Сомнительное право собственности

Риэлторы и юристы бьют тревогу. Постановление пленума Верховного суда от 2 июля 2009 г., закрепляющее за бывшими членами семьи собственника, отказавшимися от приватизации, бессрочное право пользования жилым помещением, фактически превратило покупку жилья на вторичном рынке недвижимости в русскую рулетку. Дело в том, что в настоящее время участилась практика, когда суды восстанавливают в праве собственности на квартиру бывших членов семьи собственника, даже если этот собственник квартиру уже продал. Другими словами, на пороге вновь приобретенной квартиры может появиться новоявленный жилец с решением суда о бессрочном пользовании квартирой новых хозяев.

По словам экспертов, постановление Верховного суда касательно исполнения ЖК, изначально было вынесено исключительно из благих намерений со ссылкой на Всеобщую декларацию о правах человека. В Конституции РФ существует статья 40, которая закрепляет за людьми неотъемлемое право иметь жилье и пользование им. Составители Семейного кодекса пошли еще дальше. Согласно СК, даже если брачные отношения расторгаются, а людей лишают родительских прав, то их бывшие супруги и оставшиеся без родителей дети не должны остаться на улице. Однако на практике получилось как всегда — на лицо нарушения права собственников и обманутые покупатели.

По словам специалистов, закон четко оговаривает круг лиц, имеющих право на бессрочное пользование ранее приватизированным жильем.

«Суд восстанавливает в праве собственности только тех членов семьи, которые ими являлись с 1993 по 2005 год, то есть в период приватизации. Постановление судов основано на том, что отказ от приватизации не подразумевает отказ от пользования жилым помещением», — уточняет исполнительный директор ЦН «Северная казна» Ирина Завьялова.

К бывшим членам семьи собственника, по словам специалистов, относятся бывшие супруги, дети со стороны бывшего супруга, материнство или отцовство собственника по отношению к которым не было зарегистрировано. Теоретически к бывшим родственникам можно отнести и детей, чьи родители были лишены родительских прав.

Для того, чтобы не стать собственником квартиры с правом на нее третьих лиц, юристы советуют всем покупателям заранее выяснить полный круг лиц, когда либо в ней прописанных.

«На момент заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо истребовать с бывшего собственника или самостоятельно подать запрос в регистрирующее органы о наличии всех прописанных по данному адресу лиц. Когда новый собственник получает информацию о том, что по данному адресу помимо продавца прописаны и иные лица, ему необходимо установить, является ли они бывшими членами семьи. Например, если бывший супруг не выписался на период купли-продажи недвижимости, то это несомненно повлечет за собой обязанность в дальнейшем допускать его в это жилье, потому что за ним сохраняется право собственности. Независимо от того, отказывался ли он приватизации», — рассказала УрБК юрист ООО Юридическая фирма «Юргила-Бизнес» Айгуль Канаева.

Если же квартира уже приобретена, а наличие обременения выяснилось позже, то новый собственник также может оспорить бессрочное право бывших родственников бывшего собственника.

«Наличие обременения в виде права пользования может быть снято путем судебного иска собственника о выселении лиц, не являющихся членами его семьи. Это отдельная процедура. Что касается постановления ВС, то оно не обжалуется. Поэтому самый эффективный способ разрешать подобные ситуации — суд», — рассказал УрБК партнер ЮК «Генезис» Владимир Коликов.

Однако устоявшаяся судебная практика относительно данных споров не на стороне нового собственника. По словам юристов, в Жилищном кодексе РФ существует норма, согласно которой бывшие члены семьи собственника с момента прекращения семейных отношений, например, расторжения брака, утрачивают право пользования помещением. Другими словами, расторгнут брак — обязан выписаться. Но существует ФЗ «О введении в действие ЖК», в котором написано, что данное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного помещения.

«Когда у нас идет приватизация, по идее, со всех должны взять письменное согласие или отказ от приватизации. В дальнейшем, даже в случае отказа от приватизации, например, бывший супруг и дети с его стороны, которые не являются детьми собственника, если при продаже они не были выписаны с этого адреса, они получают право постоянного бессрочного пользования этим жильем. И ничего новый покупатель сделать с этим не сможет даже при обращении в суд. Судебная практика в данном случае четко устоялась», — рассказывает Айгуль Канаева.

«Единственной зацепкой для нынешних собственников при спасении от бывших родственников, намеревающихся проживать в его новой квартире является доказательство того факта, что в момент приватизации человек, претендующий на бессрочное право пользования, выписался из квартиры или даже был зарегистрирован, но фактически не проживал в ней. При наличии этих фактов бывшие родственники утрачивают свои права пользования. Данный факт доказывается в судебном порядке», — утешают эксперты.

«Я бы также порекомендовала в договоре купли-продажи предусмотреть условие, согласно которому, объект передается без прав третьих лиц, без обременения. Если такое условие будет включено в договор, а потом вдруг выясниться, что существует член семьи, который претендует на жилье и требует ему открыть двери, то собственникам необходимо ссылаться на данное условие и расторгать договор. Основанием будет служить договор, о том, что объект передавался без прав третьих лиц. Получается, что продавец обманул покупателя, и на этом основании договор будет расторгнут, а стороны получат все исполненное: продавец — квартиру обратно, а покупатель — деньги», — добавляет Айгуль Канаева.

Юристы и игроки на рынке недвижимости решили объединить свои усилия для помощи собственникам квартир с обременением.

«В настоящее время нами направлены письма в администрацию Екатеринбурга, миграционную службу, Уральскую государственную юридическую академию и комитет по защите прав потребителей с просьбой посодействовать в решении этой проблемы и совместной выработке стратегии защиты собственников, которые приобрели квартиру с обременением, — рассказывает Ирина Завьялова.

Однако четкого регламента, защищающего нового собственника, все еще не существует. И спасение утопающих до сих пор — лишь их рук дело.

Ольга Кондрашова