Юрий Дулына: Мы находим решения любых проблем

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» отвечает генеральный директор Управляющей компании «Нижнеисетская» Юрий Дулына.

— Юрий Степанович, как можно охарактеризовать жилой фонд, который обслуживает сегодня Управляющая компания «Нижнеисетская»?

— Наша компания обслуживает Химмаш и поселок Рудный. Это достаточно проблематичные районы. Жилищный фонд сильно изношен. Из 268 наших домов 14 подлежат сносу, 34 отнесены к ветхим. У нас есть 97 деревянных двухэтажных домов, износ которых составляет от 50 до 70%. Теоретически, все они подлежат расселению. На практике же за последние 3 года было расселено всего 3 дома. При этом самому новому нашему дому 20 лет.

— В чем специфика в работе управляющей компании по обслуживанию ветхого жилищного фонда?

— Главный вопрос — это капитальный ремонт. Многие наши дома не видели его по 20, 30, а то и 50 лет. Некоторые не ремонтировались с момента строительства. Почему — вопрос к предыдущим управленцам.

Согласно законодательству, дом можно ремонтировать только на те деньги, которые собрали его жильцы. А этих средств совершенно недостаточно для того, чтобы сделать ремонт качественным. Особенно остро эта проблема стоит перед небольшими двухэтажными домами. За 3 года их жители накопили на своем счету по 40—60 тысяч рублей. А ремонт кровли в таком доме стоит 300 тысяч.

Для того чтобы отремонтировать проблемные дома, мы принимаем участие в разного рода жилищных программах — городских, областных и федеральных. По одной из них жильцы должны собрать только 5% средств на ремонт, еще 50% выделяет федеральный бюджет, 45% — областные и городские власти. В прошлом году УК «Нижнеисетская» получила по этой программе 28 миллионов рублей. В этом году — еще 22 миллиона. На эти средства были отремонтированы дома сталинской постройки на улице Грибоедова, 18, 22 и 19, дом 56 по улице Славянская. Был осуществлен капитальный ремонт, заменены все сети, кровля, подвал, стояки, электропроводка.

Сейчас мы подали заявки на получение еще 300 миллионов рублей. Если программа продолжит действовать в ближайшие годы и мы получим запрошенные средства, то сможем довести до ума 80% жилья Химмаша.

— Эта программа распространяется на ветхие дома?

— Нет. Здания, подлежащие сносу, мы даже не имеем права вносить в программу капитального ремонта. И это правильно: сейчас проще построить новый дом, чем починить этот, поскольку потребуется вложить около 5—6 миллионов. Но даже те здания, которые попали под снос, мы поддерживали в безаварийном состоянии, хотя это и требует больших издержек.

— УК «Нижнеисетская» принимает участие в других программах развития ЖКХ?

— Да, мы стараемся принять участие во всех возможных проектах. Так, мы стали участниками муниципальной программы по обновлению лифтового хозяйства. На замену лифтов нам выделили 28 миллионов рублей. В нынешних условиях это единственный способ повлиять на ситуацию в лифтовом хозяйстве. Сами жители дома никогда не накопят денег на замену лифта. Даже для 12-этажного дома сумма в 1,2 миллиона рублей — неподъемные деньги.

— В каком состоянии находятся инфраструктурные коммуникации, доставшиеся компании? Как удается поддерживать их в работоспособном состоянии?

— Коммуникации находятся в крайне изношенном состоянии. Большие проблемы создает и отдаленное, «тупиковое» положение района. Его трубы превращаются в общегородской «отстойник». В результате, например, все наши сети холодного водоснабжения засорены, их необходимо менять.

При этом все наружные сети в районе — трубопроводы холодной и горячей воды, отопление — принадлежали заводу «Химмаш». С начала 90-х годов они фактически были бесхозными. Только недавно их передали «Тепловым сетям» и «Водоканалу». Нынешние владельцы просто не могут справиться с тем грузом проблем, который накопился за два десятилетия. Износ коммуникаций составляет 100%. На Химмаше постоянно идут «раскопки», меняют гнилые тубы.

