«Ведомости» и Константин Залманов: «Кому офис недорого»

Собственникам екатеринбургских офисов с трудом удается найти и удержать арендаторов. Число выставленных на продажу кабинетов растет, но спрос на них невелик

Массовая ротация арендаторов, начавшаяся осенью прошлого года, продолжилась и в начале 2009 г. Несмотря на скидки со стороны собственников, в Екатеринбурге стремительно растет число пустующих офисов. По данным администрации, на начало 2009 г. в столице Урала насчитывалось 76 деловых центров на 2,7 млн кв. м. Из них 12 зданий класса А и 37 зданий класса В.

Сбывают кабинеты

По информации Уральской палаты недвижимости (УПН), уровень вакантных офисных площадей составил около 20% от общего предложения — и это еще не предел. Для сравнения: на начало 2008 г. эта цифра не превышала 5%.

«Сокращение занимаемых площадей лидирует в антикризисных мероприятиях бизнеса. В результате чего рынок офисов превратился в рынок переездов», — говорит председатель совета директоров УК «Мост» Константин Васильев. Одни компании отказываются от офисов, так как закрывают представительства и филиалы в Екатеринбурге, другие переезжают в более дешевые кабинеты, у малого бизнеса набирает популярность субаренда.

По информации специалиста по бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка» Анастасии Сорокиной, сейчас в Екатеринбурге на одного арендатора приходится примерно по 20-30 предложений.

Брокеры наблюдают большой выброс на рынок коммерческих площадей как в бизнес-центрах, так и на первых этажах жилых домов. Об этом свидетельствует и количество объявлений на городском портале е1.ru. В феврале число предложений о сдаче в аренду офисных помещений составило около 2000, а о продаже — 600, в то время как объявлений о найме было не более 100, а о покупке — примерно 50. До кризиса эти показатели находились почти на одном уровне.

Как правило, продавцы офисов — это компании, остро нуждающиеся в денежных средствах либо для погашения кредитов, либо для завершения других проектов. Однако спрос на такой товар невелик. А если стоимость объекта свыше 15 млн руб., то продажа бесперспективна, уверяет руководитель АН «Восточное» Игорь Сайдулин. По данным УПН, в среднем в январе — феврале 2009 г. цена предложения в классе В составила 98 355 руб. за 1 кв. м, в классе С — 80 649 руб.

Сайдулин считает: «Собственники напрасно ждут дядю с чемоданом денег». По его мнению, продавцам уже пора обратить внимание на бартерные схемы, например поменять офис на земельный участок, который сейчас сбыть проще. Директор инвестиционной компании Red Олег Кудрявцев возражает, что частные инвесторы на рынке есть, однако они пока не спешат с покупками, ожидая ценового дна.

В планах на 2009 г. стоят 13 новых деловых центров на 382 700 кв. м. По прогнозу УПН, в лучшем случае удастся сдать 150 000 кв. м.

Качество не нужно

По мнению аналитика УПН Михаила Хорькова, в наиболее удручающем состоянии оказались качественные бизнес-центры, введенные в 2008 г. Это «Парус» (17 000 кв. м, «Маяк»), «Сенат» (11 000 кв. м, УК Red), «Корин-центр» (5000 кв. м, «Корин-холдинг»), Nebo (9000 кв. м, УК «А2»), «Палладиум» (20 000 кв. м, УК Red). «Ориентированные на спрос со стороны крупных международных и федеральных компаний, сегодня они стоят полупустые», — отмечает эксперт. «Бизнес-центры компании находятся на стадии заполнения, мы даем преференции по коммерческим условиям в индивидуальном порядке», — поделился замгендиректора УК Red Андрей Брауде, однако размер скидок называть не стал. А владелец корпорации «Маяк» Владимир Коньков признался, что в «Парусе» арендная ставка снизилась на 15-20%.

Сайдулин уверен, что трудности с арендаторами испытывают собственники офисов всех категорий. По его информации, в оборудованном под офис помещении в 80 кв. м на первом этаже жилого комплекса «ВИЗ-Правобережный» еще недавно аренда 1 кв. м в месяц предлагалась по 1000 руб. (включая коммунальные услуги). В феврале она снизилась до 600 руб., но клиентов привлечь так и не удалось. Другой пример: если ранее офис в 40 кв. м на первом этаже на улице с высоким пешеходным трафиком под турагентство сдавался за 50 000 руб. в месяц, то сейчас нет желающих даже за 20 000 руб.

В среднем по рынку, указывает Сорокина, снижение ставок аренды составило 20-35% от докризисных времен. По данным УПН, за 1 кв. м в месяц в январе 2009 г. в Екатеринбурге просили в классе А 2075 руб., в классе В — 1168 руб., в классе С — 935 руб. Фактически, указывают эксперты, ставки ниже. Офис класса А, например, можно снять и по 1500 руб. за 1 кв. м, отметил Хорьков.