Ипотека: миф или реальность

Государство решило помочь проблемным ипотечным заемщикам. Однако выручить из трудной ситуации власти смогут не всех, а лишь тех, у кого действительно имеются на это уважительные причины. Этой весной депутаты Госдумы предложили властям выкупать жилье у должников по ипотеке, и предоставить гражданам право проживания в этих же квартирах по договору социального найма. Банки приветствую такой подход, ведь это бы могло снизить нагрузку на плечи кредитного учреждения и сократить расходы. Однако, по мнению некоторых экспертов, такие поблажки от государства могут лишь подстегнуть недобросовестных заемщиков не платить по своим долгам.

По предварительным данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», в мае 2013 года просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам превысит сумму 28,3 млрд руб., что на 9,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Уральском федеральном округе задолженность составляет около 3 млрд руб.

По мнению председателя правления ОАО «МЕТКОМБАНК» Дмитрия Торбенко, если заемщики и попадают в сложные финансовые ситуации, то в лучшем случае они обращаются в банк за реструктуризацией кредита или же просто перестают платить.

«А для банков это дополнительные расходы — создание резервов, работа с просроченной задолженностью, содержание залога, и в итоге — продажа недвижимости, что тоже не всегда удается сделать выгодно, особенно в момент проседания рынка», — отмечает Дмитрий Торбенко.

Смягчающими обстоятельствами для заемщиков, которые им позволят получить помощь от государства, будут считаться болезнь, сиротство, потеря работы и другие уважительные причины. Схема подобной сделки выглядит следующим образом: государственные и муниципальные органы могли бы приобретать жилье у собственника-заемщика, из этих денег выполняются обязательства перед банком. Затем гражданин получает право жить в квартире на условиях социального найма. Однако точный механизм сделки остается пока неизвестным.

По словам директора екатеринбургского филиала ООО «Компания «БКС» Григория Вахитова, обычно проблемные заемщики не хотят продавать квартиру, так как им негде будет жить. В случае такой поддержки государства клиенты будут согласны продать квартиру властям, так как при этом будут обеспечены жильем.

«Банкам все равно кому продавать квартиру. В этих случаях банк получит еще одну возможность вернуть свои деньги назад после продажи квартиры, не прибегая к судебным разбирательствам, а клиент в случаях, когда он неправильно рассчитал кредитное бремя, получит возможность реализовать квартиру, когда еще штрафные санкции не вылились в круглую сумму», — отмечает Григорий Вахитов.

По словам Дмитрия Торбенко, такая схема помогла бы банкам действительно снизить расходы на работу с проблемными заемщиками.

«Предлагаемый механизм позволит банкам упростить работу с просроченной задолженностью ввиду снижения ее объема, снизит расходы и риски, и, следовательно, в перспективе и процентную ставку по кредитам. На сегодняшний день важно понять, какие именно случаи будут подпадать под действие данного механизма и какова будет процедура переуступки долга — она не должна быть сложной и запутанной, как это иногда случается», — считает эксперт.

Однако генеральный директор кредитного брокера «Оптима Кредит» Евгений Шмелёв считает, что новый механизм работы не так уж и выгоден банкам.

«Одна из основных целей коммерческой организации — преумножать собственный фонд, то есть получать проценты, в данном случае с ипотеки. Предполагаю, что государство будет возмещать банку сумму только основного долга, что исключит возможность дохода с кредита», — отмечает Евгений Шмелев.

Также эксперт отмечает, что банк может лишиться своих законных штрафных санкций за просрочку кредита.

«Важен вопрос штрафных взысканий с должников в пользу банка на период подготовки и заключения договора социального найма. Речь о ситуациях, когда заёмщик не может выплачивать ипотеку, однако договор найма ещё не оформлен. Вопрос может затянуться на месяцы (подготовка необходимых документов, очереди в муниципалитетах, проверка жилья, статуса должника и т.д.). Как в этом случае будет перераспределена дополнительная финансовая нагрузка?», — задается вопросом Евгений Шмелев.

Немаловажным вопросом остается и дисциплина заемщиков. Что, если граждане начнут относиться к погашению ипотечного кредита менее серьезно, зная о возможной помощи государства? Однако банкиры для себя такой опасности не видят.

Дмитрий Торбенко считает, что такая законодательная инициатива в случае ее принятия, наоборот, может придать гражданам больше уверенности в завтрашнем дне, при этом она не уменьшит стремление в получении не обремененной собственности на жилье.

«Заемщик приходит в банк за получением ипотечного кредита с целью приобретения жилья именно в собственность, а не за заключением, в конечном итоге, договора социального найма с государством. Поэтому он по-прежнему будет заинтересован в строгом соблюдении графика платежей», — отметил эксперт.

Солидарен с этим мнением и Григорий Вахитов, полагая, что такое нововведение существенно изменит психологию заемщиков в части своевременности оплаты кредита.

«Скорее всего, будет меньше заемщиков, которые доведут дело до судебной реализации квартиры, что позитивно скажется на статистике банков по просроченной задолженности», — подчеркивает спикер.

Впрочем, более скептично к пользе подобного нововведения относятся кредитные брокеры, считая, что количество желающих получить помощь от государства может значительно возрасти.

«Если государство одобряет законопроект и даёт старт выкупу жилья ипотечных должников, то число желающих значительно возрастёт. Насколько резиновой должна будет стать государственная казна, когда не просто усилится поток, а дополнительно к этому обязательно подключится мошенническая машина выгодоприобретения?», — считает Евгений Шмелев.

Как сообщает «РБК daily», согласно законопроекту, государство должно выкупать залоговый объект по актуальной рыночной цене. Если стоимость квартиры будет ниже долга перед банком, то муниципальные или федеральные органы компенсируют разницу. Если же выше — остаток средств будет перечислен экс-заемщику. Если его платежеспособность восстановится, он сможет выкупить недвижимость обратно.

Однако проект остается еще недоработанным, и многие нюансы схемы выкупа квартиры государством остаются пока неясными.

Как отмечает Евгений Шмелев, пока непонятны условия социального найма данного законопроекта, а именно страхование рисков от недоброжелательного отношения.

«Платёжная дисциплина заёмщиков может пошатнуться. Не получится ли так, что условия господдержки будут более выгодными для любого заёмщика (в частности, любая многодетная семья или люди с официально неподтверждённым доходом), чем ипотека? Поэтому необходимо чётко и даже жёстко регламентировать условия предоставления поддержки. По моему мнению, также не стоит упускать момент продолжения совершенствования системы государственной реструктуризации долгов заёмщиков, попавших в сложную ситуацию», — считает эксперт.

О данном законопроекте стало известно этой весной. Проект сразу же получил широкую огласку. Но пока он только внесен депутатами в Госдуму. Правда, спустя месяц разговоры об этой инициативе утихли, поэтому пока остается неясным, будет ли он реализован вообще.

Анастасия Куликова