Модернизация: двигатель развития ЖКХ

На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» ответил генеральный директор УК «Нижнеисетская» Юрий Дулына.

— Юрий Степанович, как осуществляется программа модернизации жилого фонда УК «Нижнеисетская»? Каковы итоги внедрения новых систем учета энергоресурсов?

— На настоящий момент 83% жилого фонда компании «закрыто» общедомовыми приборами учета тепла. До полного завершения реализации программы нам осталось всего 7 домов. Это максимум, что мы можем сделать: остальные наши дома относятся к частному сектору или представляют собой ветхие строения, где такие счетчики никогда не окупятся.

100% домов снабжены общедомовыми приборами учета воды и электроэнергии. 60% домов уже перешли на двухтарифные электросчетчики. Завершить этот процесс мы планируем к середине лета.

Уже в этом году мы планировали получить серьезную прибыль от установки систем учета тепла.

Предполагалось, что эта экономия полностью нивелирует эффект от роста тарифов на услуги естественных монополий и счета для наших клиентов не только не увеличатся, но и, наоборот, уменьшатся.

К сожалению, нам помешала необыкновенно холодная зима. Обогрев домов впервые за последние годы приблизился к расчетным значениям. Но, даже несмотря на это, мы все равно заплатили меньше, чем должны были бы отдать без счетчиков. В результате этой экономии мы, в отличие от многих других компаний, не будем доначислять своим клиентам дополнительные счета за отопление.

— Как общедомовые приборы учета позволяют экономить деньги жильцов?

— В тех домах, которые не оборудованы приборами учета, оплата тепла идет в соответствии с нормативами — 0,033 гигакалории на квадратный метр. Нормативы эти были приняты в середине прошлого века и в настоящее время не соответствуют действительности. Даже в старых домах без ремонта они в реальности значительно ниже. В новых зданиях с пластиковыми окнами реальное потребление тепла ниже в 2, 3, а то и в 4 раза. Если дом не имеет прибора учета тепла, то он платит по нормативу. Если оборудован — то по реальному потреблению.

Другая ситуация с горячей водой. Там поставщик осуществляет расчет по следующей схеме: купили несколько миллионов кубометров воды, нагрели и всю продали потребителям. В результате сумма просто делится между всеми потребителями. Следует учесть, что сюда же попадает, например, и та вода, которая вытекла при прорыве трубопровода во время аварии или просто «потерялась» в ржавых трубах. Но если на доме стоит прибор учета, то распределить на него «лишнее» просто не получится.

Поэтому, устанавливая приборы учета, мы заставляем модернизироваться и тепловые сети. Им просто некуда становится списывать свои расходы. Приходится принимать их на баланс. А это стимулирует к поиску решений по экономии, модернизации сетей.

— Генерирующие компании ведут мониторинг установки счетчиков на домах под вашим управлением?

— Каждый месяц в течение трех дней мы сдаем все показания. Учитывая, что более 50% наших приборов учета уже стоят на диспетчеризации и подключены к единой сети, сделать это можно на экране компьютера. К остальным приборам еще приходится ходить с флешкой и снимать показания на нее. Но к концу года мы планируем тотальное подключение к единой информационной системе всех счетчиков.

— Получается, установка приборов учета позволит создать систему менеджмента и перейти к реальной экономии?

— Совершенно верно. По окончании полной диспетчеризации мы сможем в режиме реального времени отслеживать ситуацию с расходованием тепла во всех домах района. Сможем оценивать почасовые нагрузки, отслеживать прорывы коммуникаций или несанкционированные подсоединения к электросетям. Если в доме неожиданно в разы увеличилось потребление — это повод послать туда ремонтную бригаду.

Когда закончим систему мониторинга тепла, перейдем к реализации аналогичных проектов по водным ресурсам и электричеству. Это комплексная программа. Мы надеемся завершить ее в течение 2—3 лет.

— Как на вашей компании сказался рост тарифов на услуги ЖКХ?

— Тарифы на услуги ЖКХ — больное место любой управляющей компании. Ведь именно на нас жильцы возлагают ответственность за увеличение платежей, нас винят в том, что счет за квартиру вырос на 20—30%.

Но управляющая компания не имеет к росту тарифов никакого отношения! Мы такие же заложники ситуации, как и жильцы. Тарифы поднимают поставщики услуг, естественные монополисты. Они защищают свои тарифы в Региональной энергетической комиссии и после этого спускают их нам в директивном порядке: «наши услуги будут стоить столько-то». И мы чувствуем этот рост намного раньше жильцов. Достаточно сказать, что в ноябре — декабре счет за электроэнергию для нашей компании был 3,5—3,8 миллиона рублей, а сейчас — 5,2—5,4 миллиона. Мы же просто перевыставляем эти счета жильцам.

