Жилье класса премиум: вопросы без ответов

Современные реалии рынка недвижимости всё больше заставляют задуматься об упорядочении жилья по категориям и установлении четких границ того, что следует считать жильем эконом-класса, что — бизнес-сегментом, а что — отнести к сфере недвижимости качества премиум.

Покупатели хотят точно знать, за что они отдают свои деньги, а строители — что востребовано на рынке. Риэлторам же необходим набор критериев, который позволял бы адекватно оценивать жилье и уровень цен на него. К сожалению, в настоящий момент в Екатеринбурге такие четкие и надежные критерии практически отсутствуют.

Кому нужна классификация?

Сама идея создания классификации недвижимости не нова. Пожалуй, наиболее наглядно она воплощена в гостиничном бизнесе. Благодаря наличию четких и признаваемых всеми участниками рынка критериев оценки человек всегда знает, на какое качество услуг он может рассчитывать в любой стране мира.

Не так давно подобная классификация начала проникать и в другие области рынка недвижимости. Так, в последние годы классификации подверглись деловые центры Екатеринбурга. Система критериев и параметров для оценки была создана НП «Гильдия управляющих и девелоперов» и была принята большинством участников рынка.

В сфере жилой недвижимости такая общепризнанная система критериев отсутствует. Даже в таком сегменте, как класс премиум, до сих пор не выработано однозначных критериев, по которым можно было бы определить элитное жилье. Между тем потребность в такой системе существует.

Так, генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Геннадий Черных считает, что классифицировать жилую недвижимость даже более актуально, чем коммерческую.

«Люди, покупающие жилье, как правило, неглубоко разбираются в этом вопросе. В аренде и покупке офисов бизнесмены куда более опытны и мобильны, чем граждане, становящиеся собственниками квартир, и могут оценить качество объекта недвижимости, отличить В от С и т.д. Классификация и сертификация в сфере жилья выполняла бы социальную, просвещенческую функцию, люди понимали бы, на что могут рассчитывать, покупая, к примеру, квартиру в доме бизнес-класса», — добавил Г. Черных.

По его мнению, особенно тяжело разобраться на этапе строительства — в проектной документации, в качестве используемых материалов, когда объект еще невозможно «потрогать».

Аналитик КБ «Ярмарка» Лилия Файзуллина отмечает, что пока часто наблюдаются случаи, когда в рекламных целях класс объекта строительства неоправданно завышается.

«Покупатель не всегда в состоянии самостоятельно определить, что новостройка не соответствует своему сегменту либо по местоположению, либо по качественным характеристикам. В итоге границы классификации жилья остаются размытыми», — добавила Лилия Файзуллина.

«То, что декларируется застройщиком, зачастую люди получают в виде приложения к договору и не в состоянии в этом разобраться», — говорит Г. Черных.

Руководитель отдела продаж ООО «Центрстройинвест» («Жилые высотки «Антарес») Сергей Дарюхин отмечает, что четкая классификация жилой недвижимости станет для покупателя шкалой, по которой можно будет измерить справедливость цен тех или иных объектов на рынке.

«Соответственно, риэлторам из-за этого станет сложнее вводить в заблуждение покупателей, обосновывая завышенные цены», — заявил Сергей Дарюхин.

Однако классификация поможет разобраться в многообразии рынка не только покупателю.

«Приведение всех критериев в категорию общепринятых помогло бы и девелоперам. Это помогло бы избежать ошибок при разработке концепции проекта, они смогли бы более точно просчитывать свой бизнес-план, более точно оценивать свои расходы на планируемый проект и предполагаемую цену реализации квартир», — сообщил президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви.

«Застройщик, заявив объект премиум-класса, будет обязан обеспечить не только высочайший уровень архитектурной проработанности проекта, но и целый комплекс по-настоящему современных инженерных решений, до сих пор являющихся экзотикой на уральском рынке. Таким образом, цены на так называемые спецпроекты, состоящие в большинстве своем из типовых узлов архитектуры советского периода с увеличенными по метражу квартирами, станут адекватны реальному уровню дома, избавив от своего присутствия сегмент премиум», — добавил С. Дарюхин.

