Реновация как драйвер роста

Екатеринбург поворачивается лицом к собственному историческому центру. Его реновация, реконструкция и насыщение новыми социальными и жилищными объектами станут основным вектором развития города в ближайшем будущем. Эта стратегия, обозначенная в разрабатываемом генеральном плане города, находит поддержку у архитекторов и застройщиков. Как полагают представители профессионального сообщества, такие проекты позволят привлечь в Екатеринбург дополнительные инвестиции и в будущем создать еще один постоянный источник дохода для городской казны.

На протяжении почти десяти лет в Екатеринбурге ежегодно сдавали более 1 млн кв. метров жилья. За счет развития отдаленных территорий в этот период в городе практически была решена проблема с точечной застройкой. В то же время, как отмечают представители экспертного сообщества и сами застройщики, в уральской столице возник перекос в развитии. В то время как развивались территории на периферии, центральные районы, по оценке архитектора бюро «Гордеев-Демидов» Никиты Демидова, деградировали.

«Неразвитый центр с перегруженной периферией приведет к тяжелым последствиям — к транспортной проблеме, что затруднит доступ к инфраструктуре», — предупреждает специалист.

Бизнес и городское сообщество, в свою очередь, оказались перед вопросом, в какую сторону развивать строительную отрасль, чтобы Екатеринбург оставался инвестиционно привлекательным и конкурентоспособным среди остальных городов-миллионников.

«Для того чтобы развивалась строительная отрасль и наш город, надо понимать, в каком направлении мы движемся. Нам бы хотелось затронуть тему реновации Екатеринбурга и его реконструкции. Мы все знаем о той ситуации, которая у нас есть, особенно в центре города, когда любой большой район, который мы берем для строительства, ограничен либо памятниками, либо ветхим жильем», — рассказал сегодня на пресс-конференции председатель комитета по строительству Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, руководитель компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

По его словам, основными проблемами центральной территории города помимо ветхого жилья являются устаревшая инфраструктура, а также наличие объектов, которых в центре города быть не должно, — складов и мастерских. Они занимают участки не по целевому назначению.

«Если мы посмотрим на центральные кварталы города, а их более 30, то они обладают схожими параметрами. Везде периметр сформирован исторически сложившейся застройкой, памятниками архитектуры. Основные улицы города сформированы. А внутри этих кварталов осталась стихийная застройка — размытая, деградировавшая архитектурная ткань. И если посмотреть на нее как на потенциал развития, мы увидим, что кварталы могут быть развиты так, что пространство города может быть увеличено условно в два раза», — добавил Н. Демидов.


Проблемные кварталы в центре Екатеринбурга. Источник: «Атомстройкомплекс»

Для оживления центральной части Екатеринбурга архитектурное бюро совместно с «Атомстройкомплексом» разработало свою концепцию, которая направлена на решение сразу нескольких проблем: укрепить строительный рынок, разгрузить городскую инфраструктуру и создать дополнительный источник дохода для бюджета.

Авторы проекта предлагают сформировать в качестве каркаса группы общественных пространств: улицы, переулки, площади. По этому контуру впоследствии будет выстроен периметр, насыщенный предприятиями общественной инфраструктуры и культурно-досуговыми учреждениями. В этих же рамках может развиваться в дальнейшем как коммерческая, так и жилая застройка.


Готовая концепция реновации центрального квартала. Источник: «Атомстройкомплекс»

Таким образом, как полагает архитектор, город решит сразу несколько проблем: снизится нагрузка на улично-дорожную сеть и одновременно с этим появятся дополнительные точки притяжения для горожан.

Помимо этого, реновация создаст в Екатеринбурге дополнительные площадки для общения потенциальных инвесторов и собственников. В результате реализации этого проекта и увеличения объема полезных площадей бюджет сможет дополнительно получать более 1,5 млрд руб. в год только от эксплуатации недвижимости. Кроме того, в экономике каждого квартала учтены следующие параметры: 7 млн руб. в год по НДС, 2,5 млн руб. по налогу на прибыль и 36 млн руб. по налогу на имущество.


Цели реновации центра Екатеринбурга. Источник: «Атомстройкомплекс»

«Инвестиционно-градостроительная программа была разработана с участием застройщиков и экономистов. Эксперты пришли к выводу, что такое преобразование центральных кварталов может привести к ежегодным поступлениям порядка 50 млн руб. от каждого реконструированного квартала», — пояснил архитектор бюро «Гордеев-Демидов».

В то же время специалист отметил, что при проведении реновации необходимо избежать ситуации, когда квартал отойдет монополистам. По мнению Никиты Демидова, компании, единолично застраивающие район, вряд ли позаботятся о создании общественных пространств. Председатель комитета по строительству Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, в свою очередь, добавил, что реализация концепции в представленном виде возможна только при объединении усилий власти, бизнеса и городского сообщества.

«Такой подход позволяет избежать точечной застройки, с которой не всегда успешно удается бороться, и решить вопрос именно квартальной застройки, чтобы был баланс и новых объектов, и реконструкции памятников, и общественных пространств, и современной инфраструктуры. Решить эту задачу можно только вместе, распутав тот клубок проблем, который возникает при застройке целых кварталов. Мы должны как можно скорее приступить к реализации этих идей, если мы хотим увидеть наш город удобным, красивым и конкурентоспособным», — пояснил Валерий Ананьев.


Источник: «Атомстройкомплекс»

В качестве примера совместной работы властей и строительной отрасли глава «Атомстройкомплекса» привел разработанные поправки к Правилам землепользования и застройки. Нововведения позволят проектировщикам увеличить плотность застройки и, соответственно, нарастить объемы полезных площадей. Таким образом, застройщики получат возможность возводить объекты в соответствии с федеральными нормативами.

«Для строительного комплекса сейчас не очень хорошие времена, и необходимо оказывать им поддержку. Но нельзя говорить о том, что мы разрешаем безумно плотную застройку, как в Нью-Йорке. Речь идет об увеличении плотности плюс-минус 7-12%. Это не критично», — объяснил смысл поправок глава Екатеринбурга Александр Высокинский.

Валерий Ананьев, в свою очередь, отметил, что увеличение нормативов будет целесообразно использовать именно в проектах реновации центральных кварталов Екатеринбурга. По его словам, при привлечении профессиональных проектировщиков ожидать критического повышения плотности и нагрузки на центр города не следует.

Следует также отметить, что, помимо взглядов на поправки к правилам застройки, у городских властей и представителей строительной отрасли совпадают планы по стратегии развития Екатеринбурга. В частности, заместитель главы Екатеринбурга по капитальному строительству и землепользованию Алексей Бирюлин высказался за то, чтобы заняться обновлением застроенных территорий.

«Однозначный приоритет стратегии пространственного развития — развитие уже застроенных территорий. По нашему мнению, а также, по словам коллег, разработавших стратегию развития Екатеринбурга, нужно уйти от развития отдаленных территорий. Мы развиваем существующую застройку: расселяем аварийные дома и на их месте возводим новый жилой фонд, обновляем городскую среду с точки зрения благоустройства. Также реконструируем сети, дороги, социальную инфраструктуру с возможностью увеличения существующих объектов образования. Здесь три варианта: реконструировать стоящее здание, снести его и построить новое или сделать пристрой», — отметил Алексей Бирюлин.

Замглавы Екатеринбурга подчеркнул, что речь идет именно о комплексном развитии упомянутых территорий, когда вместе с жильем проводится обновление соцобъектов, инфраструктуры и сетей.