Покупай, но проверяй: в Екатеринбурге растет количество «псевдожилья»

Участники рынка недвижимости бьют тревогу: в Екатеринбурге стало увеличиваться количество «псевдожилья». Именно так эксперты называют квартиры в домах, которые при продаже позиционируются как недвижимость для постоянного проживания, но юридически таковыми не являются. К ним риэлторы относят апартаменты, а также многоквартирные дома, построенные на землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). При этом, если в отношении последних существует четкая позиция суда о незаконности таких построек, то апартаменты строятся в рамках закона. Однако это не уменьшает головной боли собственникам.

Так называемые апартаменты или апарт-отели позиционируются как более дешевая альтернатива обычному жилью, но при этом они построены на земле нежилого назначения и юридически не могут являться жилыми объектами. Как следствие, их собственники не могут оформить в них прописку, а услуги ЖКХ в них предоставляются по более высоким ценам коммерческих объектов.

В последнее время этот вид жилья стал популярен среди застройщиков. Количество апартаментов на рынке постоянно увеличивается. По данным УПН, в этом году они уже занимают 7% от общего числа жилых объектов Екатеринбурга. Представители администрации отмечают, что в 2013 году их количество на рынке увеличилось на 4,2%, к 2014 году апартаментов станет больше на 7%, а к 2015 — на 10%.

Несмотря на то, что они продаются как «жилье», по сути — это гостиницы. Чиновники отмечают, что апартаменты имеют право на существование, хотя не с юридической точки зрения у них есть много минусов, как бы ни приукрашивал застройщик их достоинства.

«На федеральном законодательном уровне пока не введено четкого понятия — что такое «апартаменты». Их относят к разряду гостиниц. У муниципальных властей нет оснований не выдавать разрешение на их строительство. Пусть даже они будут реализовывать их на рынке как «псевдожилье». Мы можем только потребовать от застройщика строительства парковок и детских площадок рядом с ними. Проблемы с таким классом жилья, конечно, есть», — заявил на форуме заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин в ходе IV Уральского форума по недвижимости.

Президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок отметила, что апартаменты как нежилые помещения с жилыми функциями невыгодны в эксплуатации, так как имеют очень высокие тарифы на электроэнергию, и с них платятся большие налоги.

«Ситуация по апартаментам прояснится только после принятия соответствующего закона на федеральном уровне. А пока мы можем только констатировать факт того, что в апартаментах нельзя прописаться, и в них повышенные коммунальные тарифы. Есть предположение, что государство может поднять и без того высокие налоги для их собственников. Но покупатель и продавец сейчас переступают через эти ограничения», — пояснил ситуацию Сергей Мямин.

По заявлению представителя компании «Атомстройкомплекс», апартаменты — это сформированный на рынке недвижимости кластер, который уже оправдал себя.

«Апартаменты строят многие застройщики. Половина покупателей приобретает их как жилье для себя и своих детей. Другая половина покупает их с целью сдачи в аренду. Впрочем, к ним присматриваются и как к выгодному вложению инвестиций. Их рыночная цена на 15% ниже, чем в обычных жилых объектах», — рассказали в пресс-службе компании.

Специалисты сомневаются в том, что такая незначительная разница в стоимости делает апартаменты более выгодным приобретением, чем квартиры. Ведь многолетняя переплата за коммунальные услуги и налоги быстро компенсирует разницу в цене.

Причем, по словам специалистов, решать проблемы с пропиской и коммунальными платежами людям, купившим одну долю в таком апарт-отеле, в одиночку будет невозможно. Эту проблему можно решить только в отношении всего здания, а не его части. Соответственно, придется договариваться со всеми собственниками. Как рассказал Сергей Мямин, один из застройщиков ценой неимоверных усилий все-таки перевел апарт-отель в разряд жилого здания.

«В Екатеринбурге произошел пока только один прецедент, когда застройщик оформил весь апарт-отель в свою собственность. Когда тот уже был полностью построен, он обратился в суд за повторной экспертизой и перевел здание в разряд жилого. Только после этого он начал реализовывать в нем квартиры. Необходимо отметить, что этот процесс очень трудозатратный и финансово емкий», — рассказал Сергей Мямин.

Таким образом, сделать апартаменты полноценным жильем, по мнению специалистов, практически невозможно, особенно если отдельные доли апарт-отеля уже реализованы разным собственникам.

Что касается многоквартирных домов на землях ИЖС на территории Екатеринбурга, то они тоже отнесены специалистами в разряд «псевдожилья». На данный момент насчитывается 70 таких объектов. Только в этом году в Екатеринбурге появилось 10 таких построек. В их отношении администрация города заняла жесткую позицию — «сносить, нельзя помиловать». Пять домов данной категории уже подверглись этой процедуре.

Эксперты отмечают, что жить в таких домах опасно, так как они строятся без соблюдения каких-либо норм и контроля со стороны государственных органов.

«Риэлторы не должны продавать такие объекты. При их возведении нарушаются строительные и санитарные нормативы. Для застройщиков таких объектов законы не писаны. Ситуация, которая сейчас складывается вокруг них, откровенно конфликтная. Такие дома будут сноситься, и никакой другой тенденции нет», — заявил Сергей Мямин.

Также много вопросов на форуме возникло в отношении так называемых «доходных домов». По словам экспертов, строительство этой категории жилья было инициировано федеральным правительством, но в законе пока не определено что это такое. Однако данные дома должны помочь городу решить проблему с дешевым временным жильем для туристов и студентов.

Впрочем, Татьяна Деменок отметила, что предлагается строить такие дома владельцам крупных предприятий для своих сотрудников. По ее мнению, предоставление такой преференции работникам поможет удержать их на рабочем месте. Однако специалисты считают, что строить такое жилье невыгодно из-за высоких налогов, поэтому участие властей здесь необходимо.

«В эту осеннюю сессию депутаты Законодательного собрания Свердловской области рассмотрят вопрос строительства доходных домов в условиях современных реалий. Тогда и решится вопрос их строительства на территории региона», — прокомментировал ситуацию сотрудник Управления информации и общественных связей правительства Свердловской области.

Таким образом, заявляя о проблемах с «псевдожильем» в Екатеринбурге, специалисты призывают покупателей быть бдительными. Эксперты предупреждают, что апартаменты — это жилье с завышенными коммунальными платежами и налогами без права прописки, поэтому приобретать их с целью проживания невыгодно. Более того, специалисты настоятельно рекомендуют не покупать квартиры, построенные на землях ИЖС, иначе деньги будут вложены в развалины — апофеоз борьбы муниципальных властей с «черными» застройщиками.

Татьяна Юстус