Эксперты рынка недвижимости: AVS-Group будет сложно реализовать площади нового бизнес-центра

В Екатеринбурге готовится к сдаче очередной амбициозный проект в сфере коммерческой недвижимости. В конце года в эксплуатацию должен быть введен бизнес-центр AVS-Group, расположенный на пересечении улиц Мамина-Сибиряка, Первомайской, Шарташской, Луначарского. Площадь объекта составляет 65 тыс. кв. метров. Эксперты уже сейчас говорят о проблемах с заполняемостью.

Строительство БЦ было начато в 2007 году, на волне общих позитивных ожиданий от динамично развивающегося рынка. На фоне докризисного активного роста проект действительно выглядел вполне логичным, чего не скажешь сегодня, учитывая реалии конца 2010 года. Однако застройщик ожидает, что 80—90% площадей к концу 2012 года все же будет заполнено.

Застройщики коммерческой недвижимости и неофициально, и все чаще вполне официально констатируют, что докризисный бум в отрасли носил искусственный характер. Сегодня очевидно, что предложение офисных площадей в городе уверенно превышает спрос, который после небольшого роста вновь вошел в стадию стагнации. В таких условиях ввод новых объектов лишь усугубляет ситуацию на рынке.

Арендовать по-настоящему большие офисные площади в городе по-прежнему некому. Если раньше девелоперы надеялись, что на площади высокого класса будут заезжать иностранные, московские компании и екатеринбургский малый и средний бизнес, то сейчас видно, что это утопия.

«Средний бизнес города сильно пострадал в кризис, а иностранных компаний в Екатеринбурге насчитывается порядка 300, причем они снимают в основном площади для 10—15 человек. Московских компаний побольше, но они также не снимают большие площади», — напоминает генеральный директор ИФК «ЯВА — Управление Финансами» Константин Селянин.

Еще одна проблема объекта — его будущая управляемость. AVS-Group часть площадей рассчитывает продать. Для приобретения площадей в настоящий момент есть 2 варианта: либо с первым взносом 30% и ежемесячными платежами со ставкой 1,5% до завершения строительства, либо единовременная оплата полностью.

Однако разные собственники бизнес-центра, по мнению экспертов, создадут еще один проблемный проект в городе. Такими площадями достаточно сложно управлять — не зря в бизнес-сообществе подобные объекты называют «колхозами»: достичь договоренности нескольким совладельцам площадей бывает очень непросто, тем более в тех случаях, когда потребуется принятие серьезных решений, к примеру — о реконцепции объекта.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, как ни странно, не знаком с проектом AVS, но советует компании не отчаиваться: собственникам БЦ придется объединиться, заключить соглашение и выбрать управляющую компанию.

Кстати, в структуре группы своя управляющая компания уже есть, и, возможно, именно ей предстоит нелегкая работа с новым объектом.

Независимые эксперты действия компании оправдывают, напоминая, что, если бизнес-центр строился в том числе с привлечением заемных средств, продажа метров — едва ли не единственный способ вернуть деньги. Вот только продать помещения будет непросто: кризис не закончен и еще преподнесет массу сюрпризов, а сектор коммерческой недвижимости очень туманен для инвестиций. В нем сложно просчитать окупаемость: слишком много неизвестных, в том числе — другие мегапроекты.

«К примеру, непонятно, когда будет сдан «Антей». С его выходом на рынок будут выведены новые офисные площади. Кроме того, достраиваются и другие бизнес-центры. В общем, проблемы со сбытом площадей у AVS-Group будут», — уверен Константин Селянин.

В самой компании AVS-Group заявляют, что бизнес-центр строился на собственные средства, в кризис использовался также бартер. Стоит отметить, что в связи с кризисом сроки сдачи были сдвинуты.

Другие эксперты еще более категоричны.

«Насколько я обладаю информацией, собственник данного проекта — холдинг AVS-Group — выбрал стратегию продажи площадей. Это дорога в никуда. Офисы и торговые центры — это прежде всего арендный бизнес, обманывать себя и рынок не надо. Если у вас нет денег на строительство всего объекта и их не удается привлечь, то продажа площадей не является решением проблемы, такие объекты превращаются в офисные муравейники», — полагает генеральный директор УК R.management Алексей Мальцев.

По данным пресс-службы AVS-Group, только 30% площадей планируется сдавать в аренду, остальное — продажа.

Есть вопросы и к организации парковок, а эта проблема с каждым годом становится все более важной при приобретении крупной коммерческой недвижимости в центре.

Андрей Черушев, директор УК «Партнерство», подсчитал, что на одно машино-место в бизнес-центре придется 117 кв. метров арендуемой площади. При этом нормальным показателем для Екатеринбурга считается площадь 70—80 кв. метров на одно машино-место.

«Это очень малое количество машино-мест», — сказал Андрей Черушев, отметив, что у работников компаний-арендаторов или собственников площадей в подобном бизнес-центре, как правило, есть машины. Это приведет к пробкам на и без того тесных окружающих улицах: Мамина-Сибиряка, Первомайской и Луначарского.

Отметим, что этот проблемный квартал уже утяжелен бизнес-центром «Вознесенский», открытым совсем недавно и уже загрузившим дополнительно окрестные улицы.

Другим фактором для сомнений экспертов послужил и новый формат площадей, которые будут располагаться в бизнес-центре. Это помещения свободной планировки на верхнем этаже, площадью от 200 кв. м, с панорамным остеклением и возможностью дизайна в стиле LOFT (искусственно состаренные стены, потолки, использование стилизованных объектов производственной инфраструктуры — вентшахты, трубы). Лофт — это нежилое помещение с возможностью использования для проживания.

Будет ли новое для рынка предложение востребовано — опять же большой вопрос. Покупатели в кризис научились тщательно взвешивать необходимость покупок такого рода.

«Пафосные времена прошли, и упования на то, что это модно, не действуют. Люди хотят, чтобы их вложения приносили доход. Проблемы со сбытом этих площадей также будут ощутимые», — полагает Константин Селянин.

Андрей Черушев отмечает, что помещение столь большого размера будет требовать существенных затрат на содержание.

Таким образом, как это часто бывает с подобными проектами, построить и сдать в эксплуатацию крупный бизнес-центр — лишь половина дела. Для того же, чтобы счесть проект завершенным, и тем более успешно завершенным, AVS-Group предстоит еще немало поработать.

Впрочем, в самой компании достаточно оптимистично подходят к проблеме спроса, ожидая его увеличения с ростом деловой активности.

«Кризис заставил многие компании снимать офисы более низкого класса или меньшей площади. С ростом деловой активности будет возрастать потребность в качественных площадях. Офисы класса А и В будут постепенно вытеснять из центра города помещения на первых этажах и в неприспособленных зданиях. Проекты, которые не успели реализоваться до кризиса, так и останутся в ближайшие три-пять лет на бумаге. По проектам, близким к завершению, многое зависит от местоположения, услуг, предлагаемых клиентам, удобства и функциональности офисов, грамотного позиционирования на рынке», — сообщили в компании.

При этом девелопер признает, что ожидать докризисной прибыли уже не приходится.