Не расстанусь с «КомсоМОЛЛом»

Альфа-Банк стал победителем торгов по продаже торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, начальная цена аукциона составляла 1 млрд 092 млн 405 тыс. руб. В итоге объект был продан за 1 млрд 100 млн руб. Эксперты сходятся во мнении, что банк рассчитывает повысить инвестиционную привлекательность объекта и продать его по более высокой цене. Однако эти планы могут оказаться под угрозой из-за сложной ситуации на рынке торговых центров.



Отметим, что Альфа-Банк купил помещения общей площадью более 53 тыс. кв. м., в том числе здания и сооружения предприятий торговли, общественного питания, жилищно-коммунального хозяйства и земельные участки. Новый владелец также получил права долевой собственности и аренды.

Ранее ТРЦ «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге входил в группу DVI Group, с компаний которого взыскивает долги Альфа-Банк. Также под управлением этого холдинга находились ТРЦ с таким же названием в Волгограде, Иркутске и Красноярске, кроме того, ТРЦ «Столица» в Перми и Ижевске.

Известно, что в 2012 году бенефициар DVI Group Вячеслав Каминский обратился в Альфа-Банк за кредитом в валюте, чтобы рефинансировать имеющуюся банковскую задолженность.

По версии следствия, в 2014 году у DVI Group возникли первые признаки невозможности обслуживания кредита. Полгода банк предлагал различные варианты реструктуризации долга, но Вячеслав Каминский отказался. В банке пришли к выводу, что в преддверии подачи заявлений о банкротстве компаний группы через суды общей юрисдикции была фиктивно увеличена кредиторская задолженность группы. Кроме того, собственники бизнеса получили контроль над процедурами банкротства и продолжали получать средства от деятельности объектов, не погашая долги. В итоге по заявлению банка было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ «Мошенничество».

В апреле 2018 года Вячеслав Каминский был заочно арестован и объявлен в международный розыск. Сейчас он находится за границей.

С ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге связаны несколько скандалов. В частности, въезд в торговый центр блокировала Госавтоинспекция Свердловской области. В 2014 году ГИБДД потребовала построить новые въезды к торговому центру взамен существующих — несогласованных и не сданных в эксплуатацию, на время работ ограничив доступ к зданию. В конце 2015 года новые въезды-выезды были построены, а путь в торговый центр — открыт, но из-за годовой блокировки магазины закрывались, и это сказалось на эффективности бизнеса.



Эксперты считают, что стоимость продажи ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге ниже среднерыночной.

«В нашем городе крупные торговые центры меняют собственника достаточно редко. Это единичные случаи. Очевидно, что цена продажи ТРК «КомсоМОЛЛ» невысокая. По всей видимости, банк рассчитывает на рост инвестиционной стоимости этого объекта. Они будут стремиться вывести торговый центр из кризисного положения, заполнить его арендаторами и реализовать по более высокой цене. Более подробно комментировать эту ситуацию сложно. Очевидно, что значительный объем информации находится за рамками публичной плоскости», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Независимый консультант в сфере коммерческой недвижимости Сергей Николайченков полагает, что Альфа-Банк был вынужден выкупить ТРК «КомсоМОЛЛ» для того, чтобы очистить «юридическую историю» этого объекта.

«Мне кажется, банк просто спасает эти активы. Если он их не подберет, то может потерять значительную часть вложенных средств. Видя конфликт между бывшим собственником и банком, ни один покупатель не будет совершать сделку. Приобретение ТРК «КомсоМОЛЛ» фактически очищает «юридическую историю» этого объекта и даст ему возможность в дальнейшем его перепродать по более высокой цене. Кроме того, мы знаем, что Альфа-Банк не боится заходить в такие объекты. Это далеко не первый случай, когда кредитное учреждение покупает коммерческую недвижимость, которая ранее находилась у него в залоге», — заявил Сергей Николайченков.

Между тем в будущем банк может столкнуться с серьезными проблемами при перепродаже объекта. Из-за кризисных явлений в экономике доля пустующих площадей в торговых центрах Екатеринбурга находится на максимальном уровне за последние годы. Из-за перенасыщения рынка и снижения доходности бизнеса собственники не могут привлечь новых арендаторов. Это ухудшает инвестиционную привлекательность торговых центров и затрудняет поиск покупателей.