Метр в кубе: жилых площадей будет больше

Эксперты рынка недвижимости сходятся на том, что отрасль уже преодолела кризисные тенденции. На это указывают и объем предложения девелоперов, и растущий, несмотря на удорожание ипотеки, спрос. При этом в Екатеринбурге активность все больше смещается в сторону среднего и низкого ценового сегмента — рынок ориентируется на строительство массового жилья. На фоне последних тенденций чиновники вновь заговорили о выходе на прилегающие к Екатеринбургу территории и начале строительства в районе городов-спутников. Впрочем, по-прежнему острым остается вопрос развития инфраструктуры и подведения инженерных коммуникаций — пока на это средств нет даже в совокупном бюджете муниципалитетов и бизнеса.

По словам президента Уральской палаты недвижимости Игоря Обухова, сам по себе рынок недвижимости, как и все рыночные отношения в России, пока еще находится в стадии формирования. Впрочем, отрасль демонстрирует положительные тенденции. Так, Свердловская область достигла докризисных показателей по объему строящегося жилья, этим летом было возобновлено строительство многих проблемных объектов. Таким образом, на сегодняшний день доля приостановленного строительства составляет всего 4%.

Основная тенденция развития областного рынка жилой недвижимости заключается в переориентации отрасли на массовый сектор — заметно снижена доля нового жилья класса «комфорт».

«Основные объемы строительства смещаются на окраины, а точечная и уплотнительная застройка в центре города не может удовлетворить существующий спрос. Расширение строительства жилья эконом-класса происходит за счет второго ценового пояса, в частности благодаря Академическому. Впрочем, рынок неравномерен — в некоторых районах города конкуренция либо отсутствует полностью, либо очень слабая. В основном все стройки сосредоточены в южном направлении — эта тенденция сохранится в ближайшие годы», — рассказал в ходе V Уральского форума недвижимости президент УПН Игорь Обухов.

Примечательно, что объемы ввода жилой и нежилой недвижимости в последнее время практически сравнялись — по миллиону квадратных метров в год. Эксперты уверены, что Екатеринбург уже вошел в стадию конкуренции за качество на рынке офисной и коммерческой недвижимости.

В УПН подчеркивают, что девелоперы начинают осваивать свободные участки — в частности, земли в городах-спутниках. Это не удивительно: областные и городские власти вновь вернулись к проекту обсуждения «Большого Екатеринбурга». В частности, областной министр строительства Сергей Федоров заявил, что программа присоединения таких городов, как Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск и Арамиль, уже разрабатывается совместно с администрацией г. Екатеринбурга.

«Учитывая высокую плотность строительства в Екатеринбурге, рассматривается программа развития городов-спутников — они будут интегрированы в систему «Большого Екатеринбурга». Инвестиции в развитие этих территорий до 2015 года будут значительными», — заявил министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Сергей Федоров.

В администрации города уже согласован план расширения границ города и увеличения площади муниципального образования с 48 до 114 тыс. га. Чиновники призывают бизнес осваивать новые территории, однако при этом сами напоминают об извечной проблеме девелоперов — подведении инженерных сетей и строительстве социальной инфраструктуры.

«Надо двигаться в новые территории. Но при этом нужна инфраструктура. В одиночку это не потянет ни муниципалитет, ни застройщики. Необходимые инвестиции в расчете на 1 квадратный метр жилья составляют 8 тысяч рублей. Соответственно, при вводе 1 млн квадратных метров жилья в год нужно дополнительно 8 млрд рублей тратить на инфраструктуру. Для этого необходимо сложить бюджеты всех уровней: муниципалитета, бизнеса, естественных монополий, регионального и федерального бюджетов», — считает заместитель главы города по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин.

Чиновник отметил, что большинство девелоперских проектов сегодня реализуется на частных землях — доля частного землевладения в области составляет 55%, при этом размер муниципальной земельной собственности — всего 29%. Многоэтажное строительство в общей структуре вводимого жилья занимает порядка 65%, долю среднеэтажной недвижимости власти намерены довести до 15% (сейчас этот показатель крайне мал), на индивидуальное жилищное строительство чиновники намерены отвести 20%.

Тема ИЖС, как водится, возникла также и в другом ключе. Министр Сергей Федоров призвал риелторов и управление Росреестра обратить внимание на рост числа объектов незаконного многоэтажного строительства на землях ИЖС. Чиновник подчеркнул, что ранее эта проблема была больше актуальна для таких территорий, как Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область и юг России. Теперь же список проблемных городов пополнил и Екатеринбург — на сегодняшний день порядка 100 объектов в области построены нелегальным путем.

«В этом виноваты пробелы в законодательстве. Я прошу вас тщательно отнестись к этому и не создавать новую агломерацию обманутых дольщиков», — обратился к риелторам Сергей Федоров.

Еще одной тенденцией как российского в целом, так и уральского рынка недвижимости в частности становится активация процессов саморегулирования отрасли риелторских услуг. На сегодняшний день СРО уже созданы в Свердловской области, Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Омске, Саратове и на Дальнем Востоке. Участники рынка поставили задачу создания единой федеральной системы регулирования риелторской деятельности.

«Некоторые шаги в этом направлении уже сделаны. Во-первых, мы запустили стандартизацию услуг. Во-вторых, до конца года мы намерены завершить разработку единого образовательного стандарта. Сейчас на рынке риелторских услуг сильно сказывается отсутствие законодательного регулирования. По-прежнему нужен закон о риелторской деятельности», — подчеркнула президент Российской гильдии риелторов Анна Лупашко.

Отметим, что на сегодняшний день модернизация законодательства пока проходит лишь в рамках поправок в Гражданский кодекс, в соответствии с которыми при совершении сделок будет усилена роль нотариусов.