Госстройнадзор: Самой опасной схемой долевого строительства в Свердловской области остается ЖСК

Управление государственного строительного надзора Свердловской области подвело итоги работы по контролю и надзору в долевом строительстве за 2010 год.

На декабрь 2010 года в ходе проверок выявлено 100 застройщиков, осуществляющих строительство с привлечением денежных средств физических лиц, по строительству 184 объектов жилья общей площадью 1 850 755 кв. м (для сравнения: в 2007 году был выявлен 31 застройщик). Заключено договоров участия в долевом строительстве 9431, иных — 681. Сумма обязательств по договорам составила 39,9 млрд. рублей (2008 г. — 25,3 млрд., 2009 г. — 31,2 млрд.). Ежеквартальную отчетность за 3-й квартал представили 82 застройщика.

Надзорную деятельность Управление государственного строительного надзора Свердловской области осуществляет в виде проведения плановых и внеплановых проверок деятельности застройщиков.

За 2010 год отделом надзора в области долевого строительства было проведено 484 проверки, в том числе 22 плановых и 464 внеплановых (включая ежеквартальную отчетность). Рассмотрено 73 дела об административных правонарушениях со стороны застройщиков. Общая сумма административного штрафа составляет 949,500 тыс. рублей.

04.03.2010 г. в Екатеринбурге прошло совещание под председательством депутата Государственной Думы ФС РФ, руководителя рабочей группы президиума ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков А. Хинштейна по решению проблемных вопросов строительства жилых домов на территории Свердловской области, осуществляемых с привлечением денежных средств дольщиков. На нем рассматривалось 45 проблемных объектов жилищного строительства.

В настоящее время количество проблемных объектов сократилось на 15. Количество неисполненных договоров составляет 2018 — на сумму 4,9 млрд. рублей (12,5% от общей суммы по обязательствам).

По материалам проверок, переданным Управлением в УБЭП ГУВД Свердловской области, возбуждены уголовные дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении 10 застройщиков: ООО «Уралстрой-1», ООО «Спецпромцентр», ООО «Торговый дом «Чкаловский», ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление»; 3 уголовных дела по ЗАО «Новый центр», 22 уголовных дела по ООО «СК Третья столица», ЗАО УК «Новый град» и ООО «ВузСпецстрой».

Также проводятся проверочные мероприятия в отношении следующих застройщиков: ЗАО «Воюр», ипотечный строительный кооператив «Фотеево» и ООО «Домостроительная компания» в городе Нижний Тагил (все результаты проверок публикуются на официальном сайте www.ugsnso.ru).

Положительно решены вопросы по деятельности застройщиков ООО «Поинт и К», ООО «Дорожное строительство Урала», ООО «Виктория ССК», ЗАО «Аркобизнес», ООО «УК Главсредуралстрой», ООО «Инвестстрой плюс», ООО «Свердловскхимстрой», ООО «Институт современных медицинских технологий БТК», 2-я очередь ЗАО «Домострой». Вышеуказанные застройщики возобновили строительство, часть объектов ввели в эксплуатацию и выполнили обязательства по заключенным договорам.

На протяжении трех лет велась работа с застройщиком ООО «Европейское», который в нарушение действующего законодательства осуществлял строительство жилых домов в микрорайоне Краснолесье. В настоящее время застройщик практически решил проблемы граждан, ввел дома в эксплуатацию и оформляет право собственности на жилые помещения, денежные средства привлекаются в рамках закона.

Если одни застройщики решают проблемы с участниками долевого строительства и выходят из категории проблемных объектов, то их место занимают другие застройщики, в основном находящиеся в процедуре банкротства или по причине отсутствия финансирования. В 2010 году в эту категорию попали следующие застройщики: ООО Строительная компания ООО «СК «Дека» — ЖСК «Летний» по строительству многоэтажного дома по ул. Фрезеровщиков, 35, в городе Екатеринбурге; ООО «Системстройкомплект», ЗАО «Интер Комплект Строй», ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ЗАО «Домострой», ООО «Арго Инвестстрой», ООО «Строительная компания «Третья столица», ЕМУП «Трамвайно-троллейбусное управление» и ООО «УралмашСтройКомплекс».

Количество обманутых дольщиков по области составляет 576 человек (критерий взят по 10 застройщикам, в отношении которых возбуждены уголовные дела по ст. 159 УК РФ — мошенничество). В то же время застройщики не исполнили обязательства по 2018 договорам участия в долевом строительстве, что составило 20,4% от общего количества заключенных договоров (нарушение сроков исполнения договорных отношений).

Основную часть граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, составляют участники жилищно-строительных кооперативов. Договорные отношения по привлечению денежных средств строились по волеизъявлению пайщиков и кооператива (не являющегося, как правило, застройщиком), на основании договора о паевом взносе.

Законодательством предусмотрено четыре способа законного привлечения денежных средств граждан. Одним из них является привлечение денежных средств через жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы.

Деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется ЖК РФ (главы 11–12). Также на деятельность ЖСК распространяется и Федеральный закон от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», то есть контроль и надзор за деятельностью ЖСК Управление осуществляет только в части строительного надзора.

Правоотношения застройщика и кооператива строятся на привлечении денежных средств, которые привлекаются как застройщиком, так и кооперативом. Договоры заключаются по той же схеме — и застройщик, и кооператив заключают с гражданами договоры, продавая будущее жилье. Ведется два реестра граждан: один составляет застройщик, другой — кооператив. Практически ведутся два бухгалтерских учета. Как правило, доверительные отношения между застройщиком и кооперативом сохраняются, пока подрядчики, получая финансирование, осуществляют строительные работы. В случае если отношения застройщика и кооператива строятся на обвинениях друг друга, строительный процесс прекращается, спрос на продажу квартир в таких объектах падает, строительство переходит в стадию долгостроя, в дальнейшем начинается процедура банкротства.

В данной ситуации страдают граждане — участники паевого строительства, которые, заплатив за жилье, не получают его, и защита их прав законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрена, поэтому Управление рекомендует гражданам в обязательном порядке убедиться в наличии у застройщика разрешительной документации на строительство объекта и как минимум поинтересоваться репутацией застройщика на строительном рынке, заключили в Госстройнадзоре.