В новый год со старыми бедами

Участники рынка недвижимости Екатеринбурга обсудили итоги 2012 года и обозначили круг проблем на 2013-й. Несмотря на то что темпы строительства в 2012 году приблизились к докризисным показателям, одной из основных проблем 2012 года остается тема обманутых дольщиков. Кроме того, по словам экспертов, 2013 год не принесет как снижения цен, так и появления заветных площадей, которых так не хватает застройщикам.

Отметим, на рынке недвижимости Екатеринбурга уже три года подряд застройщиками вводится порядка 1 млн квадратных метров жилья в год. Также участники рынка считают достижением предложенную властями схему для решения проблемы обманутых дольщиков путем выделения застройщикам земель, денежных средств или льгот.

Однако, по словам председателя совета Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, не следует забывать о такой насущной проблеме, как строительство на землях ИЖС, которое спровоцировало появление новой волны обманутых вкладчиков.

«К концу 2012 года из 79 квадратных метров жилья, находящегося на стадии строительства, на декабрь текущего года осталось только 30. В целом мы нашли схемы для возобновления строительства жилья для обманутых дольщиков, но в городе продолжается строительство на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство», — заявила Татьяна Деменок.

Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений города Екатеринбурга Михаил Волков отметил, что строить индивидуальный жилой дом в долях по закону нельзя. Но тем не менее есть определенное количество застройщиков, которые используют эту схему.

«Под такую стройку не требуется проекта, и поскольку такие дома строятся застройщиком «для себя», у него нет никаких обязательств перед дольщиками. Люди, которые приобретают такую недвижимость, должны понимать, что они в дальнейшем не будут защищены законом и все риски лягут на них, а не на строителей», — сказал Михаил Волков.

Волна обманутых дольщиков — не единственная проблема, которая ждет рынок в 2013 году. Опасения девелоперов вызывает также то, что в Екатеринбурге фактически закончилась земля с инфраструктурой. Столица Урала выходит на так называемые площади комплексного освоения, на которое денег у бизнеса нет.

«Развивать строительство на пустынных территориях, не снабженных сетями, только за свой счет строители не смогут, это будет очень сложно. Мы уповаем на лоббистские возможности, на привлечение федеральных средств и надеемся в этом на областное правительство», — заявил Михаил Волков.

Впрочем, эксперты отмечают, что положительный опыт такого строительства у Екатеринбурга уже есть — это район Академический, где задействованы средства из федерального, областного и муниципального бюджета.

«Академический — один из успешных экспериментальных проектов, где на бюджетные деньги строятся внешние магистральные сети (внутренние они строят сами), детские сады, школы и больницы, но ведь эти объекты и должны строиться за счет муниципалитетов. Нам бы хотелось, чтобы таких строек было больше», — заявил заместитель министра строительства и инфраструктуры Свердловской области Виктор Киселев.

Таким образом, первичный рынок жилья в Екатеринбурге проявился стабильным ростом, но вместе с тем и новыми проблемами. Что же касается вторичного жилья, то в этом году здесь зафиксированы рекордные показатели количества заключенных сделок. Однако здесь девелоперы наблюдают парадоксальную ситуацию, связанную с одновременным ростом и спроса, и цены, и предложения.

Примечательно и то, что, по данным ЦБ РФ, 2012 год в Свердловской области — это год бурного роста ипотечного кредитования. В этом году выдано 16,5 тыс. штук ипотечных кредитов, а в прошлом — 11. Тем не менее эксперты не прогнозируют снижения ставок по ипотеке.

«Ставки по ипотечному кредитованию растут, и в 2013 году будут расти тоже, так как рефинансируются они за счет внутренних источников. Мы не видим пока снижения ставок и по кредитам для бизнеса, возможно, в будущем это повлияет на снижение спроса, что также может спровоцировать снижение стоимости недвижимости», — заявил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.

Рынок жилой недвижимости выносит в 2013 год немало проблем, появившихся непосредственно в 2012 году. Похожая ситуация складывается и в сегменте нежилого строительства. С одной стороны, эксперты говорят о том, что в этом году введено около 1 млн квадратных метров нежилой недвижимости. С другой стороны, здесь также существуют нерешенные вопросы, которые, по мнению экспертов, носят хотя и несколько обобщенный характер, но являются ключевыми.

«Сейчас активно решается вопрос о дальнейшем уплотнении застройки в центре Екатеринбурга, также непонятна ситуация с высотными проектами, они, возможно, являются просто «убийством» территории. Кроме того, нас беспокоит вопрос некачественного строительного образования. Мы уже готовы сами участвовать в образовательном процессе, лишь бы это изменило ситуацию в лучшую сторону», — заявил глава представительства Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

Эксперт отметил, что на данный момент на рынке хорошо себя чувствует торговый сегмент, а вот гостиничный переживает небольшую инвестиционную паузу. У складской недвижимости, по мнению Андрея Бриля, большие перспективы, хотя на данный момент около половины складских площадей крупных объектов, находящихся на стадии строительства, заморожено. По данным аналитического отдела УПН, в Екатеринбурге из 250 тысяч квадратных метров строящихся складов более 150 тысяч заморожено.

Таким образом, 2012 год стал для рынка недвижимости годом парадоксального роста объемов строительства, спроса и цен на жилую недвижимость, годом решения проблем с обманутыми «старыми» дольщиками и появления «новых». Вместе с ростом деловой активности в 2012 году отмечается рост объема строительства офисников и торговых центров, что само по себе сопряжено с появлением новых сложностей.

Татьяна Юстус