«РБК daily» и Николай Михалев: «Пенсионный девелопмент»

Мегапроект в ХМАО недополучит 6 млрд рублей


Финансовый кризис не обошел стороной и девелоперские проекты, реализуемые на нефтегазовые деньги. Как стало известно РБК daily, компания «ЮграИнвестСтройПроект» (ЮИСП), девелоперская структура Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда, из запланированных 1,8 млн кв. м недвижимости пока будет строить только 0,4 млн кв. м. Одна из причин — сокращение вложений со стороны соинвесторов: УК «Лидер» (управляет пенсионными резервами НПФ «Газфонд»), «Ренкапстрой-Югра» (компания президента ИГ «Ренессанс Капитал» Игоря Сагиряна) и УК «М.И.Р.» вместо обещанных 9 млрд руб. готовы инвестировать пока лишь 3,2 млрд руб.


О пересмотре строительных планов ЮИСП РБК daily узнала из письма дольщиков компании к губернатору Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) Александру Филипенко. В письме говорится, что строительство жилья в Нягани, сдать которое планировалось 30 июня 2009 года, заморожено. В официальном письме соинвесторам от 8 мая застройщик предлагает вместо этих квартир взять жилье в других городах ХМАО либо в Нягани, но большей площади и сроком сдачи в конце 2009 или 2010 года. В этом случае дольщики должны сделать доплату из расчета 41,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Председатель совета директоров ЮИСП Андрей Шишкин объясняет, что сдвинуть на год сроки строительства одного дома в Нягани компании пришлось «по вине обанкротившегося подрядчика». По его словам, количество недовольных дольщиков составляет 1,5% от всех соинвесторов ЮИСП.


В условиях экономического кризиса ЮИСП пришлось пересмотреть инвестпрограмму и стратегию развития, утверждает г-н Шишкин. В 2008 году в планах компании было строительство более 1,8 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в городах ХМАО, на это требовалось около 60 млрд руб. инвестиций. По данным Андрея Шишкина, девелопер скорректировал сроки реализации своих проектов, разбив их на три блока.


В первый, приоритетный портфель (около 400 тыс. кв. м) вошли проекты высокой степени готовности, а также объекты, строящиеся по договорам долевого участия. «Их финансирование продолжилось в полном объеме, сроки сдачи объектов остались прежние — 2009—2010 годы», — говорит г-н Шишкин. Второй портфель (600 тыс. кв. м) — объекты в стадии проектирования. Для их строительства были открыты кредитные линии в Сбербанке и Ханты-Мансийском банке с лимитом 1 млрд руб. каждая, но из-за кризиса банки приостановили кредитование. «Поэтому мы временно консервируем эти проекты», — отмечает Андрей Шишкин. Вернуться к их реализации девелопер планирует в конце 2009 — начале 2010 года. В третий портфель (800 тыс. кв. м) вошли «бумажные» проекты. «Мы планируем начать их реализацию не позднее 2011 года, хотя изначально предполагали в 2010 году», — уточнил г-н Шишкин.


В прошлом году ЮИСП договорился с крупными институциональными инвесторами о привлечении в югорскую стройку более 9 млрд руб., в том числе 5 млрд руб. от компании «Ренкапстрой-Югра» для строительства около 150 тыс. кв. м жилья, 3 млрд руб. от НПФ «Газфонд» через УК «Лидер» (100 тыс. кв. м) и 1,2 млрд руб. от УК «М.И.Р.» (240 тыс. кв. м), которая управляет ЗПИФом «М.И.Р. — Строительные инвестиции». Однако эти инвесторы пересмотрели свои планы относительно девелоперских проектов ЮИСП. По словам г-на Шишкина, «Ренкапстрой-Югра» вложила лишь 400 млн руб., УК «Лидер» вложит чуть более 2 млрд руб. (в том числе 1,5 млрд руб. уже инвестировано), УК «М.И.Р.» — 800 млн руб. (уже вложено 600 млн руб.). «Объем финансирования был пересмотрен, так как не принимать во внимание сегодняшние экономические реалии и ситуацию в строительной отрасли было бы опрометчиво», — объясняет заместитель гендиректора УК «Лидер» Игорь Мустяца.


Как рассказал РБК daily Игорь Сагирян, «Ренкапстрой-Югра» планировала реализовать с ЮИСП три проекта, которые в итоге трансформировались в один. Сложности с девелопментом г-н Сагирян объясняет в том числе отсутствием заемного финансирования в России. Получить комментарии в УК «М.И.Р.» вчера не удалось. Однако в ЮИСП говорят, что «М.И.Р.» может в перспективе довести инвестиции в югорскую стройку до 1,2 млрд руб.


Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд (ХМНПФ), который является учредителем ЮИСП, уже инвестировал в его проекты через закрытые ПИФы недвижимости около 5 млрд руб., но объем вложений увеличивать не будет, так как уже исчерпан лимит инвестиций в недвижимость, заявил президент фонда Максим Филатов. «В данный момент акцент делается на доведение до готовности и сдачи объектов, которые уже в значительной степени были построены», — уточнил он.


Девелоперские проекты всегда относились, а сегодня особенно, к высокорисковым инструментам инвестиций пенсионных накоплений, говорят в ИФД «Капитал». «Сегодня никто не может сказать, когда девелопмент выйдет из этой зоны риска», — добавляет гендиректор УК «Финам Менеджмент» Андрей Шульга. По его прогнозу, кризисная ситуация в девелопменте продлится еще около 1,5 лет.


«Ситуация в сфере девелопмента осложнилась также из-за сокращения банками ипотечных программ, по которым продавалась большая часть квартир в ХМАО», — считает Максим Филатов. По словам г-на Мустяца, для оживления строительной отрасли необходимо на уровне правительства РФ и руководства ХМАО принять меры по возобновлению ипотечного кредитования. Чтобы реанимировать платежеспособный спрос на жилье, УК «Лидер» в настоящее время прорабатывает вопрос создания кредитного ЗПИФа, который бы частично заменил ипотечное кредитование населения.