Мифы коттеджного домостроения: рынок Екатеринбурга продолжает стагнировать

Возросшая рекламная активность коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга привлекла внимание наблюдателей. Сами застройщики уверены: увеличивают рекламный бюджет, как правило, те, у кого продажи стали снижаться, а реальным интересом покупателей могут похвастаться считанные единицы объектов. В этой ситуации загородная недвижимость остается привилегией лишь обеспеченных людей, а дома эконом-класса, несмотря на то что именно их рекламируют особенно активно, скорее миф, чем реальность.

Рекламы все больше

Эксперты строительного рынка уверены: увеличивают рекламные бюджеты, как правило, те застройщики, которые видят снижение продаж.

«Застройщики как городской, так и загородной недвижимости увеличивают рекламные бюджеты только в том случае, если денежного потока становится недостаточно. Может, кто-то со мной не согласится, но это абсолютная аксиома. Не будет тратить застройщик деньги на рекламу, если у него все хорошо с продажами», — рассказал УрБК исполнительный директор НП «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

С ним солидарен директор по развитию «Палникс Групп» Вадим Шамшурин, говорящий, что такое поведение застройщиков — общий фактор для всех. Другим фактором Вадим Шамшурин называет сезонность.

«За 5 лет работы мы выяснили, что пик продаж происходит в мае, когда люди готовятся к посадкам на участках, другой пик — в сентябре-октябре, когда достраиваются дома в поселках; активное строительство идет с марта по август. Когда люди видят уже готовые дома, то они и покупают охотнее. Поэтому мы, к примеру, в августе начинаем предлагать в рекламе уже готовые дома», — отметил Вадим Шамшурин.

Между тем, по словам эксперта, сейчас в основном рекламируются те, кто хочет продать землю сельхозназначения. Таких предложений появилось очень много.

«На рынке мало игроков, занимающихся непосредственно строительством. В большинстве это желающие продать землю по кускам, нарисовав красивое будущее. Именно эти компании в последнее время и увеличивают свои рекламные бюджеты», — добавляет Вадим Шамшурин.

Проблемы спроса

Впрочем, в оценке спроса специалисты рынка расходятся. Так, по мнению Вячеслава Трапезникова, последние три месяца спрос на загородную недвижимость остановился и находится в стадии стагнации.

«Мы практически год жили с растущим спросом. Теперь он остановился», — отметил Вячеслав Трапезников.

Вадим Шамшурин, наоборот, уверяет, что активность людей выросла. Причиной этого он называет опасения потерять накопленные средства, так как разговоров о новом кризисе становится все больше. Люди стараются сохранить их не в валюте, а именно в недвижимости.

Представитель поселка «Земляничная поляна» Ольга Богаченкова объясняет расхождение в оценке разным качеством коттеджных поселков. Так, загородная недвижимость с коммуникациями и инфраструктурой больше привлекает людей, нежели те застройщики, кто не может обеспечить подключение к энергоресурсам. Соответственно, первые чувствуют себя более комфортно.

Причины стагнации

Наблюдатели называют и другие причины стагнации на рынке загородной недвижимости. Первая из них — исчерпание платежеспособного спроса. Традиционно коттеджи позиционировались как элитное жилье для наиболее состоятельной части общества. Но данная целевая аудитория сама по себе ограничена, и все представители деловой элиты, хотевшие приобрести себе жилье за городом, уже сделали это.

Ставка продавцов коттеджей на средний класс, похоже, не оправдывает себя. Люди, для которых время и деньги являются существенными и важными ресурсами, не спешат переселяться за город. Причина этого — значительные затраты обоих этих ресурсов, что подразумевает проживание в коттеджах.

Временные потери, пожалуй, наиболее заметны. Ежедневная необходимость выезжать в город отнимает от полутора до трех часов только на дорогу. С заметными затратами времени становятся связаны и любые «дополнительные» перемещения самого владельца коттеджа и членов его семьи. Так, вряд ли кто-то решится отдавать своего ребенка в сельские школы. Поэтому сразу встает проблема доставки ребенка в школу или детский сад. Кроме того, проживание за городом меняет весь ритм жизни человека и его близких. Выход в город, в клуб или кино, поход в фитнес-зал, отправка ребенка в школу или секцию и даже поход в магазин из рядового события превращаются в событие, требующее специальной подготовки и большого количества времени.

Дополнительные финансовые затраты не столь заметны, но не менее ощутимы. Даже при не очень высокой стоимости загородного дома его содержание по карману далеко не всем. Средний класс далеко не всегда готов пойти на это.

Так, даже при уверении застройщиков о том, что размер коммунальных платежей сопоставим с городской квартирой, не следует забывать: собственный дом требует периодического ремонта. Если в городском многоквартирном здании расходы на ремонт распределяются между всеми жильцами, то в частном доме они полностью ложатся на плечи владельца. Кроме того, он в одиночку вынужден оплачивать все те расходы, которые в городе ложатся на управляющую компанию и муниципальные власти, например — ремонт и очистку от снега дорог, подъездных путей и собственного двора.

Немалые дополнительные расходы связаны и с пресловутой транспортной проблемой. Причем эти расходы практически неизбежно удваиваются в случае, если семья приходит к решению о приобретении второго автомобиля, без которого комфортное существование супругов в загородном доме представляется проблематичным. При средней удаленности дома от города в 25 км, человеку каждый день придется преодолевать дополнительный путь в 50 км, без учета перемещений по городу. Учитывая, что примерный расход горючего солидного автомобиля составляет порядка 10 л на 100 км, каждый день в нем будет сгорать по 5 лишних литров топлива, что составляет порядка 140 рублей. При двух автомобилях в семье цифру надо будет удвоить. Дополнительные выезды за детьми, продуктами или просто «в город» увеличат эту цифру еще в полтора раза. В год только эти дополнительные расходы на бензин составят порядка 100 000 рублей.

Напомним, это лишь минимальная сумма трат, которая не включают в себя амортизацию автомобиля. А она тоже окажется немаленькой, ведь проживание в коттеджном поселке увеличит его годовой пробег на добрых 20 000 километров в год, что не только повысит стоимость поддержания машины в исправном техническом состоянии, но и существенно снизит ее цену при перепродаже.

Таким образом, если для человека с достатком расходы на проживание в загородном доме являются несущественными, то средний класс много раз подумает, потянет ли он такую недвижимость. И похоже, что продолжающийся мировой финансовый кризис заставляет средний класс считать свои деньги и откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. Падение интереса к этому рынку приводит к стагнации продаж. В такой ситуации наращивание рекламной активности, увеличение бюджетов на продвижение может оказаться далеко не той стратегией, которая спасет строителей загородного жилья от истощения спроса.