Представитель «Адвокатского бюро 35» Валерия Овчинникова: По искам предпринимателей о выкупе арендованных площадей из муниципальной собственности суды все чаще встают на сторону бизнесменов

УрБК, Екатеринбург 29.09.2009. «Несмотря на то, что по искам предпринимателей на выкуп арендованных площадей из муниципальной собственности по так называемому «закону о малой приватизации» суды все чаще встают на сторону бизнесменов, положительный исход таких споров не в полной мере восстанавливает нарушенное право. Еще не менее полугода заявителям приходится бороться за возможность выкупить помещение», — заявила УрБК представитель «Адвокатского бюро 35» Валерия Овчинникова.

Напомним, Федеральный закон № 159 дает право субъектам малого и среднего бизнеса в упрощенном порядке выкупить арендуемые ими муниципальные помещения. Уполномоченные органы обязаны проверить, соответствует ли арендатор условиям, названным в законе. В частности, срок аренды должен составлять непрерывно два года и более, должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам за имущество на день заключения договора купли-продажи. На выкупаемое помещение налагаются ограничения по размеру — до 2 тыс. кв. метров.

«В первоначальной редакции закона одно из условий выкупа приводилось в размытой формулировке: перечисление арендной платы «надлежащим образом». Комитеты по управлению муниципальным имуществом строго контролировали арендаторов в этой части и требовали производить расчеты авансовыми платежами. В просрочку засчитывались даже незначительные отклонения в поступлении средств из-за календарных сдвигов, несмотря на то что регулярные акты сверки показывали отсутствие задолженности», — напоминает эксперт.

«Чиновник не заинтересован терять стабильный источник доходов и еще ни разу добровольно не пошел на выкуп, трактуя неопределенность закона в свою пользу, поэтому арендаторам массово стали отказывать по причине ненадлежащего внесения арендной платы. В арбитражах уже сформировалась практика по таким делам. Суд оценивает, являются ли нарушения, выявленные администрациями, серьезными, наносят ли технические просрочки, исчисляемые единичными днями, ущерб муниципалитету и предъявлялись ли к арендатору ранее претензии. Если этого нет, арендатор признается надлежащим и решение принимается в его пользу», — отмечает В. Овчинникова.

«Еще один нюанс касается оценки стоимости выкупаемого помещения. Как говорят адвокаты, именно это существенно тормозит весь процесс. По закону комитет по управлению имуществом обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества, просто указав арендатору «аккредитованного» оценщика, на что комитету отводится срок в два месяца. Как правило, срок затягивается, за что ответственность не предусмотрена. В этом вопросе «Адвокатское бюро 35» впервые в Свердловской области приняло во внимание практику суда Ростовской области, который не только признает отказ в выкупе недействительным, но и обязует комитеты имущества заключить договор купли-продажи по стоимости, уже определенной независимым оценщиком, выбранным заявителем», — заявила В. Овчинникова.

«По одному из наших дел суд признал отказ администрации в выкупе арендованных площадей неправомерным и обязал ответчика устранить нарушение прав заявителя, в том числе заключить договор купли-продажи. Требование же сделать это по цене, указанной в отчете независимого оценщика, суд не удовлетворил. Мы рассчитывали, что впервые наш суд признает действительность оценки, проведенной по инициативе предпринимателя независимым оценщиком — областным БТИ. В дальнейшем по этой проторенной дорожке бизнесмены могли намного быстрее и легче реализовывать свое право. Однако суд пошел по консервативному пути, когда и овцы целы, и волки сыты», — сожалеет В. Овчинникова.

«Мы уверены, что комитет по управлению имуществом будет использовать для затягивания любые зацепки, как то: доказывание очевидного факта, что предпринимательство заявителя является малым, выбор оценочных организаций, которые уже давно известны комитету, обжалование решения суда. Бюджет города еще как минимум полгода недополучит крупные суммы денег от продажи помещений, что в массовом порядке не может не сказаться на финансировании социальных муниципальных программ. И в этом абсурдность ситуации», — заключила В. Овчинникова.