«Уральский рабочий» и Юрий Глазков: «Меры приняты: жилья не будет»

Примерно в таком ключе может рапортовать прокуратура Свердловской области о своем участии в реализации приоритетного национального проекта «Комфортное и доступное жилье — гражданам России».


По инициативе прокуратуры с осени прошлого года и по сей день было возбуждено 19 дел о признании недействительными договоров аренды земельных участков под жилищное строительство в Екатеринбурге. По 16 из них областной Арбитражный суд принял решение об обязанности застройщиков вернуть землю муниципалитету.


Всего же под прицелом правоохранителей находятся 213 участков, переданных администрацией города 106 организациям-застройщикам в соответствии с двухэтапной схемой, действовавшей в уральской столице до законодательного закрепления аукционного порядка предоставления земли под строительство жилых зданий. Таким образом, все более реальной становится угроза, что из-под миллиона с лишним квадратных метров жилья, которые надлежало построить на данных площадках в 2009 — 2011 годах, в буквальном смысле будет выдернута почва.


Причем это не просто заминка, ведь сегодня никто не представляет, когда и в каком юридическом оформлении могут быть выставлены на аукционы участки, возвращенные в их нынешнем виде — с незавершенными объектами, не освобожденные от прав третьих лиц. По сути, все жилищное строительство в Екатеринбурге за пределами микрорайона Академический и еще одной-двух площадок будет на ближайшие годы парализовано. Соответственно, подвиснет и реализация Генерального плана развития города — из-за оставшихся тут и там замороженных стройплощадок и подлежащих отселению ветхих кварталов получим чересполосицу вместо гармонии.


И еще большой вопрос, оправятся ли от удара застройщики, успевшие изрядно вложиться в освоение площадок. Так, затраты только по трем участкам, по которым приняты судебные решения, составили почти 170 миллионов рублей. Эти деньги заплачены за разработку проектов и их экспертизу, за вынос инженерных сетей, за сооружение фундаментов, аренду и т.д. Но самая внушительная статья — отселение в благоустроенные квартиры жителей ветхих домов с площадок будущего строительства: у одного из трех застройщиков ушло на отселение две трети вложенных средств (65 миллионов рублей из 94) у двух других — больше половины. Доброе дело для города сделано, получается, за счет оскудевших в кризисный период смет застройщиков, у которых при этом не будет возможности закончить объекты, выставить квартиры на продажу и хотя бы расплатиться по кредитам, не говоря уж о прибыли.


Кстати, из 213 попавших «под колпак» участков 35 — это те, на которых жилые дома уже построены и введены в эксплуатацию. Если следовать логике прокуратуры, той букве закона, которую она отстаивает, там тоже имело место незаконное строительство со всеми вытекающими отсюда последствиями вплоть до сноса. Впрочем, железная логика прокуратуры подчас дает сбои. Так, ее хватка внезапно ослабла, когда дело коснулось участка под строительство жилья для работников милиции, ничем в правовом отношении не отличающегося от прочих, но не поднялась, видать, карающая рука на собратьев по правоохранительной деятельности.


И еще одно наблюдение, которым поделился с автором этих строк член совета Ассоциации строителей Екатеринбурга Сергей Лекомцев, по поручению коллег занимающийся решением возникшей проблемы. Дело в том, что прокуратура остерегается связываться с физическими лицами, если на объекте зарегистрированы их права — судебная перспектива в данном случае сомнительна.


Справедливости ради стоит сказать, что корень всех проблем — в несовершенстве законодательства, дающего возможность поступать вопреки здравому смыслу и духу самого закона. К арбитражу поэтому претензий быть не может — он должен откликаться на соответствующим образом оформленные иски и действовать по букве. А вот активность прокуратуры вызывает у екатеринбургских строителей немало вопросов. Например, по какой причине (неужто политической?!) иски посыпались не в 2007 году, когда, собственно говоря, и вышли постановления главы города о предоставлении в аренду земельных участков, а двумя годами позже?


Шуму и тогда было много: в стиле рейдерской атаки изымались земельные дела в Главархитектуре, звучали громкие заявления и обвинения, потом застройщикам дали успокоиться, развернуть работы на площадках и «подсечь на крючок» тогда, когда они в сумме успели вложить в дело около 16 миллиардов рублей.


