Ненасытный город?

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга постепенно наращивает свои объемы. Только в 2013 году в эксплуатацию будут введены 10 бизнес-центров. Аналитики уверяют, что рынок способен «переварить» столь высокие объемы ввода новых площадей. В тоже время эксперты прогнозируют замедление темпов развития рынка.

По оценкам аналитиков консалтинговой компании «Урал-Гермес», замедления стоит ожидать в ближайшие 2-3 года. Связано это с тем, что в настоящее время вводятся объекты, строительство которых началось преимущественно до 2008 года, в кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Также об этом опосредованно свидетельствует длительный срок заселения новых объектов арендаторами — до сих пор часть площадей пустует в объектах, сданных в эксплуатацию еще в 2011 году («Высоцкий», «Манхэттен», «Филитц» и др.).

Несмотря на факт низкой заполняемости офисных центров, подсчеты аналитиков говорят о том, что на сегодняшний день потребность в офисных площадях в городе еще не удовлетворена. По данным администрации города, общая площадь офисных площадей только в деловых центрах города на сегодняшний день составляет 1, 441 млн кв. м, ежегодный прирост составляет порядка 100 тыс. кв. м. В 2013 году планируется ввести 140 тыс. кв. м.

Иные цифры приводят аналитики Уральской палаты недвижимости. Так, по данным Константина Октаева, объем ввода офисных площадей значительно ниже.

«В этом году мы ожидаем ввод 60 тыс. кв. м офисных помещений. При расчетах учитывается только арендопригодная офисная площадь в бизнес-центрах и офисных комплексах. То есть из общей площади объекта исключаются площади иного назначения, а также различные технические помещения. К тому же мы учитываем возможность того, что заявленный объект так и не будет сдан», — пояснил Константин Октаев.

В то же время консалтинговая фирма «Урал-Гермес» приводит несколько иные цифры. По их данным, Екатеринбург ежегодно увеличивает объемы офисных площадей на 50-80 тыс. кв. м. Среднегодовые темпы прироста количества бизнес-центров за 2006-2012 год составили порядка 17% в год.

Как сообщили в «Урал-Гермес», в первом полугодии 2013 года в городе уже открыты 2 объекта — офисный центр класса А: «Президент» общей площадью 32 тыс. кв. м (девелопер RED-Group) и вторая очередь бизнес-центра «Суворов» общей площадью 20 тыс. кв. м (девелопер «ПРЕД Групп»). Во втором полугодии запланировано открытие еще 8 офисных центров. Среди них «Карнеол», «Арена», «Царский мост», «Аврора». О своей готовности ввести в эксплуатацию в 2013 году бизнес-центр «Грин Парк» заявил также девелопер «Малышева, 73».

Аналитики Уральской палаты недвижимости уверены, что столь высокий объем вводимых ежегодно офисных площадей соизмерим с потребностями рынка. Между тем цифры разнятся. Так, по словам исполнительного директора УПН Рустема Галеева, на рынке установился определенный баланс — в течение последних трех лет количество вводимых площадей и доля вакантных остаются практически неизменными.

«В классе А доля вакантных площадей составляет 25%. Больше востребованы площади класса В. В течение уже 3 лет общая доля вакантных мест составляет 14%, а ежегодный прирост сохраняется на уровне 70-100 тыс. кв. м. При том, что мировая норма вакантных офисных площадей в среднем достигает 20%. То есть появление новых площадей в 2013 году не изменит кардинально ситуацию, рынок вполне способен их «переварить», — рассказал Рустем Галеев.

Аналитик добавил, что по данным УПН, на период 2005-2007 в Екатеринбурге насчитывалось порядка 2 млн кв. м офисных площадей, образованных в 90-х годах на базе НИИ и производственных площадок.

«В последние годы арендаторы массово покидают данные площади, не соответствующие никаким классам и стандартам, и переезжают в деловые центры. Таким образом, можно оценить потенциальный объем требуемых офисных площадей», — считает Рустем Галеев.

Слова аналитика подтвердили и в администрации Екатеринбурга. Заместитель председателя комитета по организации бытового обслуживания Олег Китаев отмечает, ни один бизнес-центр не вводится в эксплуатацию при полном отсутствии арендаторов, что позволяет избежать резкого скачка количества вакантных мест.

«Управляющие компании зачастую еще на этапе строительства привлекают арендаторов на 50% площадей. Поэтому при вводе новых площадей рынок не сильно меняет свою структуру. На сегодняшний день доля вакантных мест в центрах класса В и С+ в Екатеринбурге составляет 14%, в классе А этот показатель на сегодняшний день достиг 26%. Это связано с недавним вводом БЦ «Президент», площадь офисных помещений в котором составила 34 тыс. кв. м», — рассказал Олег Китаев.

Активный рост количества бизнес-центров в ближайшее время продолжится. По прогнозам администрации Екатеринбурга, к 2020 году объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн кв. м, а количество современных бизнес-центров составит 91 объект.

Сегодня в структуре рынка, несмотря на обильное строительство новых бизнес-центров, до сих пор преобладают площади низкого класса. По данным аналитиков «Урал-Гермес», в Екатеринбурге на сегодняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса С, их доля составляет 55%. Доля офисных центров класса А всего 3%, на бизнес-центры класса В+ приходится 9%, доля офисных центров класса B находится на уровне 33%.

Что касается цен, то в течение I полугодия 2013 года арендные ставки на качественные офисные площади имели положительную динамику, что вызвано, с одной стороны, повышением коммунальных тарифов, а, с другой стороны, постепенным увеличением спроса.

При этом, по данным аналитиков УПН, цены остались на уровне начала 2013 года.

«В классе А арендная ставка достигает 1 400-1 600 руб. за кв. м, включая НДС, по мере заполнения цены могут достигать 1 700 руб. за кв. м. В классе В+ аренда стоит порядка 1 240 руб. за кв. м, в классе В — 1 060 руб. за кв. м, а в С — 730 руб. за кв. м», — рассказал Константин Октаев.

Свои цифры приводит и коммерческий директор УК «AVS Девелопмент» Лев Тетин. По данным аналитика, в 2013 году в Екатеринбурге появится 145 тыс. кв. м новых офисных помещений.

«Два года назад динамика появления новых объектов составляла 15 объектов и порядка 400 тыс. кв. м. С учетом того, что рынок в год поглощает около 200 тыс. кв. м, за два прошедших года 200 тыс. кв. м распроданы, еще 200 тыс. кв. м остались на рынке. Тем не менее в 2012 году мы наблюдали серьезный демпинг в цене покупки — кв. м падал до 60 тыс. руб. Сегодня несмотря на то, что рынок продолжает насыщаться, цена 60 тыс. за кв. м является себестоимостью строительства, то есть ниже она никак не сможет опуститься. За счет того, что свои предложения из продажи убрали бизнес-центры «Высоцкий» и «Sammit» — они находились в диапазоне 120-140 тыс. за кв. м — средний показатель увеличился. В результате ценник колеблется от 70 до 90 тыс. за кв. м», — считает Лев Тетин.

По прогнозам аналитика, рынок вошел в стагнацию и сохранится на данных позициях в течение всего года. В дальнейшем возможен рост в пределах 10-15% ввиду того, что качественные предложения быстро исчезают с рынка. Эксперт отмечает, что ключевыми факторами в изменении динамики рынка станут предстоящие выборы мэра города и выбор города, в котором пройдет «ЭКСПО-2020».