Зарубежные инвесторы и девелоперы оценили Екатеринбург

Екатеринбург на один день стал центром мирового инвестиционного бизнеса. Сегодня в уральской столице открылся специализированный форум «Инвестиционная кухня: лучшие рецепты для девелопмента», в котором приняли участие ведущие мировые инвестиционные компании. С аналитическими докладами выступили старший исполнительный директор Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Сергей Рябокобылко, управляющий директор Aberdeen Property Investors Чарльз Восс, управляющий партнер IMG Максим Кунин, директор по России и странам СНГ Plaza Centers Борис Динабург, менеджер по развитию Hines Эндрю Маззлвайт, финансовый директор «РосЕвроСити» Павел Крылов, гендиректор ООО «ИФК «Еврогрин» Евгений Костарев и управляющий директор 11 Invest SA Ноэль Дивини.

Сегодняшняя встреча должна была носить прикладной характер — участникам форума было предложено рассказать о своих взглядах на современный российский рынок недвижимости, оценить инвестиционную привлекательность Екатеринбурга и предложить конкретные проекты по его развитию.

Выступивший с приветственным словом министр строительства и архитектуры Михаил Жеребцов традиционно пообещал бизнесменам всячески способствовать в реализации их идей. На этом участие свердловского правительства в форуме и закончилось.


Михаилу Жеребцову пришлось выступить вместо своего начальника Анатолия Гредина, не явившегося на форум

Возможно, именно поэтому тема уральской столицы практически не обсуждалась — инвесторы и девелоперы предпочитали говорить о своих более перспективных европейских проектах. А Сергей Рябокобылко представил аналитический доклад о сложившейся ситуации в разных секторах российского рынка недвижимости.

По его мнению, рынок коммерческой недвижимости уже достиг своего дна, и сейчас, пусть и медленно, количество инвестиционных сделок в этой сфере увеличивается. Правда, приоритеты в различных регионах после кризиса существенно изменились: в Москве наименее рискованным вложением теперь считается офисная недвижимость, а в регионах — торговая. Отчасти по этой причине эксперт не советует ожидать роста арендных ставок в офисных центрах. Зато в сфере торговой недвижимости появился новый крупный игрок — банк, получивший в кризис крупную долю активов торговых сетей.


Сергей Рябокобылко не советует надеяться на рост арендных ставок на коммерческую недвижимость

Доказательством тому — статистика объема торговых площадей на 1 тыс. человек: на первом месте Санкт-Петербург; на втором, благодаря политической воле местной власти, Казань; затем Москва; и лишь на четвертом месте Екатеринбург. Причем уральская столица, по мнению Сергея Рябокобылко, развивает торговый сектор в соответствии со спросом.

Кстати, по данным администрации Екатеринбурга, мы занимаем по этому показателю первое место в стране.

Однако даже в более-менее позитивных регионах сейчас сложно реализовать проект без готового пула арендаторов, и возрождение этого рынка, по мнению участников форума, начнется не раньше 2011 года.


Западные инвесторы попросили своих свердловских коллег быть реалистичнее

А вот на рынке складской и индустриальной недвижимости уровень арендных ставок сейчас минимальный. Практически все крупные девелоперские проекты свернуты из-за кризиса, и спрос формируют уже готовые площади. Но больше всех за последние 2 года просел рынок жилой недвижимости. Многие региональные застройщики, особенно работающие в сегментах «бизнес» и «премиум», просто ушли с рынка.

Правда, швейцарцы из11 Invest SA на ситуацию смотрят более оптимистично — компания недавно вложила деньги в строительство коттеджного поселка под Среднеуральском, чем очень довольна. Ноэль Дивини рассказал всем присутствующим о том, какая «шустрая» у него фирма, раз может реализовать такие рискованные проекты в кризис.


