Найти лазейку: уральским «ипотечникам» придется креативить

Эксперты рынка недвижимости опасаются, что новый законопроект об ужесточении наказания за нарушение правил регистрации негативно скажется на ипотеке. Излюбленный способ многих оплачивать кредит на покупку жилья с помощью сдачи его в аренду может обернуться теперь против заемщиков. Так, согласно законопроекту, временные пользователи жилых помещений будут обязаны регистрироваться в арендуемом жилье. Банки же, мягко говоря, не приветствуют регистрацию в ипотечной квартире посторонних лиц. В итоге, такие заемщики автоматически становятся нарушителями закона.

Известно, что одним из распространенных способов выплаты ипотеки является сдача в аренду заложенной в банке недвижимости. При этом собственники живут у родственников, в другой своей недвижимости или же снимают квартиру меньшей площади и за меньшую стоимость.

По словам руководителя Департамента аренды центра недвижимости «Северная казна» Галины Кочневой, новоиспеченным собственникам квартир, возможно, вскоре придется искать лазейки в законе.

«Ужесточение правил регистрации коснется всех, кто оплачивает ипотеку путем сдачи купленной в кредит недвижимости. Но российские граждане — очень смекалистые товарищи. Даже если новый законопроект после внесения поправок и принятия каким-то образом будет мешать сдавать в аренду жилье, я думаю, все найдут лазейки для обхода этого препятствия. Законопослушным гражданам, скорее всего, придется искать другие пути оплаты ипотеки», — рассказала УрБК Галина Кочнева.

В договоре о предоставлении ипотечного кредита банки указывают пункт, согласно которому до момента полной выплаты кредита тот, кто ее приобрел не имеет права сдавать недвижимость в аренду. Однако на деле проверить исполнение этого пункта было невозможно. В случае принятия закона об ужесточении правил регистрации банкам будет достаточно сделать запрос в ЖЭК для того, чтобы выяснить, что в квартире зарегистрирован не будущий собственник, а постороннее лицо.

По заверениям экспертов, выявление факта нарушения одного из пунктов ипотечного договора может стать основанием для его расторжения, наложения штрафов и даже изъятия квартиры в пользу банка.

По информации САИЖК, далеко не все договоры ипотеки содержат пункт, запрещающий прописку иных лиц в квартире, находящейся в залоге у банка.

«САИЖК заключает лишь договоры займа, которые не содержат условия, что в приобретаемой квартире не могут быть зарегистрированы иные лица, нежели собственники жилья. В принципе, прописать иных лиц возможно, но по договоренности с залогодержателями. На сегодняшний день закон не ограничивает круг лиц, которые могут быть прописаны собственником», — рассказала заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева.

По данным САИЖК, согласие банка или других кредиторов на регистрацию в квартире иных лиц зачастую запрашивается работниками паспортного стола. На основании этих данных и принимается решение о регистрации по конкретному адресу.

«Зачастую между банками и заемщиками возникают конфликты. Поскольку паспортный стол не обязан запрашивать согласие кредитной организации, он прописывает иных лиц по просьбе собственника. После того, как информация попадает в банк, его сотрудники начинают выставлять претензии. В данной ситуации те, кто берут ипотеку должны четко выделять для себя, присутствует ли в договоре пункт о запрете регистрации», — добавляет Людмила Дмитриева.

Ряд аналитиков не видит повода для беспокойств. Так, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев не нашел в законопроекте ни одного дополнительного вида ответственности.

«В законопроекте нет ничего нового, виды ответственности не добавились. Изменилась лишь степень наказания и размер штрафов. Законопроект предполагает штраф за отсутствие регистрации по месту пребывания, отсутствие паспорта. Все это есть и теперь. Только нынешний штраф за отсутствие регистрации в пределах 2 тыс. руб., законопроект предлагает увеличить его до 5 тыс. руб. Вряд ли ситуация каким-то образом изменится. Как никто не регистрировался в съемной квартире, так и не будет», — рассказал Рустем Галеев.

Эксперт добавляет, что законопроект вводит лишь новое понятие фиктивной регистрации по месту жительства и месту пребывания, и за нарушение этого пункта вводится уголовная ответственность. Однако данное понятие не имеет отношения к сдаче в аренду заложенной в банке недвижимости.

По мнению руководителя Центра недвижимости «Метрополия» Сергея Бузунова закон, прежде всего, направлен против фиктивной регистрации иностранных граждан и не затронет интересы арендаторов и собственников.

«Законопроект направлен не на борьбу с людьми, которые берут ипотеку, а против тех, кто прописывает в своей собственности за деньги. Я не думаю, что закон может сказаться на рынке недвижимости», — считает Сергей Бузунов.

С ними согласны и юристы. По их мнению, для заемщиков по ипотечным кредитам новый законопроект не сулит никаких особенных изменений. Гораздо больше влияния данный законопроект окажет на российскую коррупционную среду.

«Банки получат возможность доказывать факт регистрации в жилом помещении третьих лиц. Но сомнительно, что это будет означать нарушение условия о запрете сдачи заложенного помещения в аренду, ведь регистрация граждан по адресу еще не обязательно значит, что они эту квартиру у заемщика снимают. Например, мы вполне свободно прописываем в своем жилье родственников. Закон разрешает регистрироваться по одному адресу и людям, которые друг другу родственниками не являются. Регистрация по адресу дает лишь право пользования помещением, но вряд ли банки смогут доказывать факт уплаты денежных средств за такое пользование зарегистрированными лицами заемщику, рассказала юрист ООО Юридической фирмы «Юргила-Бизнес» Айгуль Канаева.

Таким образом, изменится ли с принятием нового законопроекта ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, зависит буквально от везения заемщиков и скрупулезности, с которой банки походят к соблюдению пунктов договора ипотечного кредитования.

Ольга Кондрашова