Как писал тогда «Уральский рабочий», разночтения возникли в отношении участков, правоотношения по которым возникли до 1 октября 2005 года — даты, начиная с которой предоставление земли под строительство жилых объектов ведется только через аукционы.


В соответствии с существовавшей тогда схемой, по упомянутым участкам администрацией города выдавались разрешительные письма на сбор технических условий застройки, велось предварительное согласование размещения объектов, предполагавшее на следующем этапе, после проведения ряда процедур, заключение договора аренды. Изменения, внесенные в федеральное законодательство в декабре 2006 года, подстегнули этот процесс: арендные отношения по ранее согласованным площадкам должны были быть оформлены до 1 марта 2007 года. И они были оформлены благодаря согласованным действиям администрации Екатеринбурга и застройщиков. Причем правовая сторона этих действий основывалась на заключениях специалистов Уральской государственной юридической академии, решениях Федеральной антимонопольной службы, четко выраженной позиции судей областного Арбитражного суда и даже… на отнюдь не категоричном мнении прокуратуры Свердловской области, выраженном в письме зам. прокурора Михаила Савчина, оценившего ситуацию как неоднозначную.


Увы, успокаиваться было рано, пресловутой неоднозначностью законодательства прокуратура воспользовалась впоследствии вполне однозначно.


— В нашем городе устоявшийся порядок предоставления земельных участков предусматривал тщательную проработку в градостроительном плане, — поясняет Сергей Лекомцев. — Именно этому мы обязаны тем, что в Екатеринбург не стыдно приглашать самых взыскательных гостей — не придется краснеть за хаотичную, непродуманную застройку. А вот теперь за это же и поплатились. Причем подобные схемы действовали и в ряде других городов, однако такого давления со стороны правоохранительных органов, как у нас, больше нет нигде.


Ассоциация строителей Екатеринбурга и администрация города неоднократно пытались переломить ситуацию, направляя обращения во все инстанции — вплоть до президента. Теперь, когда прокуратура «подобрала ключик», когда сложилась судебная практика, нет иного выхода, как добиваться изменения закона. И такие шаги предпринимаются, и не только екатеринбуржцами. Так, первой с законодательной инициативой вышла Мосгордума, позднее появился проект, инициированный самарскими строителями.



Законопроект, подготовленный группой застройщиков Екатеринбурга по согласованию с Министерством регионального развития РФ и Госстроем — документ более широкий, рассматривающий проблему в комплексе. Помимо решения вопроса о правомерности предоставления участков по действовавшей в нашем городе схеме, екатеринбуржцы предлагают изменить еще одну норму злополучного закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», грозящую разорением строителям всей страны.



Она предусматривает увеличение арендной платы за земельный участок в 12,5 раза, если объект не завершен в течение двух лет с момента заключения договора аренды, и в 25 раз, если с этой даты прошло три года. Суть предложения здесь в том, чтобы увеличить указанные сроки, так как в условиях кризиса уложиться в них объективно невозможно, а также привязать отсчет к моменту выдачи разрешения на строительство, поскольку очень часто приступить к работе на арендованном участке невозможно из-за нарушения сроков проведения государственной экспертизы и инженерных изысканий.


На письмо Ассоциации строителей Екатеринбурга главе Минрегиона с просьбой поддержать законопроект и придать ему статус законодательной инициативы Правительства РФ, Виктор Басаргин наложил резолюцию: «Рассмотреть совместно с Госдумой и подготовить предложения по решению проблемы». Ранее он же направил председателю думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартину Шакуму письмо с просьбой включить в рабочую группу по доработке законопроекта, внесенного Мосгордумой, двух екатеринбуржцев: Сергея Лекомцева и руководителя юридической службы администрации города Сергея Косенко.


Чего-то, однако, не хватает. Может быть, напора со стороны министерства, может быть, желания депутатов и специалистов профильного комитета Госдумы, которые сами в свое время разрабатывали этот закон и признавать его ущербность не торопятся. А может быть — энергии и сплоченности со стороны строительного сообщества страны, члены которого, погруженные в проблемы сегодняшнего дня, боятся поднять голову и здраво оценить то, что ждет их завтра.


Екатеринбургу, как всегда, больше всех надо. Жизнь показала, что самые инициативные и ответственные строители работают в уральской столице — потому они, собственно, и вышли в российские лидеры по вводу жилья и других объектов, потому и бьются сегодня за свои права, за общее дело. Но это явно тот случай, когда надо браться, что называется, всем миром.