Ноэль Дивини уверен, что никакого кризиса на самом деле не было

«У вас мало профессиональных игроков на рынке загородной недвижимости. Но мы очень шустрая компания, мы шустро ведем себя на рынке, чтобы найти самые интересные проекты. Поэтому и купили землю неподалеку от Ганиной Ямы и построили там дома площадью в 100—150 кв. метров», — похвастался Ноэль Дивини.

С весьма живописным докладом о российском рынке коммерческой недвижимости выступил Чарльз Восс. Будучи, по-видимому, до сих пор под впечатлением от извержения вулкана Эйяфьятлайокудль, бизнесмен предложил сравнить кризис с его жизнедеятельностью.


Чарльз Восс до сих пор находится под впечатлением от вулкана Эйяфьятлайокудль

«До 2006 года российский рынок можно было назвать небесным: всё что ни строилось, всё тут же продавалось. В 2007 году появились первые признаки тревоги, тогда начал «дымить» американский рынок недвижимости. А в 2008 году, как известно, произошло «извержение», — рассказывал Чарльз Восс, иллюстрируя всё красочными вулканическими фотографиями.

После извержения вулкана-кризиса российская экономика перестала успевать за западными, и сейчас любое покачивание мировой обстановки может существенно отразиться на России. Для сохранения инвестиционной привлекательности страны директор API предложил несколько условий.


В Европе уверены, что российская экономика так же непредсказуема, как вулкан

Во-первых, необходимо снижение инвестиционных рисков. Этому может способствовать появление профессиональных управленцев активами и арендных предложений, конгруэнтных рынку. Во-вторых, нужно предлагать западным инвесторам проекты с наименьшими сроками возврата инвестиций. В-третьих, инвестор теперь предпочитает знать, куда вкладываются его деньги. Поэтому на рынке появилась новая тенденция полной открытости процесса управления инвестициями.

О том, что нужно девелоперу, рассказал Максим Кунин, предпочитающий не работать с офисной недвижимостью. Жилье и торговые центры, по его мнению, на сегодняшний день являются более интересными с точки зрения получения прибыли.

«Девелоперу нужен инвестор, который уже присутствует на рынке, понимает рынок, заключает сделки на рынке, может обеспечить постоянство контактов, готов выделить время на компанию и быстро принимать решения. К сожалению, процесс работы с западными инвесторами очень сложный и длительный. Минимальный срок сделки, который был у нас, составил 3 месяца», — рассказал Максим Кунин.


Максим Кунин предпочитает работать исключительно с жилой и торговой недвижимостью

Пожалуй, самым оптимистичным спикером сегодня стал Борис Динабург. Он поделился с коллегами восторгом от дорог Екатеринбурга. Правда, судя по рассказу бизнесмена, ему удалось увидеть только трассу Кольцово — Екатеринбург, за которую он и поблагодарил единственного присутствующего представителя власти Михаила Жеребцова.

«Кризис в Екатеринбурге выглядел совсем не так, как в остальной России. Нам вообще кажется, что реально никакого кризиса нет, он в головах», — заявил Борис Динабург и предложил всем местным девелоперам сотрудничество, в том числе — по реконцепции уже существующих торговых центров.

Правда, критерии доходности, которые требует Plaza Centers, — 30% — вряд ли доступны кому-либо из свердловских участников рынка.


Борис Динабург в восхищении от трассы Екатеринбург — Кольцово

«Реконструируйте ТЦ «Дирижабль» на Ботанике, пожалуйста. Ему это очень нужно», — тут же обратился к нему ведущий форума Евгений Енин. Борис Динабург пообещал подумать.

В завершение встречи все участники призвали коллег быть более реалистичными в оценках своих возможностей и адекватно рассчитывать свои ожидания.

«Сейчас совсем другое время. Те возможности, которые были раньше, теперь вряд ли появятся. И успешными в будущем будут те, кто вовремя примут новую финансовую реальность», — резюмировал выступления своих коллег Чарльз Восс.

Коллеги возражать не стали.