Статьи
07.07.2010

Дмитрий Сень: Управляющие компании необходимо освободить от груза несвойственных им функций

Директор ЗАО «Управляющая жилищная компания «Территория» Дмитрий Сень
На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил директор управляющей жилищной компании «Территория» Дмитрий Сень.

— Дмитрий Владимирович, лето в Екатеринбурге — это пора традиционных перебоев с горячей водой. Как правило, жильцы все свои вопросы адресуют к управляющей компании. Насколько справедливы подобные претензии?

— Абсолютно несправедливы. В 99% случаев управляющие компании не имеют никакого отношения к проблемам горячего водоснабжения. Но именно к нам идут со своими жалобами жильцы, и мы уже не знаем, куда прятаться от разъяренных собственников.

Между тем управляющие компании не греют воду, не добавляют и не убавляют градусы в температуре энергоносителя. Мы только транслируем воду через свои сети. Причем наши сети в общем маршруте движения горячей воды — это только последние несколько десятков метров, несколько процентов от общего ее движения. Если сравнивать систему водоснабжения с кровеносной системой человека, то на управляющие компании приходятся только капилляры, в то время как артерии и вены находятся в распоряжении тепловых сетей и ТГК-9. И странно предъявлять претензии к капиллярам, когда не работает сердце.

Но все поставщики тепла открещиваются от существующих проблем. Они буквально ушли в подполье и отказываются от общения с жильцами. Более того, часто их сотрудники заявляют собственникам жилья: «Обращайтесь в свою управляющую компанию». И жильцы действительно идут к нам выяснять отношения. Буквально каждому приходится объяснять истинное положение вещей.

— В чем причина такого положения вещей?

— Причина одна — монополизм, отсутствие конкуренции. Как бы ни был плох поставщик тепловых ресурсов, как бы он ни подводил меня в летний период, я просто не могу уйти к другому. К дому идет только одна труба с горячей водой, и второй взяться просто неоткуда. Неудивительно, что в такой ситуации тепловые сети могут диктовать мне свои условия, нарушать все мыслимые и немыслимые ГОСТы по температуре и качеству воды. Мне просто некуда деться — я вынужден брать эту воду.

Когда дело касается оплаты энергоресурсов, то мы должны платить 2 раза в месяц, а когда мы спрашиваем: «Где вода?», нам отвечают, что у них (цитирую): «Нет другой горячей воды. Можете брать ее у нас ведрами, мы не можем доставить ее к вам той температуры, какой она должна быть. Поскольку мы транслируем эту воду по одной трубе, ничем вам помочь не можем. Либо отказывайтесь от нее, и мы вас отключим, либо обеспечивайте себя другими возможными источниками». Что мы можем сделать в такой ситуации?

— Есть ли возможность урегулировать вопрос в судебном порядке?

— Это очень сложно, в первую очередь из-за позиции энергетиков. Они считают, что вправе получать с нас оплату за ту воду и тепло, которые нам поставили. То есть они затратили миллион рублей на нагрев воды и ее доставку до квартиры — и хотят получить этот миллион. А тот факт, что вода нагрета не до 60 градусов, а только до 30, их уже не интересует. Ведь ресурсы на этот нагрев они все равно потратили.

Мы спорим, говорим, что нам такая недонагретая вода не нужна. Часто договариваемся до того, что платить будем только за объем поставленной воды, без оплаты ее нагрева. Но это не выход из ситуации, ведь нашим клиентам нужна именно горячая вода.

— Возможен ли переход к автономному горячему водоснабжению?

— Теоретически возможен. У меня лежит проект, сделанный для одного из наших типовых домов. Нужно переделать систему подачи горячей воды: от централизованного источника переключиться к автономному, использующему электронагреватели. Все работы можно произвести за несколько месяцев. При этом горячая вода будет нам обходиться дешевле, чем получаемая от централизованного теплоснабжения.

Проблема одна — стоимость. Она составляет 2,5 млн. рублей. Для типового дома это очень и очень дорого. Жильцы вряд ли согласятся на такие расходы.

— Все ли поставщики тепловых ресурсов ведут себя одинаково?

— Есть и добросовестные поставщики, которые и летом обеспечивают качественный нагрев воды. Как правило, это небольшие котельные или предприятия, производственный цикл которых подразумевает наличие большого количества горячей воды. Так, завод «Уралпластик» на Елизавете дает нам горячую воду и зимой, и летом. К сожалению, чем крупнее поставщик тепла, тем менее добросовестно он относится к своим обязанностям.

— Разве сами поставщики тепла не заинтересованы в качественном оказании услуг?

— Нынешнее законодательство создавалось при сильнейшем лоббистском давлении со стороны производителей тепловых ресурсов. В результате именно они оказались в крайне привилегированном положении по отношению как к потребителями, так и к управляющим компаниям.

Приведу один пример. Во всем мире производители энергоресурсов напрямую собирают деньги с потребителей. Каждому жильцу приходит несколько квитанций — за свет, воду, теплоснабжение. В результате у жильцов и поставщиков ресурсов возникают взаимные обязательства. Собственнику жилья известно, с кого требовать горячую воду необходимой температуры, теплопроизводящая компания знает, кто и сколько ей должен.

