Краткосрочные стратегии инвестирования

ИАА «УралБизнесКонсалтинг» продолжает серию аналитических материалов, посвященных последствиям финансово-экономического кризиса и выбору соответствующего текущим условиям инвестиционного поведения.

Начавшийся осенью 2008 года финансово-экономический кризис стоил российской экономике, как составной части мировой экономической системы, многих потерь, таких как уход с рынка ряда компаний и кредитных организаций, а также их структурные видоизменения в виде присоединений, санаций и так далее. Вместе с тем произошедшие события имели и некоторый положительный эффект. Одним из позитивных последствий текущего кризиса можно назвать снижение цен на объекты недвижимости.

Инвестиции в недвижимость: ожидание

По данным Уральской палаты недвижимости, снижение цен на вторичном рынке жилья за год составило 13,4%. Как отмечают аналитики, к осени текущего года можно ожидать его последующего удешевления. Они объясняют это тем, что банки в связи с ростом неплатежей по кредитам начнут массовую продажу залога, и в частности недвижимого имущества заемщиков. По мнению экспертов, банки вынуждены будут продавать его по заниженной цене.

«Роста цен на недвижимость в ближайшей перспективе ожидать не приходится. Ожидания падения цен сейчас более уместны. Это связано и с тем, что многие объекты недвижимости служили залогами по банковским кредитам. Банки будут обращать взыскания на залог и, соответственно, реализовывать их по более низким ценам», — пояснил заместитель генерального директора, директор УФ ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин.

«Вероятнее всего, цены на недвижимость будут и дальше падать, однако необходимо учитывать специфику местного рынка. Во-первых, он недостаточно прозрачен именно с точки зрения ценообразования и конкурентоспособности в силу того, что количество участников на строительном рынке невелико. Существуют достаточно большие входные барьеры для новых игроков. Во-вторых, в Екатеринбурге в принципе достаточно ограничено предложение недвижимости, что не даст большого снижения цен», — заявил заместитель генерального директора по корпоративному консалтингу ИФК «Уником Партнер» Дмитрий Земеров.

По мнению Д. Земерова, корректировка цен может достичь 15—20% в среднесрочной перспективе. «Летом, скорее всего, цены на недвижимость стабилизируются и останутся на текущем уровне», — считает эксперт.

«Снижение стоимости недвижимости осенью текущего года остается одним из наиболее вероятных сценариев. Другое дело, что темпы снижения прогнозировать сейчас достаточно проблематично. Можно лишь предполагать, что обвальное снижение не является неизбежностью и по вероятности своей реализации равно своему оптимистичному антиподу — стагнации цен или даже легкому росту», — отметил директор по инвестициям ЗАО «Управляющая компания» Александр Мецгер.

Стоит отметить, что снижение цен на объекты недвижимости наблюдается как в секторе частной (некоммерческой), так и коммерческой недвижимости.

«Снижение показателей на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга наблюдается, происходит достаточно серьезная корректировка цен по сравнению с предыдущими годами. Но какого-то катастрофического обвала цен в Екатеринбурге в ближайшее время не предвидится», — заявил аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

«Рынок недвижимости вообще достаточно инертен, и таких резких изменений, как на фондовом рынке, на нем обычно не бывает. Кроме того, у девелоперов есть определенная граница, ниже которой они продавать просто не могут. Эта граница — себестоимость строительства. Ниже нее продавать — значит работать себе в убыток. Им проще вообще заморозить строительство и не тратить деньги», — отметил Г. Тухашвили.

Тем не менее, судя по тому, что стоимость недвижимости в Екатеринбурге в докризисный период чуть ли не в два раза превышала ее себестоимость, можно предположить, что снижение цен будет весьма ощутимым, что, в свою очередь, привлечет к ней внимание большого количества инвесторов.

Банковский вклад

Многие инвесторы, планирующие приобретение недвижимости, находятся в ожидании максимального ее удешевления. Актуальной задачей для них сейчас является вложение существующих денежных средств в активы, обеспечивающие в первую очередь их сохранность, а также возможность скорого изъятия.

Независимые аналитики рекомендуют в такой ситуации обратить внимание на банковские вклады как инструмент инвестирования, способствующий не только сохранению денежных средств, но и обеспечивающий некоторый доход сверх вложенной суммы.

