Продажа квартиры с материнским капиталом: важные нюансы и основные способы

Квартира, приобретенная в ипотеку с использованием материнского капитала, находится в залоге у банка. Это означает, что, пока ипотечный кредит не будет погашен, она не может быть продана без согласия банка. Дополнительно владельцы обязуются выделить доли детям, что также ограничивает возможности продажи.



Продажа квартиры с материнским капиталом — сложный процесс, требующий соблюдения особых правил. Главная причина этого — обязательство выделить доли детям, которое накладывает закон.

При желании продать такую квартиру потребуется погасить ипотечный кредит или договориться с банком о вариантах продажи. Более того, если доли детям уже выделены, то для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Основные способы продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом

Варианты продажи зависят от условий ипотеки, суммы оставшегося долга и готовности банка сотрудничать.

Полное досрочное погашение ипотеки

Если остаток по кредиту небольшой, самый простой способ — закрыть его раньше срока, самостоятельно или за счет средств от покупателя. После полного погашения банк снимает обременение, и квартира становится обычной собственностью, которую можно продать.

Преимущества:

— полное распоряжение собственностью без необходимости согласования с банком.
— возможность выделить доли детям, как того требует закон, и затем продать жилье без ограничений.

Однако этот способ требует наличия средств на погашение кредита.

Погашение ипотеки за счет средств покупателя

Для продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом можно договориться с покупателем о том, что он внесет задаток, который пойдет на погашение ипотечного долга. Это позволяет закрыть ипотеку, снять обременение и выделить доли детям, что дает возможность законно продать квартиру.

Процедура включает открытие аккредитивов: на один счет покупатель кладет сумму, необходимую для закрытия ипотеки, на второй — остаток стоимости квартиры. После погашения ипотечного долга обременение снимается, и сделка может быть завершена.

Преимущества:

— возможность соблюсти все законодательные требования;
— закрытие кредита и снятие обременения.

Но сложность в поиске покупателя, готового пойти на этот вариант. Кроме того, настораживает длительный процесс оформления, поскольку необходимо согласие банка и работа с аккредитивами.

Возврат материнского капитала в Социальный фонд

В некоторых случаях владельцы могут рассмотреть вариант возврата материнского капитала в Социальный фонд. При этом обязательство выделить доли детям снимается, что позволяет продать квартиру без таких ограничений. Позже маткапитал можно будет использовать для приобретения другого жилья.

Преимущества:

— снятие необходимости выделения долей, что упрощает продажу;
— возможность использовать материнский капитал в будущем.

Однако процедура возврата маткапитала может быть длительной и потребуется дополнительное согласование с банком.

Выделение долей детям с разрешения банка

Если ипотечный кредит еще не погашен, а выделить доли детям требуется в соответствии с условиями маткапитала, то можно обратиться в банк с просьбой разрешить их выделение. Этот вариант может быть доступен при небольшом остатке по кредиту, но банки редко соглашаются на него.

Преимущества:

— выполнение обязательств перед детьми, предусмотренных при использовании маткапитала;
— сохранение ипотеки и возможность продажи при согласии банка.

Не все банки дают разрешение на выделение долей детям. Этот вопрос требует согласования с органами опеки.