Владимир Герасименко: Ажиотаж вокруг мнимого роста цен на недвижимость искусственно создается застройщиками и риэлторами

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.

— Согласно последним данным Уральской палаты недвижимости, цена квартир на вторичном рынке Екатеринбурга увеличилась за месяц на 0,85%. Насколько соответствует эта статистика реальному положению дел?

— Вся информация, представленная в базе данных Уральской палаты недвижимости, отражает лишь более высокую начальную стоимость жилой недвижимости. К сожалению, в аналитические данные не включена информация о ценах, по которым квартиры впоследствии реально продаются. При этом они сами не скрывают, что средний срок экспозиции квартиры составляет 3—4 месяца и в ходе торга цена может снизиться еще на 10—15%. Вот и получается реальная цена на недвижимость. На мой взгляд, данные о якобы грядущем росте цен направлены все-таки на то, чтобы подтолкнуть граждан к приобретению недвижимости. Ажиотаж искусственно создается застройщиками, банками и риэлторами, которые зарабатывают на кредитах и сделках. Конечно, некоторое оживление на рынке жилья есть, и основной его причиной является возможность улучшения жилищных условий гражданами за счет уже имеющегося в собственности жилья. База данных УПН демонстрирует лишь намерение и желание продавцов установить максимальную цену предложения, а не реальные данные по сделкам купли-продажи жилой недвижимости.

— Ожидается ли на рынке недвижимости Екатеринбурга рост цен?

— Сегодня нет объективных предпосылок для роста цен на жилую недвижимость, во всяком случае в I полугодии текущего года. Экономика не восстановилась после кризиса. Хотя некоторые эксперты и говорят об увеличении ВВП нашей страны, однако его рост происходит преимущественно за счет продажи сырьевых ресурсов. В реальном секторе — машиностроении, обрабатывающей промышленности — дела до сих пор идут плохо. Платежеспособность граждан не восстановилась, а, наоборот, снижается вследствие уменьшения реальных доходов населения примерно на 10—15%.

— В таком случае непонятно, за счет каких средств граждане смогут улучшить свои жилищные условия.

— Ипотека продолжает оставаться недоступной практически для всех категорий граждан. Более того, например, в моногородах за просрочку выплат по ипотеке банки накладывают взыскания, лишая людей единственного жилья. Объявленная государством помощь в реструктуризации ипотечных кредитов оказалась неэффективной. Судите сами: разве можно считать эффективной государственную помощь заемщикам, если помощь, рассчитанная на реструктуризацию 100 тысяч ипотечных кредитов, реально была оказана только не более чем 5 тысячам нуждающихся? Значительная часть заемщиков не смогла восстановить свою платежеспособность после 12 месяцев льготного периода, в результате платежная нагрузка по выплате долгов увеличилась в среднем на 15%. Теперь граждане оказались должны не только банкам, но и государству. Никто не собирается прощать им ни одного рубля, а ведь почти треть населения Свердловской области живет в моногородах.

— Как быть с теми, кто попал в сложную ситуацию и не может выплачивать ипотечные кредиты?

— Еще год назад я предлагал разумное решение этой проблемы, которое заключается в том, чтобы выкупить в государственную или муниципальную собственность жилые помещения, на которые уже обращено взыскание. Затем, назначив за уже социальное жилье приемлемую арендную плату, дать право проживания в нем заемщикам на длительный срок. При этом гарантировать заемщикам право в будущем возвратиться к прежнему варианту классической ипотеки с возможностью приобретения таких квартир в собственность. Это позволит сохранить взятые по ипотеке квартиры, пусть на правах аренды, позволит не обращать взыскания на недвижимое имущество, не выселять граждан на улицу, ведь на падающем рынке недвижимости, даже продав квартиру, в большинстве случаев заемщик остается в долгу у банков.

Я убежден, что государство обязано предоставить реальную возможность гражданам-заемщикам проживать в квартирах на правах социальной аренды и после полного восстановления платежеспособности вернуться в ипотеку.

С января текущего года объявлено о второй волне помощи заемщикам, однако, если она приведет лишь к увеличению платежной нагрузки, такую поддержку нельзя считать помощью.

— И тем не менее все чаще слышны заявления о том, что ипотека становится доступней…

— Хотя ставка рефинансирования и снижается, но, к сожалению, банковская ипотека остается на уровне 14—15%, что, по сути, является запретительной и недоступной ставкой для населения. К тому же вводится первоначальный взнос в размере 30%. Это для граждан также не по силам. Конечно, с одной стороны, высокий первоначальный взнос существенно снижает риски, но, с другой стороны, ограничивает число граждан, желающих на таких условиях взять ипотечный кредит. Напомню, что именно плохие кредиты — без должной оценки платежеспособности заемщика, с нулевым первоначальным взносом — послужили причиной мирового финансового кризиса. Средний размер ипотечного кредита раньше составлял 1200 тысяч, сейчас — 900 тысяч рублей. Снижение среднего размера кредита можно объяснить увеличением первоначального взноса и падением цен на рынке недвижимости. Еще в 2007 году я говорил, что цены упадут на 50%. Тогда мне никто не верил. Сейчас цены реально упали на 20%, а с учетом инфляции — на 40—50%. В настоящее время активно предъявляют спрос на улучшение жилищных условий граждане, использующие средства материнского капитала. Теперь средства материнского капитала можно использовать не только на приобретение или строительство жилья, но и, к примеру, на участие в долевом строительстве. Также можно эти средства вносить в паи жилищно-строительных и накопительных кооперативов.