Наш законодатель под давлением производителей энергоресурсов пошел иным путем. В результате на управляющие компании были возложены совершенно несвойственные им функции посредников между жильцами и энергетиками. Теперь мы должны собирать с жильцов деньги за свет, воду и тепло и передавать их энергетикам.

Понятно, что такая система на руку только поставщикам энергоресурсов. Они больше не отвечают перед населением за качество своих услуг. И они больше не должны думать о том, как собрать с людей деньги. Ведь теперь производить расчеты, составлять и разносить квитанции, собирать деньги и бороться с неплатежами должны мы, управляющие компании. К тому же — совершенно без возмещения со стороны энергетиков.

— То есть на вас были переложены совершенно несвойственные функции?

— Да, это действительно так. И груза этого «лишнего» функционала мы не выдерживаем. Все управляющие компании находятся в состоянии постоянного резкого дефицита денег. Не погрешу против истины, если скажу, что 90% крупных жилищных компаний — технические банкроты, которые не в состоянии расплатиться по своим долгам.

Из-за чего это происходит? Ответ известен. Главная проблема — неплатежи. Наши люди не приучены вовремя платить по своим счетам. Считается нормальным не платить за квартиру 2—3 месяца. Сейчас, в летний период, долги за коммунальные услуги имеют 6 из 10 наших клиентов. В других компаниях ситуация еще хуже.

И ладно бы жильцы не платили нам только за наши собственные услуги. Это — понятные и просчитываемые риски, которые мы готовы брать на себя. Но они не платят и за энергоресурсы — свет, воду, тепло и так далее. А с нас поставщики взыскивают их полную стоимость. Получается, что все деньги, которые я собираю, я вынужден отдавать за воду и свет. На собственное развитие мне не остается ничего. Более того, управляющие компании влезают в постоянные долги.

— Есть ли способы повлиять на жильцов, повысить их финансовую дисциплину?

— Действующее законодательство крайне либерально по отношению к неплательщику. Жилец может 6 месяцев не платить за квартиру, прежде чем я могу подать на него в суд. Да и выиграв судебный процесс взыскать задолженность не так-то просто. Наши взаимоотношения со службой судебных приставов — это отдельная и очень печальная история.

Более того, я весьма стеснен и в способах воздействия на неплательщика. По закону я могу отключить ему свет, горячую воду и ограничить подачу тепла до допустимого минимума. Но в большинстве домов сделать это очень сложно. И если отключить свет я еще как-то могу, то со всем остальным возникают очень большие сложности: трубы у нас одни на весь подъезд, и отсоединить от них неплательщика очень сложно.

Решить эту проблему можно только на уровне проектировки здания. Так, в новых домах «Атомстройкомплекса» я могу отключить любую квартиру от любой коммунальной услуги, за которую человек не платит. Не хотите платить — оставлю только холодную воду и ограниченное отопление. Думаю, такое решение — единственный ключ к порядку.

— Есть ли способ изменить сложившееся положение?

— Боюсь, что в рамках действующего законодательства такого способа я не вижу. Нам нужны серьезные изменения в законодательной базе. Управляющие компании необходимо освободить от груза несвойственных им функций. Уже одно это позволит в разы снизить долговую нагрузку. Тем более что у нас в стране есть позитивный опыт решения этой проблемы.

В Татарстане управляющая компания не отвечает перед поставщиками за сбор денег. Если хотите, чтобы я собирал ваши деньги, то платите. Во всем мире каждый поставщик сам собирает деньги за свою услугу. Это решение может быть внедрено и у нас.

Вернуться в раздел » Статьи
Материалы по теме
09.07.2010 Директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень: Ограничение подачи отопления и горячей воды — единственный способ борьбы с неплательщиками

УрБК, Екатеринбург, 09.07.2010. «Действующее законодательство крайне либерально по отношению к неплательщику. Жилец ...

08.07.2010 Дмитрий Сень: Управляющие компании необходимо освободить от груза несвойственных им функций

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил директор управляющей жилищной компании ...

08.07.2010 Директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень: Нынешнее законодательство в сфере ЖКХ создавалось при сильнейшем лоббистском давлении со стороны производителей тепловых ресурсов

УрБК, Екатеринбург, 08.07.2010. «Нынешнее законодательство создавалось при сильнейшем лоббистском давлении со стороны ...

07.07.2010 Директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень: Причина проблем с горячим водоснабжением в домах — отсутствие конкуренции на рынке поставщиков

УрБК, Екатеринбург, 07.07.2010. «Причина проблем с горячим водоснабжением в домах — это монополизм, отсутствие ...

07.07.2010 Директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень: В 99% случаев управляющие компании не имеют никакого отношения к проблемам горячего водоснабжения

УрБК, Екатеринбург, 07.07.2010. «В 99% случаев управляющие компании не имеют никакого отношения к проблемам горячего ...