Директор проектного бюро «Грачёв и Партнеры» Владимир Грачёв: Новые градостроительные нормы приведут к удорожанию жилья, в частности — эконом-класса

УрБК, Екатеринбург, 24.05.2010. «Появление новых градостроительных нормативов является положительным фактом, ведь чем больше четкости и определенности в законодательных актах, тем лучше. Отмечу, что по офисным зданиям, торговым центрам и другим общественным объектам изменения в требованиях небольшие. Нормативы для строительства жилых зданий подверглись значительным изменениям. Если смотреть с точки зрения жильцов на новые нормы, то они мне нравятся, поскольку закладывают менее плотную застройку, лучше обеспеченную инфраструктурой, в первую очередь местами для парковок автомобилей. Однако если смотреть с точки зрения сегодняшних реалий строительного рынка и финансовых условий большинства людей, то целей улучшения условий жизни эти нормы могут достичь не скоро», — заявил УрБК директор проектного бюро «Грачёв и Партнеры» Владимир Грачёв.

Напомним, постановлением правительства Свердловской области от 15 марта 2010 г. № 380-ПП утверждены Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области. Строительное профессиональное сообщество обратилось к председателю правительства Свердловской области с официальным письмом, в котором говорится о необходимости поэтапного введения нормативов.

«К примеру, в Екатеринбурге новые нормативы обязывают строить жилые дома массового и социального типа с парковками из расчета примерно одно машино-место на 1 квартиру (при уровне автомобилизации в соответствии с генеральным планом города). Сейчас этот показатель в среднем меньше на 30—40%. Причем во многих недавно построенных жилых комплексах с подземными паркингами наблюдается ситуация, что в подземном паркинге продается около 30—40 мест из 100, остальные «повисают» нереализованными на застройщике. Машины при этом стоят на газонах, проездах и других общих придомовых площадках. Особенно это видно в «недорогом» жилье эконом-класса. Люди, которые наскребли деньги на то, чтобы купить квартиру в кредит на 20—25 лет с ипотечной ставкой 8—15%, как правило, не могут себе позволить приобрести еще и машино-место в паркинге более чем за полмиллиона рублей, а зачастую и гораздо выше. Есть еще одно отличие. По прежним нормативам показателем для расчета количества парковок было количество жителей в доме, по новым нормативам — количество квартир. Исходя из этой разницы в новой методике подсчета, для дома с 3-комнатными квартирами паркингов требуется на 23% меньше, чем раньше, для дома такой же площади с 2-комнатными квартирами — уже на 15% больше, а для дома с однокомнатными квартирами — больше на 130%, то есть в 2,3 раза. Соответственно, строительство небольших недорогих 1—2-комнатных квартир становится более затратным из-за непропорционального увеличения нагрузки по строительству необходимой инфраструктуры, что приведет к удорожанию этого сегмента жилья, ориентированного в первую очередь на менее обеспеченные слои населения. Наверное, потом подорожают квартиры на вторичном рынке, стоимость аренды жилья и т.д.», — добавил В. Грачёв.

С введением новых нормативов застройщикам придется вкладывать больше средств для того, чтобы построить паркинги с большим числом машино-мест или приобрести участки для наземных парковок. Разумеется, эти траты будут переноситься на плечи покупателей. В итоге ситуация со скрытой «двойной» продажей паркингов еще более усугубится: первый раз издержки на организацию паркингов и парковок в составе жилого дома входят в цену квартиры независимо от того, есть у покупателя машина или нет, и второй раз — собственно продажа машино-места той части жильцов, у которых есть автомобиль и деньги на покупку парковки», — отметил эксперт.

«Для предприятий строительной отрасли такой резкий ввод новых нормативов даст прибавку к себестоимости строительства, наверно, на 10—20%, а то и больше. Строительство — это длительный цикл, рассчитанный на 3—5 лет. Тем, кто уже занимается проектами 1—2 года, кто уже сделал финансовые расчеты, потратился на земельный участок, подключение к сетям, проектирование, придется резко пересматривать свои проекты и инвестиции. Корректнее было бы сделать ввод норм поэтапным. Так, например, было сделано с увеличением требований к теплоэффективности зданий в 1996 году, когда переход на новые требования был постепенным, в течение 4—5 лет. К тому же со стороны разработчиков было бы корректно поделиться с профессиональным сообществом своими планами заранее. Хотя бы за полгода. Нашей организации повезло, что у нас в работе сейчас только общественные здания и нет жилых комплексов, иначе мы наверняка понесли бы значительные затраты по переосмыслению или переделке разрабатываемых проектов. Зная хотя бы предварительные редакции будущего нормативного документа, мы бы скорректировали свои планы вовремя. О введении новых нормативов мы узнали из общения с коллегами через неделю после их утверждения», — отметил В. Грачёв.

«Также хочу отметить, что, начав полемику с областным правительством, строительные СРО выступили как организации, консолидирующие профессиональное сообщество, а не только как формальный институт для получения допусков к работам. Это позитивный момент, который, возможно, говорит о начале нового этапа во взаимоотношениях в строительной отрасли», — заключил В. Грачёв.