— Ряд экспертов видит предпосылку увеличения цен на жилье в сокращении его предложения. Реален ли, по вашему мнению, дефицит жилой недвижимости?

— Предложение жилья в настоящее время не сокращается. В России за прошедший год ввели 60 млн. кв. м жилья, что примерно соответствует уровню прошлого года. Мы ощутим острую нехватку жилья, если будет продолжаться сегодняшняя ситуация: закладки новых объектов практически нет, число выдачи разрешений на строительство сократилось, аукционы по продаже земельных участков на строительство многоквартирных домов практически не проводятся. У нас нет сейчас практически ни одного застройщика, который бы предъявлял спрос на земельные участки. К примеру, в Америке строительство является самым главным показателем роста экономики. Строительный рынок и ипотека достигают до 70% объема ВВП. Если применить эти показатели для нашей экономики, то у нас все очень плохо. Нехватку жилья мы ощутим не в этом, а в 2011—2012 годах, если государство ничего не будет предпринимать.

Для решения проблемы дефицита земельных участков в стране создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, в том числе индивидуального строительства и соответствующей инфраструктуры. Фонд будет аккумулировать неэффективно используемые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, для последующей передачи земель под жилищное строительство. И здесь важно предусмотреть, чтобы на таких землях в первую очередь строилось недорогое, комфортное, доступное жилье, в большей части малоэтажное, практически для всех категорий граждан. Необходимо ввести жесткий контроль за целевым использованием земель, полностью исключив возможности для спекуляций и прямого разбазаривания. На этих землях можно возвести миллионы квадратных метров жилой недвижимости, по сути, построить новые города и населенные пункты.

— Можно ли ожидать снижения цен на жилье в 2010 году?

— Себестоимость строительства не возрастает, что не может служить предпосылкой роста цен на жилую недвижимость. Однако спровоцировать рост может необъективная информация о грядущем повышении стоимости жилья. Кто-то может поверить этому и побежит покупать. Я считаю, что мы достигли стабилизации, но остаточное снижение продолжится в течение минимум полугода в районе 5—10%. Я не верю, что экономика выйдет из кризиса в этом году, что платежеспособность населения восстановится. Хотя существует отложенный спрос на недвижимость, и от этого никуда не уйти. Все будет зависеть от конъюнктуры нашей экономики, от цены на нефть и стоимости доллара. Поскольку фондовый рынок перегрет, часть инвесторов уже сегодня рассматривают недвижимость как источник доходности и надежности вложений в перспективе. Напомню, что три-четыре года назад треть квартир были инвестиционные.

— Какие шаги, на ваш взгляд, необходимо сделать государству для оздоровления ситуации на рынке недвижимости?

— Государство должно продолжить предъявлять спрос на готовое жилье либо на то жилье, которое находится в стадии готовности 70% и более. Сейчас государство выделяет средства для обеспечения жильем ветеранов ВОВ, независимо от того, когда они встали на учет в качестве нуждающихся. В частности, за счет средств федерального бюджета выкупаются жилые помещения в Академическом микрорайоне для военных и членов их семей. И это правильно. Застройщику это также выгодно, поскольку государство авансирует их и осуществляет оптовые закупки. Муниципалитет обязан в рассрочку выкупить построенные застройщиком объекты социальной и коммунальной инфраструктуры.

Я всегда говорил, что в нашей стране, по сути, введен сомнительный налог на инфраструктурные отчисления, когда граждане 50% стоимости жилья оплачивают себе в собственность, а 50% отдают городу, монополистам и чиновникам. По-прежнему треть стоимости жилья составляют административные барьеры, которые включают расходы на согласование проекта, прохождение государственной экспертизы проектной документации, подключение к инженерным коммуникациям. Поэтому цена недвижимости в Екатеринбурге должна быть на уровне 30 тыс. за кв. метр. Это справедливая стоимость доступного жилья. Сегодня застройщик обременен обязанностью передать до 15% готового жилья городу в виде социальных квартир. Причем непонятно, куда идут эти квартиры. Соответственно, растет цена для нас. Социальное жилье — это функция государства и муниципалитета. Если бы была соответствующая политическая воля, то мы имели бы совсем другую стоимость жилья. Как я уже сказал, 50% стоимости жилой недвижимости мы оплачиваем городу, монополистам и чиновникам. Как ни странно, аппетиты чиновников с кризисом только выросли.