«До осени я бы не советовал инвесторам приобретать недвижимость. Нужно понимать, что кризис продолжается. Более того, вероятен второй его виток в экономике в целом. До конца текущего года мы еще увидим крайне неприятные события. В условиях неопределенности инвестор должен следовать двум простым идеям: во-первых, держать активы в максимально ликвидной форме; во-вторых, придерживаться крайне консервативной политики и отдавать предпочтение долговым инструментам, а именно депозитам, облигациям надежных эмитентов», — считает К. Селянин.

«Относительно или безотносительно к сценариям развития ситуации на рынке недвижимости, сохранение капитала в ликвидной, «готовой к употреблению» форме является по-прежнему актуальной задачей», — добавил А. Мецгер. По его словам, одним из оптимальных способов сохранения капитала для инвесторов, планирующих приобрести недвижимость, в краткосрочной перспективе, то есть до момента ожидаемого снижения цен на нее, является банковский депозит. «В первую очередь речь должна идти о банках с государственным участием или как минимум о распределении крупной суммы в соответствии с размером гарантий страхования вкладов», — отмечает эксперт.

«Лучше традиционного способа сохранения сбережений, чем вкладные операции, сейчас, пожалуй, нет. Ценники в банках дают процентную ставку большую, чем инфляция, и поэтому — в кои-то веки — реальная доходность по вкладным операциям для физических лиц стала положительной. Можно попробовать купить чуток рыночного риска на акциях, но рентабельность инвестированного капитала у большинства акционерных компаний (кроме нефтяных компаний) значительно ниже процентных ставок по вкладам, а рыночные риски акций, наоборот, пока выше кредитных рисков банка. Поэтому я бы проголосовал за вклады», — заявил генеральный директор ИК «Благодать Секьюритиз» Всеволод Чащин.

«Оптимальным вариантом для краткосрочных вложений денежных средств, исключающим высокие риски, когда нужно зафиксировать свои сбережения, к примеру, до осени, может быть вклад до востребования или более доходный 3-месячный депозит (средние ставки около 6%). Также можно воспользоваться альтернативными депозитными программами, рассчитанными на более длительные периоды, но позволяющими провести досрочное закрытие вклада в любое время с сохранением начисленных процентов в полном объеме», — сообщил аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Таким образом, банковский вклад в наибольшей степени удовлетворяет условию сохранения денежных средств от инфляционных потерь и большинства экономических рисков. А предлагаемая высокая доходность (до 18% в среднем) делает депозиты еще более привлекательными для инвесторов.

«Использование большинства других инструментов (пожалуй, за исключением инвестиций в UST, которые не подходят по причине сложности и длительности операции) предполагает высокие риски и в данном случае выглядит неприемлемым. Конечно, существует и еще один вариант — просто оставаться, что называется, в кэше. Однако в данном случае негативным фактором будет выступать инфляция, а в случае с покупкой валюты — риски курсовых колебаний», — добавил М. Клягин.

Прочие способы сохранения средств

Несмотря на очевидную привлекательность депозитов, эксперты рекомендуют не останавливаться только на них, а обратить внимание и на другие способы размещения средств, так как грамотное сочетание и использование в правильной пропорции всех инструментов инвестирования является залогом надежной ликвидности.

«Оптимизм, который доминировал в последнее время на фондовых, товарных рынках, а как следствие, давал повод для укрепления рубля, не должен означать полного отказа от валютных инвестиций. Тема девальвации никуда не исчезла, более того, в ее возобновлении заинтересовано значительное число отечественных игроков. Сложным остается вопрос о соотношении этих инвестиций в паре евро/доллар (все другие варианты являются или экзотичными, или низколиквидными), но отказываться от той или другой валюты под влиянием рассказов об отмене доллара, введении амеро не стоит — резких шагов в мировой валютной системе никто делать не будет», — рассказал А. Мецгер.

«Что касается валюты — с одной стороны, у инвесторов пока нет ожиданий девальвации, так как рубль укрепился за последнее время. Тем не менее, на мой взгляд, осенью здесь могут быть существенные изменения. К сожалению, вторая фаза девальвации рубля под давлением кризиса не исключена», — добавил К. Селянин.

Инвестиции в фондовый рынок представляются большинству экспертов слишком рискованными. По словам К. Селянина, в УФ ИК «Аккорд-Инвест», например, избрана такая стратегия инвестиционного поведения, при которой лишь 10% денежных средств направляется в акции, а 90% составляют вложения в облигации надежных эмитентов.