Мы не имеем к этим сетям никакого отношения. Но страдать из-за постоянных аварий приходится нам и нашим жильцам. В этом году была перекладка труб отопления двух кварталов по улице Славянской. Естественно, после их запуска 4 дома были полностью забиты грязью. И пришлось 2 недели «промывать» эти дома. Когда случается какой-то разрыв, отопление подается по «обратке», резко падает температура в радиаторах и квартирах. Этим летом из-за конфликта завода «Химмаш» и «Тепловых сетей» в районе 77 дней не было горячей воды. На Химмаше очень остро стоит проблема транзитных трубопроводов, когда, например, труба с соседнего дома по подвалу идет неизвестно куда. Они не состоят на балансе управляющей компании, но во время прорыва затапливается наш подвал.

Люди часто не разбираются в причинах этих аварий и все претензии предъявляют именно управляющей компании.

Мы понимаем, что единственная возможность поддерживать трубопроводы в приемлемом состоянии — это совместная работа с владельцами сетей. Мы работаем вместе, поскольку граница баланса и принадлежности — стена дома, и невозможно поменять трубы без совместной работы.

— На Химмаше существует проблема задолженности населения по оплате коммунальных услуг?

— Она просто огромна. На сегодняшний момент население должно порядка 58 млн. рублей. Это деньги, не выплаченные нами поставщикам коммунальных услуг. Они могли пойти на модернизацию и ремонт жилищного фонда. В них заложена какая-то прибыль предприятия. Но сейчас этих средств у нас нет.

В этом заключается специфика работы с ветхим жилищным фондом: приходится работать в цейтноте при нехватке денежных средств. Услуга оказана, на Химмаше есть свет, газ и вода, а денег пока никто не заплатил. Не все управляющие компании готовы так жить, многие работают по предоплате. А мы работаем в долг.

Всплеск задолженности произошел с августа прошлого года. Тогда на «Химмаше» сократили 600 человек, и я не думаю, что люди в такой ситуации сразу бросились оплачивать коммунальные услуги.

Но мы занимаемся решением этой проблемы. Мы подписали 2150 соглашений о поэтапном погашении задолженности. Если человек соблюдает сроки, мы списываем пени. За прошлый год мы трудоустроили около 20 человек, чтобы они погашали задолженность своим трудом.

Также есть претензионная работа. В 2009 году уже вручено 4500 претензий. Они оформлены в юридическом русле нашим отделом по работе с населением, но в досудебном порядке. В судебном порядке подано 297 исковых заявлений, уже вынесены решения, они вступили в законную силу. Тут мы сотрудничаем с судебными приставами.

Если договориться не удается, то идем на крайние меры. За весь период нашей деятельности по принуждению был взыскан 41 млн. рублей, и на данный момент 452 квартиры отключены от электроэнергии, в 2 квартирах отключен газ.


— Существует ли специфика обслуживания Химмаша как удаленного района?

— Отдаленное положение создает проблемы с вывозом твердых бытовых отходов. Дело в том, что оба городских полигона по утилизации мусора находятся очень далеко от Химмаша. Широкореченский полигон отдален от нас на 38 км, а полигон Балтым — на 45 км. Перевозка мусора на такие расстояния обходится нам очень дорого.

Рядом с Химмашем есть несколько полигонов, принадлежащих области, — в Арамили, Косулино. Но они просят за свои услуги несоизмеримо большую цену. Если городские полигоны выставляют тариф в 11 рублей за тонну, то областные — в 152 рубля.

В результате мы вынуждены решать эту проблему за счет большего наполнения машин, использования менее современных, но быстрее наполняемых контейнеров, чтобы машины не ходили к полигонам полупустыми. Пока это единственный выход.

Кроме того, мы несем убытки по вывозу крупногабаритного мусора. Дело в том, что его объемы с 2005 года увеличились в несколько раз: люди стали менять окна, выбрасывать старую мебель. А норматив образования отходов как составлял 1,4 куба на человека в год, так и остался. Сейчас 1,4 кубометра мусора одна семья может произвести за месяц. Поэтому львиная доля содержания жилья уходит на вывоз мусора.

— То есть компания постоянно находится в поиске новых решений коммунальных вопросов?

— Да, это так. Проблем перед Химмашем стоит еще немало. Но все они так или иначе решаются. Модернизация жилого фонда, создание новых, творческих подходов к управлению жильем — все это помогает нам менять ситуацию к лучшему. Оптимизация расходов, экономия средств, начало программы по капитальному ремонту — все это делается в первую очередь именно для жильцов. Так, уже по итогам этого года население будет экономить на оплате тепла. Думаю, что это заметно и простым гражданам Химмаша.