Более того, с помощью счетчиков, с помощью диспетчерской службы мы делаем всё возможное для того, чтобы максимально сократить платежи жильцов. К сожалению, нашу работу редко кто замечает. Как правило, обращаются только с претензиями, причем часто — не по адресу. Ведь в глазах граждан именно управляющая компания виновата и в низком качестве дорог, и в прорыве на магистральном трубопроводе, и в том, что их сосед паркуется на газоне.

— Каким вам видится выход из сложившейся ситуации?

— К сожалению, тарифы на основные услуги ЖКХ — свет, тепло и воду — вряд ли в ближайшее время значительно снизятся. В этой ситуации единственный выход — экономия ресурсов. Со своей стороны мы уже сделали практически всё, что смогли, — установили счетчики, отремонтировали внутридомовые сети. Теперь очередь за жильцами. Они, к сожалению, экономить еще не привыкли.

Мы надеемся, что в ближайшее время будет принято решение о переходе на двухтарифные счетчики не только по свету, но и по другим ресурсам. Если человек потребляет в размерах норматива, то платит одну цену, за перерасход — уже значительно более высокую. Надеюсь, что эта система будет стимулировать жильцов к реальной экономии.

— Как вы относитесь к такой мере экономии, как внедрение энергосберегающих ламп?

— Все наши подсчеты показывают, что энергосберегающие лампы в местах общего пользования (а мы занимаемся именно ими) просто не окупаются. Главная проблема при этом — банальное воровство. Не спасают даже антивандальные плафоны. Из-за этого ресурс службы одной лампы у нас очень низкий и мало зависит от того, насколько она эффективна. Кроме того, энергосберегающие лампы пока чрезмерно дороги. Самая дешевая стоит 145 рублей, в то время как обычная — 5 рублей. В результате в офисе компании и у меня дома висят энергосберегающие лампы, а в подъездах — самые обыкновенные.

Единственный способ изменить ситуацию — в разы снизить стоимость энергосберегающих ламп.

В то же время мы активно внедряем другую технологию экономии: оснащаем все наши лампы предохранительным диодом. Это устройство стоит около рубля и спасает лампочки от скачков напряжения. В наших старых сетях это резко повышает срок их службы. Но это пример скорее из разряда маленьких житейских хитростей.

— Как сейчас осуществляется начисление средств за общедомовые расходы?

— В полном соответствии с пресловутым 307-м постановлением. Мы живем по этому закону уже в течение 3 лет и давно отработали все схемы расчетов.

В то же время нельзя сказать, что эта система является справедливой. К сожалению, лишь очень небольшая часть этих расходов — реальные общедомовые, то есть те самые пресловутые лампочки в подъезде. На самом деле большая часть такой «неучтенки» реально генерируется некоторыми недобросовестными жильцами.

Простой пример: в квартире живет 10 человек, а прописан только один. Получается, что за остальных девятерых платит весь подъезд. Та же ситуация с электросчетчиками. Часто жильцы намеренно выводят их из строя, чтобы платить по нормативу, который очень низок. В результате жилец получает экономию, которую оплачивает весь подъезд.

Бороться с этим явлением можно только одним способом — установкой приборов учета в каждую квартиру. Но сделать это без согласия самих жильцов невозможно. В результате мы ведем большую разъяснительную работу, показываем собственникам жилья, что они платят за соседа.

Результаты этой работы есть. Каждый месяц мы устанавливаем по 300 приборов учета воды. Это очень много. Буквально на прошлой неделе огромный дом на Черняховского, 45а, 259 квартир, провел собрание собственников жилья. На нем жители решили установить всем жильцам одинаковые новые счетчики. Составили протокол, провели голосование, подписали, как положено, все документы. Теперь решению общего собрания обязаны подчиниться и мы, и все жильцы. Никто не имеет права отказаться от установки счетчика. В результате со счета управляющей компании мы тут же приобрели приборы учета. В ближайшее время все они будут установлены, и каждый жилец будет платить только за себя.

— Насколько обслуживаемый вами жилой фонд подходит для программ по экономии энергоресурсов?

— Наш новый Жилищный кодекс принят в 2006 году. И он прекрасно применим ко всем домам, введенным в эксплуатацию после 2006 года. Там действительно наблюдается прекрасная экономия тепла и света, действуют схемы распределения общедомовых расходов. Там собираются и накапливаются средства на ремонт, и к тому моменту, когда они реально понадобятся, их хватит на любые работы.