— Какие изменения произошли на рынке строительства?

— Главное — отрасль перешла на саморегулирование своей деятельности. Почему возникла столь острая необходимость? На мой взгляд, назрели объективные предпосылки к этому в связи с нарастанием катастроф техногенного характера, связанных с постоянным ухудшением качества строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Достаточно вспомнить несколько случаев обрушения как строящихся зданий, так и находящихся в процессе эксплуатации. При этом практически отсутствовали эффективные механизмы материальной ответственности участников строительного рынка за качество строительных работ. Показателен такой пример: на 1 января 2009 года в нашей стране было выдано свыше 270 тыс. лицензий на строительство, однако лишь 30% компаний оказались реально работающими. Остальные компании, как правило, были созданы для привлечения средств дольщиков с использованием различных схем мошенничества и обмана граждан и не располагали никакими ресурсами для начала строительных работ. Такие компании несли ответственность лишь в пределах размера уставного капитала, который составлял не более 10 тыс. рублей. Более того, лицензии на строительство зачастую покупались в обход закона, что приводило, как я уже сказал выше, к обману граждан и подрывало доверие к добросовестным застройщикам. Поэтому мы и пошли по пути создания саморегулируемых организаций в сфере строительства, справедливо полагая, что это приведет к усилению материальной и дисциплинарной ответственности строительных фирм за проводимые работы и повысит качество таких работ.

— Наверняка, как и любое новшество, закон о создании СРО имеет ряд минусов. В чем вы видите недостатки новой системы?

— Минус один: уйдет с рынка большое количество предприятий малого бизнеса. Они просто не смогут внести средства в компенсационный фонд. У меня есть тревога в части строительства жилья на территории городских и сельских поселений. Дело в том, что все, что строилось на селе или в небольших городах, строилось силами строительных организаций малого бизнеса. Сейчас очевидно, что им не под силу внести эти деньги. Строители домов блокированной застройки, более двух семей жилых домов, также должны стать членами саморегулируемой организации. Для них мы пытались создать особые условия, но наши предложения не получили поддержки и одобрения. Все строительные работы на селе могут быть свернуты и остановлены, поскольку крупным строительным компаниям будет невыгодно осуществлять строительство домов на селе. Куда выгоднее построить многоквартирный дом в привлекательном месте.

— Вступил в силу закон об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. Как он повлияет на строительную отрасль?

— Нельзя будет ввести многоквартирный дом в эксплуатацию, если он не отвечает требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета. Более того, на фасадах зданий будет указываться класс энергоэффективности, а собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечить его надлежащее состояние. Вы идете покупать квартиру и видите, что дом энергонеэффективен, и сразу задумываетесь о том, сколько придется платить за коммунальные услуги. Несомненно, в будущем этот показатель будет влиять на конечную стоимость жилья. Цена будет определяться не только рынком, но и классом энергоэффективности. Это будет определяющим фактором при приобретении жилья. Однако государство не должно перекладывать полностью на плечи граждан оснащение многоквартирных домов приборами учета. Уже с 1 июля этого года энергоснабжающие организации обязаны осуществлять всю необходимую работу по установке, замене, эксплуатации приборов учета энергетических ресурсов, снабжение или передачу которых они осуществляют. При этом эти организации не вправе отказать обратившимся к ним гражданам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и эксплуатации приборов учета. За просрочку исполнения указанных обязательств организации будут уплачивать потребителю неустойку за каждый день просрочки.

Согласно закону, в договор на установку коллективного или индивидуального прибора учета должно обязательно включаться условие об оплате цены установки равными долями в течение пяти лет со дня его заключения. К сожалению, пятилетняя рассрочка не будет бесплатной, поскольку в цену договора будет включаться сумма процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки. Однако закон позволяет за счет средств бюджета субъекта РФ или местного бюджета предусмотреть компенсацию по уплате процентов за предоставленную рассрочку. Я считаю, что Свердловская область обязана воспользоваться предоставленным законом правом. Более того, законом предоставлено право осуществлять за счет средств областного и местного бюджетов поддержку отдельным категориям граждан не только в виде компенсации процентов, начисленных за весь период рассрочки, но и право полностью оплатить установку приборов учета используемых энергетических ресурсов.

Я полагаю, что будет справедливым, если бюджет Свердловской области возьмет на себя эти расходы малообеспеченных граждан, многодетных семей, инвалидов и ветеранов войны и труда. Сегодня нет другого способа (если не считать способа полной «заморозки» тарифов) ограничения платы населения за коммунальные ресурсы, кроме энергосбережения. Потребление энергоресурсов в наших жилых домах в 1,5—2 раза выше, чем в зарубежных странах с аналогичным климатом. Поэтому от установки приборов учета, внедрения оплаты исходя из объемов потребления зависит бремя расходов граждан и обоснованность доходов поставщиков коммунальных ресурсов.