«Сохранность сбережений на фондовом рынке могут предложить только надежные финансовые инструменты с фиксированной доходностью. Следует учитывать, что в последнее время ставки по данным инструментам существенно снизились и сопоставимы с банковскими процентами. Тем не менее, ориентироваться стоит лишь на данные уровни ставок, поскольку они предлагаются по облигациям надежных отечественных заемщиков. Более заманчивые предложения, конечно, тоже можно рассматривать, но уже в рамках задачи не сохранения капитала, а его приумножения. В этом случае инвестор должен быть готов к потере части капитала. Попутно стоит предостеречь от приобретения структурированных финансовых продуктов, предлагаемых иногда финансовыми компаниями под маркой инструментов с фиксированной доходностью. Если в информации по данному продукту есть хотя бы одна оговорка вида «если…, в случае…», то это для рядового инвестора должно включать сигнал «стоп», — отметил А. Мецгер.

«При покупке ценных бумаг важна высокая избирательность и механизмы гарантированного фиксированного выхода осенью для инвесторов, находящихся в ожидании приобретения недвижимости. Так что покупка ценных бумаг — это скорее долгая история», — добавил В. Чащин. «Для такого профиля инвесторов на рынке сейчас предлагается, к примеру, свидетельство долга банка с плавающей ставкой процента», — добавил он.

«Я бы сейчас очень осторожно рассматривал вложения в акции, может быть, отказался бы от них вообще. Несмотря на существенный рост рынка акций с начала года, сейчас мы видим его коррекцию вниз — падение составляет порядка 20% с начала июня. В ближайшие две недели рынок акций может потерять еще 10—15%», — подчеркнул К. Селянин.

«Золото обладает хорошей защитой от ряда существенных рисков, которые могут реализовываться с той или иной вероятностью: риска валютных катаклизмов, инфляционного риска и ряда других», — сообщил А. Мецгер. Тем не менее эксперт считает, что в текущей ситуации не следует переводить все свои накопления в драгоценные металлы. «Вполне разумно будет направить лишь часть средств на приобретение драгоценных металлов. Наиболее цивилизованная форма такого приобретения — открытие обезличенного металлического счета в банке. В этом случае отсутствует НДС, решена проблема физической сохранности актива, решена проблема ликвидности инвестиций. Единственный недостаток — в отличие от депозитов, данные вложения не подпадают под систему страхования вкладов», — пояснил он.

«Золото я бы не стал оценивать как приоритетный инструмент инвестирования, но это такой антикризисный актив: если все будет совсем плохо, оно будет выглядеть лучше других активов; если все будет не так уж и плохо, оно вряд ли покажет выдающиеся результаты. Так что больших ставок на драгоценные металлы я бы не стал делать, но какую-то часть средств в них можно вложить», — отметил К. Селянин.

«Сочетание вложений в депозиты, облигации надежных эмитентов, немного в валюту и золото мне представляется наиболее оптимальным в данном случае вариантом», — резюмировал заместитель генерального директора, директор УФ ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин.

«Сложность происходящих процессов, многовариантность их развития позволяют уверенно говорить лишь о двух моментах. Во-первых, инвестиции в ликвидные активы необходимы. Во-вторых, надежную ликвидность сегодня может обеспечить лишь сочетание данных активов», — подытожил А. Мецгер.

Вывод

Таким образом, одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования средств к осени может стать недвижимость. Согласно оптимистичному сценарию, цены на объекты недвижимости могут упасть еще на 20%; эксперты финансового рынка не исключают и обвального их снижения. В связи с этим основной стратегией для желающих приобрести квартиру, офисное помещение или любой другой объект недвижимости на данный момент является ожидание. Основные рекомендации аналитиков заключаются в том, чтобы держать денежные средства, предназначенные для покупки недвижимости, в максимально ликвидной форме. Оптимальным способом сохранения и приумножения средств в данном случае называется размещение их на банковском депозите.

Таким образом, вклады по-прежнему остаются одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования. Это обеспечивается в первую очередь существенным ростом доходности по ним (с максимальных 12% летом прошлого года до максимальных 18—20% на текущий период) на фоне кризиса ликвидности конца осени прошлого года, а также условиями, удовлетворяющими требованиям потребителей любой группы, например такими, как возможность размещения денежных средств на любой срок. В то же время можно сделать вывод о том, что инвесторам не стоит полностью отказываться от валютных инвестиций, а также вложений в драгоценные металлы, последние из которых хоть и не принесут сколько-нибудь существенного дохода, но обеспечат сохранность средств.