«Ведомости», Алексей Рожков и Бэла Ляув: Деньги в обмен на здания

Самое популярное обеспечение по банковским кредитам — недвижимость. Даже с учетом падения цен на нее банки почти целиком застрахованы от невозврата средств заемщиками


Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость, сообщила вчера директор управления по работе с проблемными активами Сбербанка Светлана Сагайдак. На жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения по кредитам крупнейших банков, на коммерческую — 39,3%, а если добавить еще имущественные комплексы, получится около 70%, уточнила она.


Это экспертные оценки, сделанные по итогам встреч и консультаций с коллегами-банкирами, рассказала Сагайдак «Ведомостям». Банки всегда рассматривали недвижимость в качестве самого надежного залога, подтверждает предправления Райффайзенбанка Павел Гурин. Подавляющее большинство залоговой массы «Уралсиба» приходится на недвижимость. Компаниям корпорации «Уралсиб» в результате реструктуризации перешли залоги, по объему равные примерно 5% активов банка, сказал советник предправления банка «Уралсиб» Алексей Чаленко. «У нас тоже примерно 70% залогов приходится на недвижимость — в последнее время основной объем кредитов выдавался под нее, — говорит вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко. — Такой залог несколько снижает риски банка, к тому же в стоимостном выражении даже с учетом дисконтов стоимость недвижимости в залоге выше, чем оборудования».


Правда, залоги банков подешевели и потеряли ликвидность. Из-за кризиса рынок во всех сегментах — земля, коммерческая недвижимость, жилье — практически стоит: сделок мало, констатируют эксперты.


Настоящим испытанием кризис стал для рынка офисной и торговой недвижимости. В столице ставки аренды на офисы упали в общей сложности на 60%. Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве упали на 30-50%, а региональная торговля вовсе перестала развиваться, указывает Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. Но дно уже пройдено и даже заметно небольшое оживление, считает он.


Сделок купли-продажи земли — единицы, говорит гендиректор группы «Земер» Илья Терентьев. По его словам, подмосковная земля при розничной продаже подешевела в среднем на 12-15%. Оптовые цены на землю снизились на 40%, а в некоторых случаях и до 70%.


Немного лучше обстоит дело с жильем. По данным аналитического портала IRN.ru, столичное жилье подешевело на 37% до $3865 (116 414 руб.), но с осени понемногу дорожает и сейчас квадратный метр стоит $4142 (124 053 руб.). Активизировались и сделки купли-продажи квартир. Впрочем, руководитель IRN.ru Олег Репченко указывает, что ожидать существенного ценового скачка в этом сезоне уже вряд ли стоит. «Накопился отложенный спрос, а предложение в Москве, как всегда, ограничено, поэтому, заметив рост активности, продавцы жилья пытаются повышать ценники, — говорит он. — Но с точки зрения платежеспособности нынешний спрос на жилье оставляет желать лучшего».


При оформлении в залог банки применяли дисконты в размере 30-50% от стоимости объектов недвижимости, отмечает Сагайдак.


К тому же ситуация стабилизировалась: «Прекратилось падение арендных платежей».


Неочевидно, что большая доля недвижимости — это риск, ведь далеко не все кредиты, обеспеченные недвижимостью, проблемные, говорит Гурин: «Есть система дисконтов, учитывающая ликвидность и возможность падения цен».


Есть два типа клиентов: нелояльные, когда банк решает вопросы с должником через суд, и те, кто хочет вернуть кредит и работает с банком над реструктуризацией задолженности, отмечает Сагайдак. Вторых клиентов подавляющее большинство. Какая доля залогов может достаться банкам, Сагайдак оценить затруднилась.


При неплатежах по кредиту банк старается брать себе залог в крайнем случае, поскольку превратить его в наличные всегда стоит усилий и времени, а иногда и потери средств, говорит Лапко. «Наша политика — мы идем навстречу всем заемщикам, которые хотят и могут платить», — отмечает Чаленко.


В течение 3-5 лет банкиры должны чувствовать себя нормально при правильном управлении долгом, оговаривается Сагайдак. Рынок начинает восстанавливаться, ситуация с краткосрочной ликвидностью в норме, мы верим, что все будет хорошо, резюмирует Чаленко.