Наелись: частные инвестиции в коммерческую недвижимость сокращаются

Несмотря на то, что коммерческой недвижимости в Екатеринбурге строится с каждым годом все больше, рынок частных инвестиций в нее сегодня практически не развивается. Главной причиной, которую называют эксперты, остается перенасыщение рынка, когда предложение превысило спрос. Кроме того, развитие рынка частных инвестиций в коммерческую недвижимость тормозят непрозрачные механизмы работы управляющих компаний, особенности российского менталитета, а также отсутствие открытого консалтинга и качественного структурированного предложения для частных инвесторов.

Генеральный директор Cross Development Group Олег Кудрявцев сообщил, что сегодня инвесторы офисной недвижимости в Екатеринбурге могут рассчитывать на среднюю доходность порядка 15%, что соответствует 7,5-8 годам окупаемости. В торговой недвижимости ставки более высоки и составляют от 15% до 25% в зависимости от месторасположения объекта и площади. Что касается нового формата апартаментов, который во многом ориентирован именно на сегмент частных инвесторов, по предварительным оценкам, доходность по ним составит порядка 15-20%. В складах стандартных срок окупаемости составляет около 10 лет, что означает ставки доходности для инвестора 10%-12%.

Консультант в сфере коммерческой недвижимости Сергей Николайченков отмечает, что на рынке частных инвестиций в коммерческую недвижимость в настоящий момент стагнация, основная причина которой — отсутствие экономического роста в стране.

«Динамика объема частных инвестиций и их доходность полностью пропорциональны росту экономики. На сегодняшний день срок окупаемости вложений в коммерческую недвижимость вырос почти в два раза. Если 10 лет назад окупить вложения можно было за 4-5 лет, то теперь все проекты, которые находятся в эксплуатации, имеют срок окупаемости порядка 10 лет. Это напрямую сказывается на доходах инвесторов, которые сокращаются», — уверен Сергей Николайченков.

Одна из причин снижения инвестиций в недвижимость — отсутствие как такового публичного рынка рантье в Екатеринбурге, уверен Олег Кудрявцев.

«Наши частные инвесторы опасаются этого статуса. Почему-то у нас статус частного инвестора как человека, желающего получать стабильный дополнительный доход от сдачи в аренду недвижимости, не воспринимается корректно, хотя в зарубежной практике это совершенно обычное и распространенное явление», — отмечает эксперт.

Кроме того, у частных инвесторов существует еще одна проблема — отсутствие на рынке открытого консалтинга.

«Сегодня частным инвесторам, по сути, некуда прийти с вопросом, в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получать гарантированный доход в желаемом размере. Поскольку на рынке сегодня «заправляют» брокеры, весь «консалтинг», на который может рассчитывать инвестор, — это узнать о преимуществах конкретного предлагаемого объекта. При этом на объективную оценку вряд ли можно рассчитывать, скорее всего, все недостатки объекта будут тщательно скрываться», — добавляет Олег Кудрявцев.

Эксперт констатирует, что сейчас начались тяжелые времена для тех, кто желает продать недвижимость, поскольку рынок перенасыщен. Что также свидетельствует о снижении активности частных инвесторов.

Руководитель екатеринбургского филиала банка «БКС-премьер» Григорий Вахитов и вовсе считает, что недвижимость постепенно теряет инвестиционную привлекательность.

«Становится все меньше тех, кто хочет вкладывать деньги в покупку офисов. Например, в кризис 2008 года в выигрыше остались те, у кого деньги были на руках, так как недвижимость значительно потеряла в цене. Сейчас доходность инвесторов сокращается, возврат составляет 8-10% в год, под такой же процент можно положить деньги на депозит. Доход сокращается и в связи со снижением предпринимательской активности населения», — считает Григорий Вахитов.

Наиболее популярной среди предпринимателей, по словам аналитика, становится коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов, что обеспечивает независимость от своенравной политики управляющих компаний. Тем не менее, большинство экспертов не спешат вычеркнуть коммерческую недвижимость из классического «набора» инвестора, поскольку даже снижение стоимости на волне кризиса не так опасно, как превращение акций и денежных знаков в бумагу. Более того, объекты качественной коммерческой недвижимости, у которой всегда есть покупатель, в последние годы значительно увеличили инвестиционную привлекательность города.

Ольга Кондрашова