Эксперт в сфере недвижимости Александр Дмитриев о мифах ипотеки

Делать прогнозы на 2030 год относительно доступности ипотеки для 60% населения — это как рассуждать о том, есть ли жизнь на Марсе. Но если посмотреть, что происходит в принципе в стране за последние два десятка лет, то изменения колоссальные, позитивные тенденции налицо.

Вопрос в том, как измерить доступность. Каковы ее критерии? Что наше Правительство имеет в виду под доступностью ипотеки? Это ведь такой аморфный показатель... Я знаю людей, которые говорят: «Для меня ипотека доступна, только я ее брать не хочу». Так доступна она для них или нет?

Если правительство подразумевает, что 60% людей на тот момент возьмут ипотеку, потому что она им станет доступна, — это одно. А если считать, что 60% людей теоретически могли бы ее взять, если бы очень захотели, — это совсем другое.

В тоже время, если у нас к 2030 году 60% людей будут в ипотеке, то рынок так разогреется, что предыдущие годы покажутся цветочками. Либо к тому времени Правительство должно придумать, как строить жилье десятками миллионов квадратных метров.

Впрочем, такого рода прогнозы направлены глубоко в будущее. Правительство и Президент к тому времени могут смениться не раз. Поэтому я к этому серьезно не отношусь. Я рад, что они делают такие заявления, потому что это некий позитивный вектор, надежда на то, что мы будем там. Хотя конечно, даже представители власти могут ошибаться. Но если будет хотя бы 30% людей, которые все-таки смогут брать ипотеку, — будет здорово.

Всего лишь 5 месяцев назад нам говорили, что оздоровление на рынке недвижимости налицо, что ипотека достигла докризисных показателей. Но тогда это было не так. Пролетело полгода, и сейчас я уже могу сказать, что процентные ставки стали ниже, чем были до кризиса.

На данный момент покупатели недвижимости достаточно часто прибегают к ипотеке. Порядка 35-40% — доля ипотечных сделок. В то же время портрет ипотечного заемщика изменился. Если до кризиса люди ничего не имели и брали ипотеку, то сейчас все по-другому: большая часть ипотечных заемщиков продают однокомнатную квартиру, берут около 700 тысяч в кредит и покупают двухкомнатную.

Вообще, что такое доступная ипотека? Это либо низкие проценты, либо очень высокие зарплаты. Для того чтобы мы вышли на низкие процентные ставки, должен решиться целый комплекс экономических проблем. Есть же экономические обоснования, почему банки дают кредиты под такие процентные ставки в нашей стране, и почему все иначе в других странах. В процент по кредиту много всего закладывается: и ставка рефинансирования, и инфляция и так далее.

Зарплаты у нас, наверно, могут подняться, за 20 лет достаточно существенно, но только если политика государства будет способствовать, будут какие-то тенденции к тому, чтобы страна не только от сырья зависела.

Что касается актуальных условий. В текущий момент времени снижение процентной ставки делает ипотеку более доступной. Но меня как риэлтора всегда беспокоит рост цен. Хотя у людей существует миф о том, что риэлторам это, напротив, выгодно. Рост цен выгоден только спекулянтам, которые занимаются перепродажами. Тем, кто оказывает услуги, он невыгоден, потому что нам очень трудно делать обменные цепочки: при резком росте цен у нас разваливаются сделки. Поэтому я всегда беспокоюсь, когда говорят, что ипотека станет более доступной в течение короткого периода времени, ведь это означает удорожание недвижимости.

Если правительство найдет экономические обоснования для продолжения снижения процентной ставки, ему тогда надо позаботиться и о том, чтобы количество квадратных метров на рынке увеличивалось. Надо создавать условия, чтобы к нам на рынок зашло еще пара Академических районов, как минимум, чтобы это были безрисковые финансируемые стройки. Тогда и строительный сектор будет развиваться, и цены на недвижимость не будут расти, и всем будет хорошо. Ведь если мы говорим о доступности ипотеки, надо говорить и о доступности самого жилья.

У нас за последние две недели количество объектов в базе УПН сократилось на 10%. Впервые за этот год. Если оно, сократится еще хотя бы раз на 10%, то мы уже почувствуем нехватку объектов недвижимости в сегменте 1-, 2-комнатных квартир, а это уже ласточки для роста цен. Вот что меня беспокоит.

Таким образом, мы можем стараться делать более доступной ипотеку, но при этом реально жилье стало менее доступным. Надо, чтобы строители возводили больше жилья, пока они строят меньше, чем до кризиса.

На фоне всего этого есть и третья составляющая. В себестоимость жилья всегда включается подключение к сетям, стоимость земли. Многие спрашивают: «Почему у нас недвижимость стоит не как в Испании?». Мы забываем о том, что правительство этой страны создает инфраструктуру и всячески стимулирует застройщиков. А у нас застройщики вынуждены очень много платить за это. Ведь в коробке-то жить не будешь.

Получается, что нужен баланс между тремя составляющими: во-первых, доступная ипотека, во-вторых, достаточно большое предложение на рынке, и, в третьих, создание инфраструктуры.