По мнению экспертов, классификация жилой недвижимости — это атрибут цивилизованного рынка.

«В будущем классификация позволит сделать рынок более прозрачным, покупатели и продавцы будут с полуслова понимать друг друга», — добавила генеральный директор ООО «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко.

Такого же мнения придерживается и начальник отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «БК Недвижимость» Ирина Зырянова, отмечая, что это необходимо хотя бы для того, чтобы понимать ценообразование элитного жилья.

О первоочередной необходимости создания классификации именно для элитного жилья говорит и руководитель отдела продвижения УК «AVS Девелопмент» Елена Кочетова.

«Классификация жилья необходима в первую очередь для элитного жилья. Для рынка всегда полезно прописать «правила игры». Девелоперы еще на этапе проектирования смогут заложить в проект необходимые параметры; для потребителей и риэлторов — это четкое описание продукта. Постепенно рынок сможет прийти к тому, что класс объекта определяется не застройщиком или девелопером, исходя из своего понимания «элитности», а присваивается профессиональным сообществом на основании понятных и общепринятых критериев», — говорит Е. Кочетова.

«Если мы строим дом, позиционируя его как элитное жилье, то это должен быть не просто дом на конкретной улице, а дом с определенным набором площадок, озеленения, благоустройства, парковочных мест и всего того, что является атрибутом качественного жилья, то есть с соответствующим размером квартир, качеством отделки и так далее», — отметил Вячеслав Трапезников.

Еще одним приверженцем классификации жилой недвижимости является генеральный директор московского инвестиционного агентства недвижимости «Трамп Реал Эстейт» (Москва) Ольга Шакалова. Она говорит о том, что система критериев необходима как некая базовая характеристика недвижимости.

«Понятно, что даже в самом лучшем и престижном месте дом, в котором применены отделочные материалы дурного качества, будет смотреться вовсе не как элитный объект, а скорее наоборот. Но равным образом поставленный в неблагоприятном окружении дом, даже самый лучший по инженерной начинке и качеству отделки, окажется не элитным объектом, а неким недоразумением. Но и в том, и в другом случае результат окажется не достигнут, если дом не будет необычен по архитектуре, житейскому устройству, видам из окон и массе других параметров, которые по отдельности можно считать мелкими деталями, но создают эффект только в довольно сложном взаимодействии», — отметила О. Шакалова.

«На рынок наличие критериев элитного, то есть дорогого, необычного предложения недвижимости влияет очевидно. Это в своем роде уровень требований к недвижимости. Это базовые стандарты, которые со временем становятся чем-то естественным для любой компании, желающей профессионально работать с элитной недвижимостью, а равно для любого человека, способного купить дорогой объект и желающего понять, что такое современная качественная недвижимость, почему именно она стоит тех больших денег, которые за нее надо заплатить», — добавила О. Шакалова.

Отсутствие классификации, по мнению исполнительного директора УПН Рустема Галеева, не позволяет адекватно анализировать текущую рыночную ситуацию. Из этого следует невозможность составления стратегического плана города.

«Чтобы знать, что строить, необходимо знать, чего не хватает. Сейчас есть достаточно условное понимание этого», — полагает риэлтор.

Представители жилого комплекса бизнес-класса «Адмиральский» говорят о проблемах, связанных с отсутствием классификации.

Как отмечает Геннадий Черных, на рынке жилой недвижимости нужен объективный, независимый эксперт, для которого оценка — не бизнес, не торговля индульгенциями, но репутация.

«К такому эксперту я бы относился с доверием. Это могло бы систематизировать рынок жилой недвижимости, меньше возникало бы у покупателей вопросов», — говорит Г. Черных.

«На каждом этапе развития появляется наиболее удобный инструмент. Классификация — это инструмент, такой же, как метрическая система. Это не значит, что до этого было плохо. Просто рынок созрел для следующего шага», — резюмировал полномочный представитель НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в г. Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.

Таким образом, казалось бы, создание классификации и выделение параметров, по которым можно было бы определить, относится ли дом к категории премиум или нет, выгодно всем: и покупателям, и строителям, и риэлторам.