Но вот к жилью полувековой давности эти схемы применимы с большим трудом. Здесь сумасшедшие потери в сетях, которые списываются на общедомовые расходы. На ремонт такие дома смогут самостоятельно накопить только к тому моменту, когда окончательно развалятся от старости. При этом за коммунальные услуги их жители платят зачастую даже больше, чем жильцы новых многоэтажек.

Это жилье нуждается в модернизации. Но провести ее за счет собственников не представляется возможным. У них просто нет и никогда не будет таких денег.

Я уже не говорю про ветхий жилой фонд. Там все эти нововведения просто не работают. У нас на Химмаше стоят ветхие деревянные дома, у которых давно кончился срок службы. Они не подлежат ремонту: дешевле построить новые. С этими домами можно сделать только одно — снести и расселить жильцов. И сделать это может только государство, но никак не управляющие компании.

— Как может быть решен этот вопрос?

— Без вмешательства государства, причем на законодательном уровне, это просто невозможно. Весь жилой фонд необходимо разделить на несколько категорий, к каждой из которых применять собственные нормативы и подходы.

Есть новые дома, они должны жить по действующему Жилищному кодексу.

Есть старые и ветхие дома. И их жители не виноваты в том, что эти строения находятся в таком состоянии. Они стали их хозяевами всего несколько лет назад, во время приватизации. До этого домами в течение десятков лет владело и распоряжалось государство. И именно оно довело их до нынешнего печального состояния. При приватизации люди получили уже «убитое» жилье, и теперь им предлагается за свой счет доводить его до ума.

Это жилье нуждается в помощи от государства. В средствах на ремонт, на замену труб, на приведение его в достойный вид.

Сегодня необходимо, чтобы государство четко распределило дома по категорийности, нужно разрабатывать отдельные программы управления различными видами жилья. Других вариантов нет.

— Каковы перспективы комплексной модернизации жилья на Химмаше в 2010 году?

— Одним из главных достижений последнего времени для нас стало включение Химмаша в экспериментальную федеральную инвестиционную программу поддержки ЖКХ. Наш район станет одной из площадок, на которых будет реализован пилотный проект по комплексной модернизации коммунальных сетей. За счет инвестиционных программ будут полностью заменены все основные коммунальные сети района — тепловые, электрические, газовые и холодного и горячего теплоснабжения. Будут сделаны инвестиции в развитие котельных Химмаша. Возможно, будет опробована система создания локальных тепловых сетей: отдельные дома будут отключены от чрезмерно затратной централизованной системы отопления и подключены к локальным газовым котельным.

— Почему для реализации программы выбран именно Химмаш?

— Выбор этот не случаен. Химмаш — типовой, обособленный район. Здесь достаточно просто осуществить все работы по замене сетей, не затрагивая соседние микрорайоны. Так же просто будет и подсчитать полученный экономический эффект. Ведь задача пилотного проекта — увидеть реальный объем работ, узнать реальную стоимость и сроки их проведения, вычислить ту экономию средств, которая будет достигнута за счет модернизации. Причем уже сейчас есть уверенность в том, что экономия будет очень серьезной, ведь потери из-за низкого качества сетей просто огромны.

Кроме того, все инфраструктурные системы Химмаша находятся в крайне изношенном состоянии и нуждаются в немедленной модернизации.

— Какова роль УК «Нижнеисетская» в этом процессе?

— Управляющая компания «Нижнеисетская» будет участвовать в проекте опосредованно. Все заменяемые сети принадлежат не нам, а поставщикам энергоресурсов. Именно они будут получать средства на модернизацию, они же будут проводить все работы.

Но именно мы, вернее — наши жильцы станут основными выгодополучателями от этой комплексной модернизации. Улучшится качество воды. Снизится число коммунальных аварий. Поставщики тепла перестанут пытаться переложить на жильцов расходы на собственные потери, образовавшиеся из-за прорывов труб и неучтенных утечек.

Со своей стороны мы должны будем обеспечить диспетчеризацию всего коммунального хозяйства и мониторинг за расходом ресурсов. Так, за счет инвестиционных программ на все дома района планируется установить высокоточные импульсные приборы учета воды, которых у нас пока вообще нет — они слишком дороги. В рамках эксперимента на нескольких жилых домах планируется установить квартирные приборы учета воды с импульсным выходом. С их помощью можно будет увидеть, сколько воды потребляет каждая квартира, каждый кран.

Мы уже осуществляем такой мониторинг за тепловыми ресурсами, электроэнергией. Теперь же появится возможность создать единую диспетчерскую сеть по всем видам ресурсов, потребляемых нашими домами, и отслеживать их на экране компьютера в режиме реального времени.