленную законом ответственность (ст. 17 Основ), тарифы (пошлины) за совершение нотариальных действий определяются законодателем (ст. 22, 22.1 Основ). Немаловажен также и тот факт, что нотариус обязан страховать свою ответственность (ст. 18 Основ) и несет дополнительную ответственность всем своим имуществом (ст. 17 Основ).

Преимущество нотариальной формы совершения сделки очевидно, однако говоря об обязательности, не следует также забывать, что в Российской Федерации есть достаточное количество отдаленных населенных пунктов и районов, в которых нотариусы отсутствуют. Установление обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимым имуществом существенным образом затруднило бы оборот недвижимости в этих районах либо привело к тому, что сделки не оформлялись бы надлежащим образом, что недопустимо. Помимо затрат времени, обращение к нотариусу связано с финансовым обременением сторон.

Принимая во внимание все сказанное, необходимо предусмотреть и разработать приемлемую концепцию, которая бы учитывала баланс интересов и в то же время гарантировала чистоту и безопасность сделок с недвижимостью.

На мой взгляд, именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следует быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

В связи с этим и предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту.

Вернуться в раздел » Авторская колонка
Материалы по теме
05.03.2013 С 1 марта вступили в силу изменения правил регистрации сделок с недвижимостью

УрБК, Екатеринбург, 05.03.2013. С 1 марта 2013 года не требуется государственная регистрация заключаемых договоров ...

11.09.2012 Законом по карману: за сделки с недвижимостью, возможно, придется платить всем

В скором времени нотариусы могут получить новые обязанности и существенно расширить свои полномочия — федеральные ...

23.12.2009 Президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон об изменении системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

УрБК, Москва, 23.12.2009. Президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон «О внесении изменений в отдельные ...

17.04.2009 В I квартале 2009 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области поступило 163 835 заявлений на государственную регистрацию прав и сделок с объектами недвижимого имущества

УрБК, Екатеринбург, 17.04.2009. В I квартале 2009 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской ...

13.02.2009 В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о более чем 11 тыс. объектов недвижимого имущества, государственная регистрация права собственности на которые произведена на основании деклараций

УрБК, Екатеринбург, 13.02.2009. Во исполнение Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил направления копий ...