Классификация сегодня

Развитые рынки недвижимости (Европа, Америка) уже давно имеют классификацию, которая включает порядка 200—300 параметров определения классности.

Однако, как отмечает Сергей Дарюхин, на таких рынках к классу премиум (luxury residentials) относятся исключительно объекты с лучшей локацией (к примеру, максимально приближенные к природным паркам) и при этом оснащенные инженерией, существенно превосходящей уровень, привычный для данного рынка.

В России же на сегодняшний день разработана масса классификаций. Но ни одна из них так и не смогла стать общепризнанной. Так, своя классификация жилья в Свердловской области есть у УПН, компаний «Атомстройкомплекс», «Форум-групп», КБ «Ярмарка» и других.

«Да, среди участников рынка есть понимание и представление о том, что такое, например, жилье бизнес-класса или элитное, но за отсутствием официального документа застройщик произвольно определяет класс строящегося им жилья, и нередки случаи, когда к одному и тому же классу относят дома совершенно разного уровня», — отмечает генеральный директор ООО «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко.

Однако, как полагают эксперты рынка, единую классификацию достаточно сложно выработать.

«Так, элитное жилье в Москве и элитное жилье в Екатеринбурге будет отличаться», — отметил Рустем Галеев.

О сложностях создания классификации говорит и генеральный директор «Уралстройинвеста» Илья Журавлев.

«Сегодняшние объекты сложно поддаются классификации. Они строились абсолютно по другим параметрам, нежели необходимы сейчас. «Тихвинъ» 3 года назад продавался как элитное жилье. Теперь немного поменялись требования, и если, к примеру, сравнивать с Москвой, то об элитном жилье в применении к «Тихвину» говорить уже нельзя. Все наши планки устарели», — признает Илья Журавлев.

Так или иначе, как отмечают эксперты, если раньше под элитным жильем понималось просто жилье в центре города, то теперь появились более четкие критерии.

«По сути, они были всегда, но сегодня более четко обозначены. И их становится всё больше. Теперь в их число мы вносим и расположение, и управление. Чем больше таких «опций», облегчающих жизнь и делающих ее более комфортной, тем больше жилье подпадает под категорию «элитное», — сообщил генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Эксперт отмечает, что объект становится элитным в том случае, когда в него включено достаточное количество дополнительных «опций».

Для выделения недвижимости определенного уровня и определения обоснованности ее стоимости участниками рынка используются и рассматриваются такие характеристики, как место расположения (транспортная доступность, ландшафтное окружение, панорамный вид из окон), метраж, материал строительства, уровень отделки (дизайн), дополнительные удобства на территории и услуги (паркинг, закрытость территории — следовательно, безопасность, — детские площадки, спортивные клубы и т.д.).

«В любом случае само понятие «элитная недвижимость» подразумевает недвижимость не для всех: это особого рода объекты, которые доступны только ограниченному кругу людей, способных себе не просто купить ту или иную квартиру или дом, но и содержать это имущество», — сообщила генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Трамп Реал Эстейт» (Москва) Ольга Шакалова.

«Однако, чтобы классификация жилой недвижимости начала действовать, требуется договоренность весомых игроков придерживаться этой классификации», — сообщила аналитик КБ «Ярмарка» Лилия Файзуллина.

Перспективы

Итак, практически все участники рынка недвижимости класса премиум сходятся в том, что Екатеринбургу необходимы четкие критерии определения luxury residentials в местных реалиях. Экспертам очевидно, что подобный список критериев должен включать в себя как минимум несколько десятков, а возможно, даже сотен параметров, описывающих все стороны дома и быта его жильцов, включая расположение, архитектуру, площадь квартиры и транспортную доступность, наличие паркинга, ресторана, развитой сферы услуг и обеспечения безопасности жильцов на всех уровнях — от физической до юридической.

Очевидно, что некоторые общие представления о том, что такое «премиальное» жилье, существуют и у покупателей, и у экспертов. Их сбор, систематизация и обобщение в единую универсальную систему — большая задача, которую совместно с экспертами рынка недвижимости Екатеринбурга решило взять на себя агентство «УралБизнесКонсалтинг».

Юрий Рыбальченко