Недвижимость Екатеринбурга: вне спроса и предложения

Мы привыкли к тому, что недвижимость в Екатеринбурге постоянно дорожает. К 2013 году, наконец-то, сложилась ситуация, при которой стоимость квадратных метров должна понизиться: эксперты утверждают, что платежеспособность населения упала, а предложения на рынке больше, чем достаточно. Однако известный экономический закон о том, что цена — производная от спроса и предложения, в Екатеринбурге не действует: вместо того, чтобы снижать цены при падении платежеспособного спроса, девелоперы собираются их повышать.

По мнению экспертов, в Екатеринбурге сложилась ситуация, когда стоимость банковских займов и квадратных метров достигла своего апогея по отношению к платежеспособности населения: жилье стало максимально недоступным, и спрос упал.

«Если учесть, что средняя зарплата в Екатеринбурге составляет 26 тысяч рублей, то у задачи о том, как может приобрести квартиру семья из двух взрослых с одним или двумя детьми на сегодняшний день решения нет», — заявил финансовый аналитик Константин Селянин.

Он также отметил, что только 10% жителей Екатеринбурга могут позволить себе приобрести недвижимость — они-то и формируют на данный момент спрос.

«Согласно опросам населения, 75% жителей Екатеринбурга хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но только 15% из них обладают для этого финансовой возможностью. 5% от этого числа — богатые люди, у которых недвижимость уже есть», — рассказал эксперт.

Что касается предложения, то в Свердловской области в январе — мае 2013 года введено в эксплуатацию 236,3 тыс. кв. метров общей площади жилых домов. По данным Свердловскстата, это составляет 86,1% по отношению к показателям за аналогичный период 2012 года.

Константин Селянин считает, что в этой ситуации рынок недвижимости выровняется, если цены на жилье упадут на 20 — 30%.

Другие эксперты полагают, что если цены не упадут, то, по крайней мере, не будут расти, так как экспозиция квартир в этом году увеличилась в 2 раза по сравнению с предыдущим. По мнению заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, 2013 год может стать переломным с точки зрения общей тенденции постоянного роста цен.

«Лето 2013 года будет вялое в отношении продаж. На первичном рынке некоторые застройщики по-прежнему добавляют цены на жилье, но основная масса его стоимость снижает. Что касается «вторички», то здесь цены корректируются по конкретной сделке. В целом, спрос на жилье снижается, а ипотека дорожает — это закономерно. Возможно, этот год станет переломным: цены больше расти не будут, если не произойдет глобальных изменений, рынок таким и останется», — рассказал Павел Маслихин.

Так и должно было бы произойти в нормальной экономике: при снижении платежеспособного спроса снижается и цена товара. Но рынок недвижимости Екатеринбурга упорно отказывается следовать этим законам. И главная причина этого — психологическая неготовность снижать цены со стороны продавцов. Они готовы бесконечно увеличивать время экспозиции, продавать квартиры годами, но не снижать цены.

Так, директор агентства недвижимости компании «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев заявляет о том, что падения цен ожидать не стоит, скорее наоборот, стоимость квартир вырастет.

«Ситуация с предложением на рынке жилья в Екатеринбурге близка к идеальной, что касается снижения спроса — это сезонное явление. К осени, я думаю, он увеличится, и цены так же поползут вверх. Тенденции в этом направлении таковы, что через какое-то время мы будем с теплотой вспоминать нынешнюю стоимость квадратного метра, потому что наш город имеет серьезные шансы на успех в проведении международных мероприятий, а это привлекает инвесторов. Так что вряд ли стоит ожидать удешевления жилья в Екатеринбурге», — заявил Александр Матофаев.

Позицию застройщиков подтвердил председатель правления Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников, который отметил, что ни один из ведущих застройщиков снижать цены не собирается, на данный момент некоторые проводят лишь традиционные для летнего сезона акции. Также он отметил, что ситуация на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга достаточно стабильная: стоимость квадратного метра в эконом-классе на первичном рынке не менялась с 2006 года, оставаясь на уровне 50 — 53 тыс. руб.

Таким образом, специалисты оценивают сложившуюся ситуацию по-разному. Константин Селянин считает, что закономерному в данной ситуации падению и сдерживанию цен на рынке помешает олигополия.

«Постоянный рост цен на недвижимость характерен для неконкурентных рынков, таких, на которых господствует монополия или олигополия. В данных условиях рыночные законы бессильны. Ситуация с недвижимостью в Екатеринбурге полностью это подтверждает. Перед нами один из элементов екатеринбургского экономического чуда, так как в ближайших крупных городах Урала, например, в Челябинске при меньших объемах строительства и примерно такой же покупательской способности квартиры дешевле на треть», — заключил эксперт.

Между тем, эксперты рынка не исключают, что уже в ближайшее время можно ожидать, что рынок все же прислушается к законам экономики и после продолжительной стагнации пойдет вниз. Увеличение сроков экспозиции на вторичном рынке до 6 месяцев и замедление темпов продажи новостроек становятся критичными. Не исключено, что уже в начале осени будет перейден тот психологический рубеж, после которого продавец больше не сможет ждать восстановления спроса и пойдет на снижение цены.