Зоо«Филитцъ»: проще дойти, чем доехать

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга готовится к вбросу большого объема площадей. В конце года на рынок планируется вывести сразу несколько бизнес-центров, в том числе «Филитцъ», «Высоцкий», «Манхэттен» и «Венский дом». УрБК подготовило серию материалов о перспективах данных проектов. Сегодня — мнения экспертов о «Филитце».

Бизнес-центр «Филитцъ» расположен возле зоопарка, на пересечении улиц Энгельса — Луначарского. Планируется, что в нем будет 30 наземных парковочных мест и 141 — в подземном паркинге. Суммарная площадь, сдаваемая под аренду, — порядка 15 тыс. кв. метров.

Первое, что вызывает сомнение у экспертов, — расположение объекта. Как говорится в рекламных материалах проекта, бизнес-центр располагает хорошей транспортной доступностью за счет улицы Луначарского. Однако эксперт по коммерческой недвижимости Алексей Мальцев отмечает: именно улица Луначарского постоянно забита, как и все главные центральные улицы, а улица Энгельса — узкая и в принципе не очень подходит для автотранспорта.

«Можно говорить разве что об удобном расположении центра с точки зрения пешей доступности», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости риэлторской группы «Капитал» Владимир Зайцев.

Другой проблемный вопрос — парковки. По мнению экспертов, соседство с зоопарком может лишить бизнес-центр части наземных парковочных мест.

«Соседство с зоопарком съедает и без того малое количество парковочных мест, ведь много гостей города приезжает в зоопарк на автомобилях и автобусах», — отметил Владимир Зайцев, добавляя, что существующее количество машино-мест в бизнес-центре явно недостаточно для того, чтобы удовлетворить арендаторов и гостей бизнес-центра.

«Впрочем, с паркингами у нас проблемы везде», — сетует Алексей Мальцев.

По мнению экспертов, сдаваемые коммерческие площади могут заполняться очень долго. Причина — и без того насыщенное предложение офисов в городе.

«У нас сейчас практически нет бизнес-центров, которые были бы заполнены полностью, и нет ни одного, который заполнился бы по тем ценам, по которым хотели его собственники. Всем пришлось идти на ценовые уступки, делать значительные дисконты. В Екатеринбурге переизбыток офисных помещений. Объективно говоря, у нас просто нет того количества предпринимателей, на которое рассчитывают строители», — заявил финансовый аналитик Константин Селянин, напоминая: девелоперы сами признают, что погорячились с закладкой такого количества площадей, но деваться некуда — объекты придется сдавать.

По словам генерального директора Центра хорошего жилья «ЕкаДом»Ярослава Замашного, скорость заполнения «Филитца» арендаторами будет зависеть от выбранного формата, концепции и продвижения главной идеи. По его мнению, аренда площадей в таком объекте — не для бизнесов, ориентированных на большой клиентский поток.

«Думаю, рынок скоро придет к неким отраслевым бизнес-центрам — рекламным, IT и другим. В них смогут располагаться, например, компании, работающие с клиентом удаленно. Будет оптимально, если в них также будет заинтересована та или иная целевая аудитория», — добавил Ярослав Замашной.

«Но если собственники решат сделать там часть площадей торговыми, то вряд ли найдутся желающие. Для торговли там место неудачное, покупательского трафика нет», — добавил Алексей Мальцев.

Как уверяет Константин Селянин, «Филитцъ» не проводил премаркетинг, хотя это очень важно для будущей заполняемости. Дело в том, что серьезные компании имеют определенные требования, которые будет сложно выполнять после открытия делового центра, — к примеру, перепланировку.

«Заполняться этот бизнес-центр может долго, притом что норма составляет полгода-год», — уверен эксперт.

«Успех бизнес-центра «Филитцъ» в итоге будет зависеть от его арендной ставки. Но не думаю, что они станут лидерами. Это рядовой проект», — заключил эксперт по коммерческой недвижимости Алексей Мальцев.

Основную же ложку дегтя вносит Владимир Зайцев, напоминающий: уверенности в том, что все заявленные бизнес-центры будут введены в эксплуатацию до конца года, нет.