Москва оценила прелесть квартир Екатеринбурга

Екатеринбург стал лидером очередного рейтинга. Теперь уральская столица, помимо заслуженных лавров одного из наиболее благоприятных городов для бизнеса, может гордиться признанием авторитетных игроков рынка недвижимости. В рейтинге Penny Lane Realty Екатеринбург назван самым привлекательным для инвестирования в жилье. Нам удалось уверенно обогнать Казань, Томск, Краснодар и Ростов-на-Дону. Москву и Санкт-Петербург в качестве объектов столичные эксперты не рассматривали, не признав их таковыми в принципе.

При составлении рейтинга учитывались такие факторы, как безопасность, экологическая обстановка, стратегическая важность градообразующих отраслей производства, экономическая эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства.

По мнению аналитиков Penny Lane, на любой перспективный рынок нужно входить, когда он на минимуме. В Москве и Петербурге период ценового дна уже давно пройден, так, в столице в прошлом году цены выросли в среднем на 12,7%. Поэтому для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл идти в регионы, ведь в некоторых из них цены всё еще находятся на уровне кризисного дна.

Судя по лидерству Екатеринбурга, на самом дне находимся именно мы.

Впрочем, представители уральского рынка недвижимости большого интереса к жилью со стороны инвесторов почему-то пока не фиксируют.

«Я бы не сказал, что в Екатеринбурге существуют какие-то инвестиционные настроения. Квартиры в основном приобретаются для личного потребления. Конечно, есть ряд покупателей, которые приобретают квартиры для детей, но они еще лет 6–10 будут просто сдаваться в аренду. Однако такие приобретения в общем объеме несущественны», — отмечает директор ООО «Агентство недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Несмотря на некоторое ожидание, роста числа инвестиционных сделок, аналогичного докризисному уровню — порядка 40% всех сделок, в ближайшее время не произойдет.

Как уверяют риэлторы, цены в этом году расти не будут точно. А значит, если для долгосрочных инвестиций покупка квартиры в Екатеринбурге — это шаг еще более или менее осмысленный, то для быстрых вложений — чтобы купить квартиру в январе, а уже через год-полтора что-то на этом заработать — оснований пока нет.

По оптимистичному мнению руководителя аналитического отдела ГК «Новосел» Сергея Меньшенина, объем инвестиционных продаж может приблизиться к докризисному через полгода-год. Должна измениться и структура спроса: если до кризиса инвесторы больше интересовались небольшими квартирами, то в будущем обратят свое внимание на двух- и трехкомнатные.

У экспертов в сфере инвестиций выводы Penny Lane также вызывают непонимание. Аргументы просты: компания, являющаяся игроком рынка недвижимости, изначально не может провести объективный анализ и руководствуется прежде всего собственными интересами. Жилая недвижимость, по убеждению аналитиков, просто не может быть достойным внимания объектом инвестирования. У этого способа вложений есть серьезные минусы.

«Если мы выбираем квартиру для себя, то рассматриваем подходящий для нас район, выбираем детский сад и школу для детей и так далее. Однако мы не знаем приоритеты других людей. И как в таком случае распорядиться 10 млн. рублей? Купить одну квартиру в «Тихвине» или пять на Уралмаше?» — задается вопросом финансовый аналитик Константин Селянин.

К тому же это очень «неповоротливый» вид вложений. Быстрое совершение операций невозможно в силу юридических проволочек, длительных сроков экспозиции.

«Те же ценные бумаги вы можете продать в течение нескольких секунд, а если вам надо быстро продать квартиру, придется еще и сбросить цену», — пояснил эксперт.

Одна из главных особенностей, работающих против такой инвестиционной идеи, — с недвижимостью сложно соблюдать принцип диверсификации инвестиций, так как такие вложения требуют отвлечения больших средств. Серьезным препятствием для такой деятельности именно в Екатеринбурге может служить и низкий уровень конкуренции на рынке недвижимости.

«Я не рассматриваю наш город в качестве привлекательного с этой точки зрения. Один из сдерживающих факторов — малое количество участников рынка. Кроме того, у нас недостаточный уровень финансирования из бюджетов, всё держится на частной инициативе. А с помощью государственных программ и ипотеки приобретается не более 5% жилья», — полагает финансовый эксперт Дмитрий Земеров.

Список «но» можно продолжать и дальше. Общей проблемой для всех регионов остается и сложность получения земли под строительство. Как правило, это совершенно не подготовленные участки, и необходимость вкладывать в их инфраструктуру заставляет застройщиков еще больше раздувать маржу. Не говоря уже о том, что цены на жилье находятся в стагнации.

Итак, Екатеринбург, без сомнений, является одним из самых привлекательных городов для предпринимательских начинаний. А вот когда оживет, в том числе в ценовом плане, рынок жилой недвижимости, пока сказать с уверенностью не может никто.

Антонина Курносенко